Ekonomicznie, czyli strategicznie

O popularności hoteli budżetowych może świadczyć choćby ekspansja dużych sieci, które upatrują w podobnych obiektach szansy na dochodowy biznes. Swoją linię budżetową rozwijają m.in. grupa Orbis/Accor z konceptem Ibis i Ibis Budget, Louvre Hotels z obiektami Campanile i Premiere Classe, InterContinental Hotels Group z marką Holiday Inn Express, ?Hilton Worldwide z Hampton by Hilton, a także sieć B&B. W tym roku otwarto kompleks hoteli Ibis i Ibis Budget (marka znana dotychczas jako Etap) w Warszawie oraz analogiczny koncept w Krakowie. Grupa Louvre uruchomiła dwa hotele we Wrocławiu. Kolejne planowane są w Bydgoszczy i Zielonej Górze. Francuska sieć hoteli ekonomicznych B&B ma już swoje obiekty w Toruniu i Warszawie, kolejne planuje m.in. we Wrocławiu i w Łodzi. Od czerwca tego roku pierwszych gości przyjmuje Holiday Inn Express w Wałbrzychu, również w tym roku zostanie otwarty podobny obiekt w Warszawie. Z kolei Hilton Worldwide, znany w Polsce z hoteli pięcio- i czterogwiazdkowych, rozwija swoją silną ekonomiczną markę Hampton by Hilton ? pierwszy został otwarty w tym roku w Świnoujściu, budowę kolejnych rozpoczęto w Warszawie i w Gdańsku. W planach jest także hotel tej marki w Bydgoszczy. ? W Polsce nastał czas dla markowych hoteli ekonomicznych. Rynek jest chłonny i śmiało można powiedzieć, że dobrze zlokalizowany obiekt budżetowy, działający pod uznaną marką, na pewno znajdzie swoje miejsce na rynku. ? mówi Dorota Malinowska, konsultant ds. nieruchomości hotelowych, Grupa Rynków Kapitałowych w agencji Cushman & Wakefield.
Nie śpi także francuska sieć B&B, która w Polsce zamierza otworzyć kilka nowych lokalizacji. ? Planujemy kolejne inwestycje. We Wrocławiu rozpoczęliśmy już prace budowlane. Otwarcie obiektu w stolicy Dolnego Śląska planowane jest na drugą połowę 2013 roku. Obecnie pracujemy nad projektami hoteli w największych miastach Polski: w Gdańsku, Krakowie, Łodzi, Katowicach, Poznaniu oraz Warszawie ? precyzuje Beatrice Bouchet, prezes zarządu B&B Hotels Polska. Sieć zawitała do Polski w lipcu 2010 roku, otwierając swój pierwszy hotel w Toruniu. W grudniu ubiegłego roku uruchomiono hotel B&B Warszawa-Okęcie. Do tej pory na polskim rynku spółka sama angażowała się w tworzenie nowych obiektów. Plany rozwoju nie wykluczają jednak wprowadzenia systemu franczyzowego, chociaż, jak mówi Beatrice Bouchet, nie jest to priorytet firmy. Na razie na zasadzie franczyzy działa jedynie hotel w Portugalii. Tymczasem zupełnie inne podejście do franczyzy ma Accor. ? Około 80 proc. naszych hoteli będzie prowadzonych przez franczyzobiorców lub na podstawie umów o zarządzanie, a 20 proc. przez spółki od nas zależne. Nie chodzi nam o to, by działać na podstawie modelu w 100 proc. opartego na franczyzie, lecz zmniejszyć portfel aktywów. W ciągu nadchodzących 3-4 lat zamierzamy zwiększyć liczbę hoteli w Polsce z obecnych 60 do około 80 lub 90 w ramach wszystkich trzech modeli ? mówi Yann Caill?re, prezes i dyrektor operacyjny firmy Accor.
Szef francuskiej firmy przyznaje, że dziś, w przeciwieństwie do sytuacji sprzed kilku lat, jest ona gotowa na ekspansję. Podobnie jak u konkurentów, priorytetem są hotele ekonomiczne, ale nie tylko one mają stanowić o sukcesie firmy. ? Obecnie największy rynek jest dla ekonomicznych marek hoteli ? jednak kontynuujemy także rozwój średniej klasy obiektów takich, jak Novotel, Mercure, Sofitel i Pullman, oraz stopniowo wprowadzamy inne marki. Choć Accor od zawsze koncentruje się na markach ekonomicznych, to dzięki zbudowanej obecnie sile jesteśmy gotowi na ekspansję na rynku hoteli klasy średniej ? zapowiada Yann Caill?re.

Sposób na koszty? Kontener
Na polskim rynku nowością jest koncepcja hoteli modułowych. Taką inwestycję, pod nazwą Super 8, wprowadza Wyndham Hotel Group. Budowę obiektów Super 8 w Polsce będzie nadzorował Colliers International Poland, a generalnym wykonawcą oraz inwestorem jest Unibep. Pierwszy Super 8 ma powstać w Warszawie. Planowane otwarcie obiektu to pierwszy kwartał 2013 roku. Super 8 to dwugwiazdkowe hotele, które można łatwo i szybko zainstalować, ponieważ składają się z tzw. modułów przygotowywanych wcześniej w fabrykach. Dzięki temu znacznie spadają koszty budowy. Z wyliczeń wynika, że koszt pokoju to średnio 35-40 tys. euro. Ponadto format hoteli modułowych nadaje się do ewentualnego przeniesienia w inne miejsce, jeśli np. wygaśnie umowa dzierżawy działki pod obiekt. ? Na pewno zaletą takiego rozwiązania jest szybkość przygotowania całości inwestycji, która powstaje w niespełna rok, począwszy od opracowania projektu do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. To około rok szybciej niż przy tradycyjnych metodach. Poza tym taki hotel jest dużo tańszy w późniejszym użytkowaniu ? mówi Roman Jakubowski, dyrektor oddziału Unihouse w firmie Unibep, która nie tylko zaangażowała się w prace nad Super 8, ale także wprowadziła własny koncept na rynek. Firma zamierza rozwijać go w Polsce. Jak twierdzi Roman Jakubowski, zainteresowanie jest duże, trwają rozmowy z inwestorami, a rynek chłonie nowe, tańsze rozwiązania. ? Mamy projekt własny, który nazwaliśmy Hotel 51 i Hotel 30 [nazwa nawiązuje do liczby pokoi ? przyp. red.]. Pierwsza realizacja tego obiektu w Polsce powstała w Mierzęcicach koło Katowic. Wybudowaliśmy trzykondygnacyjny hotel dla inwestora ? firmy Pol-Trans Catering. Budynek ma 1,4 tys. mkw. Powstał w trzy miesiące. To był początek naszych doświadczeń z hotelami modułowymi. Obiekt jest wykonany w technologii drewnianej, spełnia wszystkie wymagania dla hoteli budżetowych. Podobny projekt ? akademik ? wykonaliśmy również w mieście Drammen w Norwegii. Aktualnie poszukujemy inwestorów i mogę powiedzieć, że zainteresowanie jest bardzo duże. Prowadzimy rozmowy, jednak nie mogę zdradzić szczegółów ? dodaje Roman Jakubowski. Dobrą koniunkturę rynkową poczuli także inwestorzy zainspirowani dynamicznym rozwojem i rozbudową polskich portów lotniczych. Spółka Port-Hotel inwestuje w dwa hotele ekonomiczne przy lotniskach w Warszawie i w Gdańsku. Firma zdecydowała się podpisać umowę z siecią Hilton Worldwide na obiekty Hampton by Hilton. ? Rynek hotelowy w Polsce rozwija się dynamicznie. Na początku lat 90. funkcjonowało tu 500 hoteli. Aktualnie jest ich ponad 2 tys. i liczba ta wzrasta. My uczestniczymy aktywnie w procesie rozwoju rynku hotelarskiego, koncentrując się na segmencie hoteli ekonomicznych, przed którym na polskim rynku są dobre perspektywy ? podsumowuje Mirosław Moczarski, prezes zarządu Port-Hotel.

Cena + koncept = klient
Skąd popularność hoteli budżetowych w Polsce? Eksperci podkreślają, że ogromne znaczenie ma klient, który coraz częściej zwraca uwagę na relację jakości do ceny. I nie jest to tylko i wyłącznie turysta. ? Polacy nie należą do osób, które lubią przepłacać. Co więcej, klienci korporacyjni, podróżujący po Polsce, powoli odchodzą od rezerwacji noclegów w hotelach luksusowych, zdając sobie sprawę, że często nie mają okazji w pełni skorzystać z oferty takich obiektów. Większość dnia spędzają na spotkaniach biznesowych, a do hotelu przyjeżdżają jedynie odpocząć, wyspać się i, w razie potrzeby, chwilę popracować. Natomiast osoby podróżujące w celach turystycznych większość czasu poświęcają na zwiedzanie lub uczestnictwo w wydarzeniach kulturalnych. Najważniejszy jest dla nich czysty, wygodny i niedrogi pokój hotelowy ? twierdzi Beatrice Bouchet. Świadczą o tym liczby. ? Można uznać, że hotele ekonomiczne działające pod uznaną międzynarodową marką, zlokalizowane w centrach dużych miast, osiągają średnie obłożenie na poziomie około 70 proc. ? mówi Dorota Malinowska. Na wysoki popyt na obiekty niskobudżetowe wskazuje również Beatrice Bouchet: ? Warszawski hotel B&B po pięciu miesiącach działalności notuje około 70-75-proc. obłożenie. Ponad 80 proc. wszystkich rezerwacji w B&B Warszawa-Okęcie to rezerwacje krajowe. W stolicy większość sprzedanych noclegów realizowana jest w tygodniu przez klientów biznesowych. W Toruniu natomiast odwrotnie: zdecydowanie większe obłożenie obserwujemy w weekendy, kiedy odwiedzają nas turyści indywidualni ? wyjaśnia Beatrice Bouchet.
Atrakcyjność tego formatu wzmacnia także fakt, że hotele ekonomiczne nie stanowią dużego obciążenia finansowego dla inwestora. Okazały się także konceptem na czasy kryzysu ? goście chętniej wybierali takie obiekty, co przełożyło się na obłożenie. ? Relatywnie niskie nakłady inwestycyjne związane z budową hoteli ekonomicznych oznaczają małe ryzyko deweloperskie i łatwiejszy dostęp do finansowania, co w czasach spowolnienia ma ogromne znaczenie. Koszt budowy takiego obiektu to około 40-60 tys. euro za pokój. Dla porównania ? w hotelach o wysokim standardzie dolny przedział zaczyna się od 90-100 tys. euro za pokój. Ponadto markowe obiekty ekonomiczne są bardziej odporne na wahania gospodarki światowej. Odznaczają się wysoką efektywnością operacyjną i krótszym okresem osiągnięcia maksymalnej zdolności operacyjnej w porównaniu z hotelami średniej i wyższej klasy. Hotele ekonomiczne dobrych marek przynoszą zwroty średnio po 6-7 latach, w przypadku bardzo dobrych lokalizacji okres ten może być jeszcze krótszy ? mówi Dorota Malinowska. Wpływ na to ma głównie koncepcja. Hotele ekonomiczne są prostym projektem architektonicznym z mniejszą powierzchnią pokoi i części wspólnych. Mają ograniczony zakres świadczonych usług i są zwykle skategoryzowane jako obiekty jedno- lub dwugwiazdkowe. Rzadziej trzygwiazdkowe. Ważna jest także cena. Chociaż eksperci podkreślają, że jest ona uzależniona od polityki sieci, do której należy obiekt, oraz od lokalizacji. ? Nie ma żadnego przepisu regulującego ceny wynajmu pokoi oferowanych przez hotele poszczególnych kategorii ? ceny określane są przez warunki rynkowe i zależą od siły marki, lokalizacji, sezonu, dni tygodnia ? dodaje Dorota Malinowska. Jednak zwykle wahają się od około 150 do 200 zł za noc.
Przed wakacjami klientów hoteli powinien ucieszyć fakt, że wybór niedrogich miejsc hotelowych jest coraz większy. Być może dzięki temu wzrośnie także liczba gości, którzy do tej pory obawiali się wysokich cen.