Paragraf wytrych

Umowy najmu liczą niekiedy nawet ponad sto stron. Podmiotom, które nie znają się dobrze na prawie, stosowane w nich kruczki prawne mogą przysporzyć wielu kłopotów. Z drugiej strony mogą pomóc właścicielowi nieruchomości w zwiększaniu jej wartości. W 2011 roku do polskiego porządku prawnego, na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów, został wprowadzony artykuł 685.1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten, skierowany przede wszystkim do spadkobierców kamienic, miał za zadanie pomagać im w podniesieniu zaniżonych od lat, nierentownych stawek czynszów. Chciano pomóc spadkobiercom zdewastowanych budynków w pozyskaniu funduszy na ich remonty. Nowelizacja Kodeksu cywilnego, która weszła w życie w kwietniu 2003 roku, ograniczała zastosowanie artykułu jedynie do umów najmu lokali mieszkalnych zawartych na czas nieokreślony. Natomiast w grudniu 2004 roku ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowych w zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz zmianie niektórych ustaw przywróciła jej wcześniejsze brzmienie i wykładnię stosowania artykułu. Znaczy to tylko tyle, że właściciel budynku komercyjnego na podstawie tego artykułu może próbować nawet o kilkadziesiąt procent podnieść stawkę czynszu.

Działając zawczasu
- Problem z artykułem 685.1 k.c. jest na tyle skomplikowany, że wolę się nie wypowiadać - usłyszeliśmy z ust kilku agentów, którzy na co dzień zajmują się negocjowaniem kontraktów i wynajmem powierzchni komercyjnych. Uważają oni, że tego typu sprawami powinni się zajmować prawnicy, bo oni sami nie chcą się narażać klientom i oficjalnie mówić o takich praktykach stosowanych na naszym rynku. - Dość często zajmuję się umowami najmu. Kiedy je samodzielnie negocjuję, to mam szansę sformułować je tak, by wyłączyć ten przepis z zastosowania - mówi Rafał Dębowski z kancelarii adwokackiej Dębowski&Wspólnicy. Dwa razy posłużył się także tym przepisem, by zadziałać na korzyść swojego klienta. - Prowadziłem sprawy, które dotyczyły najmu lokali komercyjnych na warszawskim Nowym Świecie. Moi klienci nie zauważyli zawczasu, że kończą się 10-letnie umowy najmu zawarte na ich lokale. Stawki czynszu już dawno się zdewaluowały, a umowy przewidywały, że bez specjalnego aneksu przedłużą się samoistnie na dawnych warunkach. Dlatego zastosowanie tego przepisu było jedyną szansą na wprowadzenie nowych stawek najmu - mówi Rafał Dębowski. Sprawy trafiły do Sądu Najwyższego. Nie miał on jednak szans rozstrzygnąć sprawy, ponieważ strony postanowiły podpisać ugodę.

Inny sąd, inna sprawa
Do sądu arbitrażowego trafiła inna sprawa, choć związana z tym samym przepisem. W 2007 roku do grona najemców biurowca Rondo 1 dołączyła spółka Celtic Asset Management. Umowa najmu została podpisana na pięć lat. - Na początku 2010 roku dotarły do nas głosy, że Rondo Property Investments prowadzi rozmowy z innym najemcą budynku, który miałby zająć nasze biuro. Początkowo oczywiście potraktowaliśmy to jak zwykłą plotkę - opowiada Piotr Turchoński, szef Działu Realizacji Inwestycji Budowlanych Grupy Celtic. Informacje potwierdziły się wiosną tego samego roku. - Rondo Property Investments zaproponowało nam przeprowadzkę na inną powierzchnię w budynku lub alternatywnie odstąpienie od umowy najmu i wyprowadzkę z biurowca. Po zbadaniu rynku i kosztów takiej operacji, m.in. kosztów przeprowadzki, wykończenia nowego biura, które musielibyśmy ponieść, propozycja została odrzucona przede wszystkim ze względu na niemającą podstaw finansowych - opowiada Piotr Turchoński. Z końcem lipca właściciel wysłał do najemcy list, w którym poinformował, że wypowiada obecną stawkę czynszu na podstawie art. 685.1 Kodeksu cywilnego. Rondo Property Investments podniosło Celticowi stawkę najmu do 36 euro za 1 mkw. - była ona o około 60 proc. wyższa niż płacona do tej pory. Zgodnie z postanowieniami umowy najmu, Celtic postanowił odwołać się do Sądu Arbitrażowego, uzyskując jednocześnie sądowy nakaz zabezpieczenia dotychczasowych warunków najmu. Nie trwał on długo, gdyż już po dwóch miesiącach sąd apelacyjny odwołał nakaz i podtrzymał stanowisko wynajmującego. - Artykuł 685.1 k.c. nie powinien być stosowany w relacjach biznesowych. Umowy najmu podpisywane są na czas określony i są w nich zawarte zapisy waloryzujące czynsz. Praktykowanie przez wynajmującego instytucji pozaumownego wypowiedzenia czynszu jest sprzeczne z istotą stosunku prawnego, jakim jest umowa najmu zawarta na czas oznaczony oraz podważa pewność obrotu gospodarczego - podsumowuje radca prawny Małgorzata Sobol. Według niej dobra umowa najmu to taka, w której zadbano o zabezpieczenie płatności czy możliwość wyjścia z budynku. - Według mnie są tylko dwie racjonalne sytuacje na zastosowanie przez wynajmującego art. 685.1. k.c. Pierwsza z nich to taka, gdy gwałtownie rosną stawki czynszów na rynku, a najemcy płacą dawne nierynkowe opłaty (wtedy trzeba jakoś reagować) oraz taka, gdy dobry najemca chce się w budynku rozwijać, a nie ma dla niego miejsca. Wtedy robi się wszystko by je znaleźć, a z punktu widzenia właściciela budynku fakt, że kluczowi najemcy chcą w nim zostawać na dłużej, jest bardzo ważny. Wpływa to na wartość budynku - uważa Włodzimierz Jędruszak, dyrektor agencji Fisheye Properties.

Sądowa decyzja
W grudniu zeszłego roku Sąd Arbitrażowy przy Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie wydał wyrok na korzyść najemcy, a właścicielowi budynku nakazał zwrot poniesionych przez najemcę kosztów związanych z wynajmem powierzchni biurowej po wyższej stawce oraz zwrot kosztów procesowych. Do tej pory nie pojawiło się żadne orzeczenie Sądu Najwyższego w podobnej sprawie. Jak wynika z danych Sądu Arbitrażowego przy KIG, około 5 proc. spraw dotyczących najmu to spory z zastosowaniem art. 685.1 k.c. ?W 2010 roku spraw dotyczących najmu i dzierżawy sąd rozstrzygnął ogółem 98, rok później było ich już 130 (na 396 rozstrzyganych spraw). Natomiast do 20 lutego tego roku było prowadzonych dziesięć takich spraw (na ogółem 33). Z wyroku sądu nie jest zadowolony właściciel obiektu, który wniósł sprzeciw co do jego publikacji.

Cisza w eterze
W 2008 roku spółka energetyczna CEZ Polska wynajęła ponad 680 mkw. powierzchni w wieżowcu Rondo 1. Dziś jednak siedziba firmy nie znajduje się pod adresem Rondo ONZ 1. Choć nikt nie chciał oficjalnie potwierdzić tej informacji, to poinformowano nas anonimowo, że CEZ Polska spotkał podobny los jak Celtica. Czy plotki są prawdziwe? Przedstawiciel właściciela obiektu zaprzeczył, że spółka opuściła budynek pod przymusem. Jak stwierdził Karol Bartos z MGPA, umowa z firmą CEZ Polska została zerwana za porozumieniem stron. Nie chciał on także komentować konfliktu z firmą Celtic. Natomiast Sebastian Włodarski, rzecznik prasowy CEZ Polska, nie chciał wchodzić w szczegóły umowy, ale podkreślił, że współpraca z zarządcą budynku do samego końca układała się bezkonfliktowo. Czy stosowanie art. 685.1 k.c. ma sens, czy nie wpływa negatywnie na wizerunek właściciela budynku? - W przypadku stosowania takich praktyk przez właścicieli najlepszych budynków na danym rynku, nie powinno mieć to wpływu na prestiżu obiektu. Moim zdaniem w Warszawie są raptem trzy budynki, których właściciele mogą pozwolić sobie na takie kroki. Mają one zdecydowaną siłę wynikającą z lokalizacji i jakości samego obiektu - mówi Włodzimierz Jędruszak z Fisheye Properties. Według niego najlepiej zlokalizowane i najbardziej prestiżowe budynki w stolicy to Rondo 1, Warszawskie Centrum Finansowe oraz Metropolitan. Art. 685.1 k.c. ma niesamowitą siłę rażenia. Choć przypadków jego zastosowania nie jest może dużo, stanowią ważny sygnał dla rynku - nigdy nie trać czujności.