Jak ocenia Pani obecną sytuację polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, z perspektywy Segro szczególnie sektora magazynowego? Co ma największy wpływ na kształt i kierunek rozwoju rynku?
Magdalena Szulc, Managing Director, Poland and Czech Republic, Segro: Polskie zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej osiągnęły już ponad 34 mln mkw., a rynek wkracza powoli w fazę dojrzałej stabilizacji. Centralna lokalizacja naszego kraju na mapie kontynentu i rozwój infrastruktury drogowej otworzyły przed sektorem magazynowym możliwości dynamicznego wzrostu. Wyróżniają nas również konkurencyjne, w porównaniu np. z niemieckimi, stawki czynszów oraz niższe koszty zatrudnienia. Szybki rozwój rynku napędzał także wzrost gospodarczy Polski – PKB per capita, które w 2004 roku wynosiło 51 proc. średniej UE, w 2024 roku osiągnęło już 80 proc. Na kierunki rozwoju naszej branży wpływają przede wszystkim klienci i ich potrzeby. Z powierzchni magazynowych w Polsce korzystają głównie firmy z sektora logistycznego, dążące do holistycznej optymalizacji swojego portfela w skali makro, a także branże e-commerce czy produkcyjna. Klienci ci podlegają pod zmieniającą się legislację unijną, a ta obliguje coraz więcej firm do raportowania śladu węglowego. Stąd rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju zarówno w branży magazynowej, jak i w planowaniu łańcucha dostaw przez klientów. Sektor magazynowy w coraz większym stopniu opiera się na automatyzacji procesów i wdrażaniu innowacyjnych rozwiązań wspierających zrównoważone budownictwo. Oczywiście niezwykle istotny wpływ na branżę ma także sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna. Jednak już od kilku lat, a szczególnie od czasów pandemii, nieustannie spodziewamy się zmian i staramy się być na nie jak najlepiej przygotowani.
Jak bardzo zmienił się ten sektor na przestrzeni ostatnich dwóch-trzech dekad? Gdyby mogła Pani dokonać porównania – jaki, bazując na wiedzy Segro, był najważniejszy trend rynkowy końca XX wieku, i jak ma się on do dzisiejszej sytuacji?
W Polsce sektor nieruchomości komercyjnych zaczął się rozwijać dopiero po upadku poprzedniego systemu – była to wówczas na rynku zupełnie nowa branża. W ciągu ostatnich 20-30 lat obserwujemy jej ogromną transformację: od prostych, prowizorycznych magazynów doszliśmy do dojrzałego rynku, który działa w oparciu o wypracowane standardy, posiada własną dynamikę i kluczowe znaczenie dla każdego gospodarstwa domowego w kraju. W ostatnich latach XX wieku najważniejszym trendem było po prostu budowanie nowoczesnych magazynów, a obecnie powstają one przede wszystkim zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Zmiana dotyczy zatem nie tyle wyglądu zewnętrznego budynków, ale ich wnętrz: wyposażenia oraz innowacyjnych rozwiązań technicznych. Jedną z kluczowych zmian, które zachodzą, jest rozwój technologiczny, m.in. wprowadzanie nowoczesnych narzędzi wspierających zrównoważone budownictwo, np. BIM i BMS. Widzimy też szybko rosnące znaczenie efektywności energetycznej, a zatem ważne jest stosowanie rozwiązań takich, jak dodatkowe izolacje, panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła. Ponadto na coraz większą skalę rozwija się segment magazynów miejskich, który do tej pory dominował w portfelu Segro w innych krajach Europy, a obecnie zaczyna powoli rosnąć również w Polsce. Przykładami są nasze parki na warszawskim Żeraniu, Okęciu czy w Ożarowie.
Segro to firma z ogromnym, międzynarodowym doświadczeniem i zamiłowaniem do innowacji. Pamiętam, jak kilka lat temu prezentowaliście dwupoziomowy magazyn we Francji. Jakie jeszcze nowinki można wprowadzić na ten rynek? A może nad czymś właśnie pracujecie?
Widzimy coraz większą potrzebę rozwoju segmentu magazynów miejskich, czyli Small Business Units, co wiąże się bezpośrednio z szeroko dyskutowaną koncepcją 15-minutowych miast, w których obiekty przemysłowo-magazynowe pełnią istotną rolę. Jednym ze zrealizowanych w ostatnim czasie projektów miejskich w naszym portfelu jest Segro Centre Paris Les Gobelins – miejski hub logistyczny zlokalizowany w miejscu dawnego dworca kolejowego w 13. dzielnicy Paryża. Jego głównym celem jest umożliwienie zrównoważonych form dostaw w obrębie tej wielkiej aglomeracji. Inwestowanie w budynki tego typu wpisuje się w założenia programu Odpowiedzialne Segro. Dostrzegamy także ogromny potencjał centrów danych. Segro posiada duże, paneuropejskie doświadczenie w dostarczaniu takich obiektów. Największy w Europie hub centrów danych znajduje się w naszym parku Slough Trading Estate koło Londynu. Aktualnie pracujemy nad tym, aby naszą brytyjską ekspertyzę przenieść również na grunt Europy kontynentalnej – mamy ku temu ogromny potencjał, zarówno w postaci przygotowanych gruntów miejskich, jak i wiedzy licznych wewnętrznych ekspertów.
Na koniec – może ma Pani jakieś ciekawe wspomnienie, związane ze współpracą z „Eurobuildem” na przestrzeni tych lat? Trochę tego było: newsy rynkowe, komentarze eksperckie, współpraca przy tworzeniu tekstów do gazety, udział w naszych eventach...
„Eurobuild” zbudował swoją silną pozycję ekspercką, będąc pionierem na rynku i konsekwentnie utrzymując wysoki poziom przekazu przez promowanie istotnych dla branży, fachowych treści. Od lat cenię sobie również organizowane przez „Eurobuild” konferencje i wydarzenia, które są niezwykle merytoryczne i pozwalają na wymianę wiedzy oraz doświadczeń związanych z sektorem nieruchomości komercyjnych. Szczególnie zapadła mi w pamięć jedna z pierwszych konferencji, która odbyła się na Mazurach i w której miałam przyjemność uczestniczyć.
