Przebudowy, rozbudowy i modernizacje

Anna Zamyłka: W maju EPP przejmie zarządzanie portfelem 12 centrów handlowych, które łącznie mają prawie pół mln mkw. Z jakimi działaniami się to wiąże?

Agata Sekuła, członkini zarządu ds. inwestycji i komercjalizacji nieruchomości, EPP: Tak, przejmiemy bezpośrednie zarządzanie dziewięcioma centrami handlowymi M1 oraz trzema Power Parkami. Są to obiekty o długoletniej historii i ugruntowanej pozycji na rynku, a ich łączna powierzchnia przekracza 470 tys. mkw., co oznacza, że skala rozwinięcia naszych operacji będzie znacząca. Wiąże się to z intensywną i rozległą integracją procesów, wymianą wiedzy oraz przejęciem pełnej odpowiedzialności za obszar property i asset management. Planujemy rearanżacje przestrzeni i modernizacje obiektów wynikające ze zmian w liście najemców, z wieku nieruchomości czy wymogów ESG. Chcemy wzmacniać ofertę poprzez wprowadzanie nowych marek oraz odświeżanie wnętrz i otoczenia obiektów.

Rynek retailowy w ostatnich latach przeszedł ogromną transformację. Co Twoim zdaniem jest najbardziej istotną tendencją na tym rynku?

Zacznę od tego, że ostatnie lata to niestety czas zmniejszonej aktywności deweloperskiej w sektorze centrów handlowych. Jedną z ostatnich zupełnie nowych dużych galerii, powyżej 50 tys. mkw. GLA, była otwarta przez nas jeszcze w 2019 roku warszawska Galeria Młociny. Są wprawdzie zapowiedzi pojedynczych dużych projektów handlowych, pojawią się one jednak w perspektywie kilku lat. Rynek koncentruje się na przebudowach i rozbudowach, a także zmianach miksu najemców i funkcji istniejących obiektów. Nie zapowiada się, by trend ten odwrócił się w najbliższej przyszłości. Nakłady inwestycyjne w istniejące obiekty koncentrują się również wokół modernizacji pod kątem wymogów ESG oraz tych, które pozwolą na obniżenie kosztów eksploatacji. Jednocześnie mamy do czynienia z dużą aktywnością w zakresie zmian w miksie najemców centrów handlowych. Do Polski wchodzą nowe marki, a zeszły rok przyniósł największą od czterech lat liczbę premier, co ważne – w bardzo zróżnicowanych branżach. Natomiast na rynku inwestycyjnym nie wydarzyło się zbyt wiele. Mimo dobrych wyników centrów handlowych, aktywność inwestorów w ubiegłym roku pozostawała na niewielkim poziomie, choć nie tylko w sektorze handlowym. Liczę, że rok 2024 przyniesie więcej transakcji inwestycyjnych, gdyż obserwujemy wyraźnie poprawę nastawienia inwestorów do tego segmentu na całym świecie.

A z jakimi wyzwaniami wiąże się zarządzanie centrami handlowymi w 2024 roku?

Dla nas zawsze najważniejszym zadaniem jest uatrakcyjnianie miksu najemców. W tym zakresie działamy na wielu frontach – od uzupełniania oferty o polskie i międzynarodowe marki obecne na rodzimym rynku od lat, poprzez modernizowanie istniejących sklepów do najnowszych formatów, po wprowadzanie marek debiutujących w Polsce zarówno z ofertą zakupową, jak i gastronomiczną czy rozrywkową. A do prozy życia i wyzwań wracając – będziemy musieli ponownie zmierzyć się z rosnącymi kosztami utrzymania obiektów, zwłaszcza w obszarze pracy, a to w związku z dwukrotnym wzrostem płacy minimalnej. Dużo uwagi poświęcimy poszukiwaniu kolejnych rozwiązań zmniejszających emisyjność i energochłonność obiektów.

A jak reagują centra na tę konkurencję?

Jedną z kluczowych zmian na rynku nieruchomości handlowych faktycznie jest zdominowanie nowej podaży powierzchni handlowej przez parki handlowe i centra convenience. Rosnąca liczba tych obiektów wpływa na catchmenty centrów handlowych i mobilizuje do zmian w ofercie, na przykład poprzez wprowadzanie dodatkowych najemców czy rozbudowywanie funkcji rozrywkowej i gastronomicznej, nieobecnej w mniejszych formatach. Tylko w ostatnich kilku miesiącach zmodernizowaliśmy i zwiększyliśmy liczbę miejsc siedzących w food courtach w trzech projektach, a do kilku wprowadziliśmy nowych najemców z sektora rozrywki.

Gdzie najchętniej sama robisz zakupy?

Oczywiście w naszych centrach handlowych. Raz na kilka miesięcy jestem w każdym obiekcie, którym zarządzamy, i tradycją jest wtedy zrobienie zakupów. Nawet zwracałam się wiele razy do mojego przełożonego o specjalny fundusz na ten cel, ale dotychczas moje wnioski nie doczekały się jakoś pozytywnego rozpatrzenia. A serio – jestem zwolenniczką zakupów stacjonarnych, gdyż nie znoszę zwracać produktów.

Wiem, że stworzyłaś swoją markę wina. Możesz nam o tym opowiedzieć?

Wraz z narzeczonym kilka lat temu mieliśmy niepowtarzalną okazję skomponować własny kupaż pod okiem profesjonalnego enologa. Było to ekscytujące, a zarazem wymagające doświadczenie. Mieszając wina różnych szczepów, początkowo uzyskiwaliśmy efekt dalece inny od zamierzonego i dopiero po wielu próbach udało nam się osiągnąć smak zbliżony do oczekiwanego. Wina z etykietą „MY” zostało nam już niestety tylko kilka butelek, więc rezultat naszej pracy można uznać za udany.