Umiarkowany optymizm

JLL wprowadziło nową usługę, dedykowaną najemcom powierzchni magazynowych i przemysłowych, która określa optymalną lokalizację przyszłego centrum dystrybucyjnego. Co nowego ona wprowadza?

Odpowiada na potrzeby klientów, którzy obecnie postrzegają rolę centrum dystrybucyjnego już nie tylko w kontekście sprawnych dostaw, ale także minimalizacji kosztów łańcucha dostaw oraz ograniczenia wpływu na środowisko. Dzięki połączeniu zaawansowanych narzędzi analitycznych z aktualną wiedzą rynkową jesteśmy w stanie zarekomendować lokalizację optymalną pod względem kosztowym oraz realną pod kątem dostępności. Nasze dotychczasowe doświadczenie pokazuje, że relokacja magazynu może przynieść wielomilionowe oszczędności rocznie, głównie przez redukcję kosztów transportu, pracy i najmu.

Rozwój nowej usługi to potwierdzenie, że magazyny mają się nadal bardzo dobrze? Czy wciąż jest co ulepszać w działaniach dla sektora?

Sektor magazynowy, mimo zewnętrznych zawirowań, wykazuje stabilny rozwój, a obecny popyt pozwala na umiarkowany optymizm. Nie jest to jednak sektor pozbawiony wyzwań, jednym z nich są rosnące koszty transportu. Dodatkowo, ekspansja sieci handlowych i e-commerce oraz rosnące oczekiwania klientów co do czasu dostawy tworzą presję na łańcuchy dostaw. Muszą być one optymalizowane, aby zapewnić konkurencyjność i dochodowość biznesu retailowego. Sektor ten musi też sprostać rosnącym wymaganiom ESG oraz potrzebie automatyzacji procesów.

Boom z lat 2021-2022, hamowanie w 2023 i powrót do lepszych wyników w roku bieżącym. Jakie są prognozy na kolejne miesiące? Czego można się spodziewać?

Pomimo niższego popytu w 2023 roku w porównaniu do poprzednich lat, aktywność najemców logistycznych i przemysłowych na rynku utrzymuje się na wysokim poziomie. Polski rynek wyróżnia się strategiczną lokalizacją w Europie Centralnej, konkurencyjnymi kosztami operacyjnymi, dostępnością nowoczesnych powierzchni spełniających najwyższe standardy środowiskowe oraz wykwalifikowaną siłą roboczą. Kluczowe czynniki wpływające na popyt to z pewnością dalszy wzrost sprzedaży detalicznej, w tym handlu internetowego. Polska jest także na dobrej pozycji, aby skorzystać na trendzie nearshoringu, czyli relokacji produkcji z Dalekiego Wschodu do Europy, bliżej rynków zbytu. Z perspektywy deweloperów i inwestorów ważnym czynnikiem zwiększającym opłacalność inwestycji są spodziewane obniżki stóp procentowych w USA i strefie Euro, które w nieco dalszej perspektywie mogą wpłynąć na wysokość stóp kapitalizacji. Przy spodziewanych wzrostach czynszów najmu, tworzy to korzystne warunki do dalszego rozwoju podaży.

A może nie tylko magazyny? Co, zdaniem eksperta od doradztwa strategicznego, jest również warte uwagi? W co warto inwestować?

Obserwuję coraz większe zainteresowanie inwestorów tzw. sektorami alternatywnymi, które wkrótce alternatywne pozostaną tylko z nazwy. Mam na myśli rozwijający się rynek centrów danych, domów studenckich czy senioralnych, które, jeśli są dobrze zlokalizowane i rozsądnie skomercjalizowane, mogą przynieść atrakcyjne stopy zwrotu. Warto obserwować ten ostatni sektor, który chociaż obecnie mierzy się z problemem niewielkiej liczby operatorów, ma ogromny potencjał rozwoju, biorąc pod uwagę demografię naszego kraju. Obecnie właściciele nieruchomości mogą również zwiększać dochody, np. poprzez optymalne wykorzystanie przestrzeni parkingowych.

Ma Pan 15-letnie doświadczenie na rynku i tyleż samo w jednej firmie (gratulacje!). Jak bardzo na przestrzeni tych lat zmieniły się polskie nieruchomości?

Przede wszystkim polski rynek nieruchomości dojrzał. 15 lat temu poziom nasycenia powierzchniami handlowymi czy biurowymi był wciąż na tyle niski, że niemal gwarantował powodzenie każdej rozsądnie zaplanowanej inwestycji, a podaż nowych powierzchni rosła w tempie dwucyfrowym. Obecnie rozwój jest w znacznie większym stopniu jakościowy, a nie ilościowy. Znacznie wzrosła też świadomość najemców, czyli użytkowników nieruchomości, którzy obecnie mają często sprecyzowane oczekiwania wobec jakości powierzchni, lokalizacji i współpracy z wynajmującymi. Rynek stał się też bardziej profesjonalny. Przez te lata wykształcił tysiące nowych kadr, które obecnie funkcjonują także w jego otoczeniu, np. w instytucjach finansujących czy korporacyjnych działach real estate. Oczekiwania wobec doradców są więc obecnie znacznie większe, co powoduje konieczność ciągłego poszukiwania nowych narzędzi i rozwiązań, które będą odpowiadać na coraz bardziej skomplikowane wyzwania naszych klientów.