Wychodzenie z dołka

W ostatnich latach w krajach bałtyckich obserwujemy istotną poprawę sytuacji gospodarczej - twierdzi Arvid Lindqvist, główny ekonomista Newsec. I dodaje, że poprawę sytuacji na rynku nieruchomości może stymulować fakt, że są one obecnie jedynymi atrakcyjnymi aktywami w tych państwach. Pozytywne nastroje studzi agencja Ober-Haus. - Rynki krajów bałtyckich wciąż są wrażliwe na wpływ czynników zewnętrznych. Nie da się ukryć, że negatywne informacje z zagranicy wpływają na nastroje konsumentów i inwestorów - zauważa Raimondas Reginis, starszy analityk rynku w Ober-Haus Lithuania. Mimo to podkreśla, że po drastycznych zawirowaniach w latach 2008-2009 sytuacja na rynku ustabilizowała się. A to daje podstawy do rozwoju.

Nieco wyższy popyt
Deweloperzy także zachowują umiarkowany optymizm. - Na początku 2011 roku można było zaobserwować ożywienie na rynku nieruchomości. Niestety, problemy gospodarcze i upadek dwóch banków na Litwie i Łotwie ostudziły nastroje. Teraz jest jednak lepiej. Od początku roku widzimy wysoką aktywność klientów, którzy wrócili do biur sprzedaży. Na razie głównie przeglądają oferty, nie przekłada się to na wzrost sprzedaży - mówi Mindaugas Valuckas, członek zarządu spółki deweloperskiej Hanner, która ma projekty zarówno na Łotwie, jak i na Litwie, i w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Mindaugas Valuckas dodaje, że taka sytuacja może być związana z nastrojami wśród potencjalnych klientów. - Ludzie wciąż nastawieni są dość pesymistycznie. Szukają mieszkań, ale w większości przypadków odkładają w czasie decyzje o zakupie. Czekają na okazje cenowe, które ich zdaniem mogą się pojawić, jeżeli sytuacja gospodarcza ulegnie pogorszeniu - dodaje Mindaugas Valuckas. To dlatego na Łotwie znacznie wzrosło zainteresowanie wynajmem mieszkań. Przed kryzysem nikt nie chciał wynajmować, wszyscy woleli kupować. Zmieniły się też preferencje zakupowe. Dziś poszukiwane są o wiele mniejsze mieszkania. Nic dziwnego, że to właśnie takie lokale sprzedają się najszybciej. Na Litwie - z powodu niskiej ceny - bardzo popularne są mieszkania o powierzchni 45-50 mkw. w poradzieckiech betonowych blokach. Ponadto to kraj, w którym wciąż występuje niedobór mieszkań - na jednego mieszkańca przypada 25 mkw. powierzchni mieszkaniowej, czyli o 40 proc. mniej niż w Europie Zachodniej. To oznacza, że naturalny popyt na mieszkania wciąż jest wysoki. - Oba te czynniki: potrzeba zmiany mieszkania w starym bloku oraz niewystarczająca ilość powierzchni mieszkalnej - są dziś naturalnym motorem rynku na Litwie - zauważa Mindaugas Čiuplys z litewskiej firmy deweloperskiej UAB Realco. - W nadchodzących latach deweloperzy będą mieli pole do popisu - potwierdza Mindaugas Valuckas.

Budują pod klienta
Deweloperzy na Litwie koncentrują się więc na mieszkaniach ekonomicznych oraz ze średniej półki. Lokują je w dzielnicach mieszkaniowych lub w pobliżu centrów miast. Obecnie w Wilnie powstaje 17 projektów, a 48 proc. z nich to mieszkania średniej klasy sprzedawane w cenie ?1,3-1,7 tys. euro za mkw. Litewskie Realco przyznaje, że głównymi klientami firmy są mieszkańcy Litwy, którzy kupują głównie mieszkania dwupokojowe. Mindaugas Čiuplys dodaje, że wchodzenie w segment luksusowych projektów nie jest zbyt opłacalne. Powód jest prosty - na takie apartamenty nie ma zapotrzebowania, nawet ze strony cudzoziemców, którzy mogliby kupować je pod wynajem. Z powodu niskiej stopy zysku z projektów mieszkaniowych (4-5 proc.) trudno przyciągnąć zagranicznych inwestorów. - Budowanie nowych luksusowych projektów wydaje się więc nieuzasadnione. Z drugiej strony, choć zyski z inwestycji są nadal niskie, niektórzy inwestorzy biorą pod uwagę perspektywę długoterminową i przewidują, że wysokość czynszów i ceny będą rosnąć - mówi ?Raimondas Reginis z Ober-Haus. Inaczej jest na Łotwie. - Tu rynek mieszkań luksusowych ma się bardzo dobrze dzięki Rosjanom - mówi Mindaugas Valuckas z Łotwy. Występuje tam wyjątkowy czynnik wspomagający aktywność na tym rynku. W 2010 roku wszedł w życie przepis, na podstawie którego osoby, które kupują nieruchomość za ponad 145 tys. euro, otrzymują 5-letnią wizę do strefy Schengen. Do dziś z tej zachęty skorzystały setki kupujących - głównie z Rosji oraz innych krajów Wspólnoty Niepodległych Państw. - Na rynku już zaczyna być odczuwalny niedobór dobrej jakości luksusowych mieszkań w centrum Rygi - dodaje Mindaugas Valuckas i wyjaśnia, że są to głównie apartamenty o powierzchni około 80-100 mkw. w bardzo dobrej lokalizacji, ale też nadal w atrakcyjnej cenie. - Właściciele chcą zarobić na sprzedaży tych mieszkań za kilka lat, kiedy ceny wzrosną - wyjaśnia Mindaugas Valuckas. A dziś są najniższe od 8 lat. Przeciętny Łotysz natomiast jest zainteresowany głównie dwu- lub trzypokojowym nowym mieszkaniem o powierzchni 60-80 mkw. na przedmieściu, za cenę do 80 tys. euro, a także mieszkaniem trzy- lub czteropokojowym o powierzchni 80-140 mkw. w centrum miasta, za cenę do 250 tys. euro. W obu przypadkach chodzi o mieszkania w pełni wykończone - inaczej niż na Litwie. Ważnym kryterium w wyborze jest ogrzewanie: powinno to być niezależne ogrzewanie gazowe. Istotne jest także to, czy mieszkanie znajduje się w budynku, w którym większość mieszkań jest już sprzedana lub zamieszkana.
W Tallinnie ludzie szukają głównie mieszkań w centrum miasta, w dobrej lokalizacji, w budynkach nowoczesnych lub po pełnej renowacji, których ceny wynoszą od 1,1 do 1,6 tys. euro za mkw.

Odważniejsi deweloperzy
Deweloperzy wydają się nieco odważniejsi - szczególnie na Litwie i Łotwie, gdzie w tym roku powstanie więcej mieszkań niż w 2011. Natomiast w Estonii - która nie jest dobrym przykładem ożywienia na rynku - w ubiegłym roku nie rozpoczęto żadnych większych projektów. Wszytko wskazuje na to, że w 2012 będzie podobnie. Dziś w Estonii budowane są głównie niewielkie projekty mieszczące 10-30 mieszkań. Powodem takiej sytuacji jest istotny wzrost cen w budownictwie oraz spadek poziomu zaufania konsumentów w drugiej połowie 2011 roku. Natomiast w 2012 w Wilnie ukończonych zostanie dwa razy więcej projektów mieszkaniowych w porównaniu z 15 blokami mieszczącymi 737 mieszkań, które zostały oddane w zeszłym roku, prognozuje Ober-Haus. Liczby te i tak nie wyglądają najlepiej w zestawieniu z okresem boomu w latach 2005-2008, kiedy to deweloperzy oddawali rocznie 4-6 tys. nowych mieszkań. Na początku 2012 roku w Wilnie budowanych było 21 obiektów mieszkalnych w 17 różnych projektach, co oznaczało 1,5 tys. mieszkań w budowie - 90 proc. z nich powinno zostać ukończone przed końcem roku. - Rosnąca konkurencja oraz coraz wyższe koszty budowy mogą znów ograniczyć inwestycje w tym sektorze. Jeżeli jednak nowi gracze będą w stanie właściwie ocenić konkurencję i popyt, z pewnością znajdą dla siebie miejsce na rynku - mówi Raimondas Reginis z Ober-Haus. - Poprawa sytuacji w krajach bałtyckich jest widoczna, lecz jej poziom jest bardzo niski. Powód? Słaba kondycja gospodarki, wysoka stopa bezrobocia, trudny dostęp do finansowania bankowego - mówi Mindaugas Čiuplys z Realco, zapewniając jednocześnie, że wciąż potrzeba nowych projektów mieszkaniowych. UAB Realco realizuje dziś dwie fazy projektu mieszkaniowego Ozo Parkas w Wilnie. Etapy te zostaną ukończone w październiku 2012 oraz w lutym 2013 roku. To oznacza około 275 nowych mieszkań na rynku, ale firma planuje o wiele więcej. Również Hanner jest w trakcie realizacji kilku projektów na Litwie i zamierza w ciągu roku rozpocząć nowe na Łotwie.
Nieco gorzej wygląda sytuacja w innych miastach Litwy, gdzie ceny nadal spadają, a w tym roku nie zostanie oddany do użytku ani jeden projekt. Nie rozpoczęto też nowych inwestycji. W stolicy Łotwy ruch na rynku także jest umiarkowany. W Rydze planuje się oddanie przynajmniej 930 nowych mieszkań, niemal dwukrotnie więcej niż rok temu, lecz nadal jest to siedem razy mniej niż w przedkryzysowym roku 2007. W 2011 deweloperzy sprzedali nieco więcej mieszkań niż ich ukończyli - 547, jest zatem szansa, że tendencja ta utrzyma się w bieżącym roku. Na rynku wtórnym sprzedano niewiele mniej mieszkań - 476, a znaczna ich część znalazła chętnych na aukcjach po przejęciu przez banki.

Ceny wciąż niskie, lecz rosną
Jeżeli chodzi o wzrost cen mieszkań, Litwa ma najgorsze rezultaty spośród wszystkich krajów bałtyckich. Ceny w Wilnie wzrosły w 2011 roku o 0,7 proc., natomiast w innych dużych miastach w tym kraju ceny spadły - średnio o 2-4 proc., obliczył Ober-Haus. Agencja przewiduje, że w 2012 roku ceny nie zmienią się ze względu na obecne warunki rynkowe i gospodarcze, rosnącą podaż i trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych. Obecnie najtańsze mieszkania to lokale do remontu w poradzieckich blokach. Można je kupić już za 600 euro za mkw. W centrum miasta oraz na starym mieście ceny wyremontowanych mieszkań na rynku wtórnym mogą sięgać nawet 3,2 tys. euro za mkw. Są to ceny ekstremalne, podczas gdy nowo wybudowane mieszkania w dzielnicach mieszkaniowych Wilna osiągają pułap od 850 do 1,6 tys. euro za mkw., a na nowe mieszkania w centrum miasta lub na starym mieście trzeba wydać do 2,9 tys. euro za mkw. Na Litwie, w przeciwieństwie do pozostałych krajów bałtyckich, nowe mieszkania są sprzedawane bez jakiegokolwiek wykończenia. Koszt wykończenia to kolejne 100-150 euro za mkw. Na Łotwie ceny rosną o wiele szybciej. Nowe mieszkania w centrum Rygi były na początku 2012 roku o 6 proc. droższe niż rok wcześniej, a mieszkania na przedmieściach - o 15 proc., lecz jest to nadal dużo mniej niż w rekordowym 2007 roku. Na początku 2012 nowe mieszkania w centrum miasta oraz na starym mieście sprzedawano od 1,4 do 3,8 tys. euro za mkw., a w luksusowych projektach nawet po 4,8 tys. euro za mkw. Na przedmieściach najtańsze mieszkania w nowych budynkach można było znaleźć już za 950 euro za mkw., a na rynku wtórnym, w blokowiskach z czasów Związku Radzieckiego - średnio za 575 euro za mkw. Analitycy podkreślają, że potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych jest jednym z najważniejszych motorów aktywności na rynku. - Wiele osób nadal ma stare mieszkania, które nie są obciążone kredytami hipotecznymi. Dokładając niewielką sumę oszczędności lub niewysoki kredyt hipoteczny, mogłyby kupić nowe, ale przekonanie klientów do podjęcia takich decyzji wymaga aktywnych działań deweloperów - mówi Mindaugas Valuckas. W Tallinnie ceny rosną jeszcze szybciej niż na Łotwie - średnio o niemal 16 proc. w 2011 roku, a jednocześnie całkowite wartości transakcji kupna-sprzedaży zwiększyły się o 18 proc. ze względu na to, że na rynku sprzedało się więcej nowych mieszkań w lepszym standardzie. Na początku roku nowe mieszkania kosztowały 1,7-2,6 tys. euro za mkw. w centrum miasta oraz 1,1-1,5 tys. euro za mkw. na przedmieściach. Na starym mieście ceny osiągały nawet 3 tys. euro za mkw. Najtańszymi mieszkaniami są jedno- lub dwupokojowe lokale w poradzieckich blokach - można je kupić już za 600 euro za mkw. Według agencji Ober-Haus, ceny będą nadal rosnąć, choć być może nieco wolniej.