Szczecin handlem świeci

Czy dzięki 111 milionom euro na szczecińskie niebo znów wzejdzie słońce? Oby. Niemiecki deweloper ECE Projektmanagement dostał 
od Berlin Hyp pożyczkę na budowę centrum handlowego Galeria Kaskada. a to nie jedyny taki projekt w mieście

Ewa Andrzejewska

W nocy z 18 na 19 lutego podpisaliśmy pierwszy w kryzysie kredyt na finansowanie nowego projektu deweloperskiego. Podkreślam, nowego! Nie jest to bowiem ani pożyczka refinansująca, ani rozbudowa istniejącego już obiektu – zaznacza Rafał Twarowski, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement Polska. Rozmowy z bankiem Berlin Hyp prowadzone były od sierpnia minionego roku. We wstępnych negocjacjach brało udział 5 banków (m.in. Eurohypo), ale do szczęśliwego końca doprowadzono rozmowy właśnie z Berlin Hyp. Jak podkreśla Rafał Twarowski, chęć zamknięcia transakcji była ogromna z obydwu stron. Łatwo zrozumieć, że deweloper dwoi się i troi, by w kryzysowych czasach pozyskać finansowanie, ale determinacja instytucji finansowej, przynajmniej w minionym roku, była raczej wyjątkiem. – Rzadko mamy do czynienia z tak profesjonalnym partnerem i z tak dobrze przygotowanym projektem. Wierzymy w siłę polskiej gospodarki i tutejszego rynku nieruchomości. Berlin Hyp jest zainteresowany inwestowaniem w dużych miastach w Polsce, w projekty oparte na konserwatywanych założeniach, a to centrum spełnia wszystkie nasze warunki – podkreśla Radosław Popko, szef przedstawicielstwa Berlin Hyp na Polskę. Instytucja specjalizuje się w długoterminowym refinansowaniu nieruchomości w postaci kredytów inwestycyjnych, ponieważ pozyskuje środki z emisji listów hipotecznych zastawnych. Ważne dla banku zeszłoroczne transakcje to refinansowanie w konsorcjach Galerii Mokotów o wartości 
205 mln euro oraz Warszawskiego Centrum Finansowego o wartości 104 mln euro. Zaufanie Berlin Hyp wobec ECE będzie trwało 12 lat. – Jak na obecny stan rynku, warunki kredytu są bardzo konkurencyjne. Ponadto uzyskaliśmy od Europejskiego Banku Inwestycyjnego deklarację refinansowania tej pożyczki – dodaje Rafał Twarowski z ECE. – Myślę, że zakończenie naszej transakcji będzie na rynku postrzegane jako punkt zwrotny w wychodzeniu z kryzysu – podkreśla.

W minionym roku na październikowych targach Expo Real w Monachium spółka Echo Investment cieszyła się z porozumienia o wartości 
100 mln euro. Eurohypo udzieliło jej pożyczki na rozbudowę kieleckiego centrum handlowego Galeria Echo. To był pierwiosnek tego sektora.

ECE kontra Echo

W Szczecinie niemieckiemu deweloperowi przyjdzie stanąć do walki o portfele klientów właśnie z Echo Investment i jej flagowym projektem w tym mieście – Galaxy. Centrum z 42 tys. mkw. powierzchni  najmu zadebiutowało na rynku w październiku 2003 roku. – Galaxy, mimo że nadal jest najważniejszym centrum handlowym w mieście, powoli staje się przestarzałe, co jest procesem naturalnym. Oczywiście, zestaw najemców jest dobry i obiekt działa sprawnie. W 400-tysięcznym mieście, jakim jest Szczecin, gdzie bezrobocie wynosi 8,1 proc., na tysiąc mieszkańców przypada obecnie 466 mkw. powierzchni centrów handlowych. Widać zatem potencjał lokalnego rynku, choć z drugiej strony, już pod koniec 2011 roku liczba ta powinna wzrosnąć do 830 mkw. Średnia dla pięciu największych polskich miast wyniesie wtedy 836 mkw., co oznacza, że wreszcie Szczecin dogoni czołówkę peletonu. Firmy, które chciały wejść do Kaskady, były przez dłuższy czas uśpione i często wybierały Galaxy, nie mogąc doczekać się otwarcia projektu ECE – przypomina Agnieszka Michalczewska, szefowa Działu Powierzchni Handlowych agencji King Sturge.

10 lat historii i sześciu prezydentów

Galeria Kaskada stanie przy pl. Żołnierza Polskiego, w obrębie alei Niepodległości i ulicy Obrońców Staliningradu, na miejscu dawnego centrum rozrywkowego Kaskada, które spłonęło 
w 1981 roku. – Wszystkie spółki celowe ECE mają ujednolicone nazewnictwo. Podmiot utworzony do budowy tego centrum ma nazwę Centrum Handlowe Polska 1. To oznacza, że jest to pierwszy projekt firmy w Polsce. Przeżył on już sześciu prezydentów Szczecina oraz ośmiu wiceprezydentów odpowiedzialnych za inwestycje. Po dziesięciu latach starań już nic nie może nam stanąć na przeszkodzie do otwarcia centrum w październiku 2011 roku – zapewnia Rafał Twarowski. Inwestycja ma także wymiar sentymentalny dla rodziny Otto, właścicieli firmy ECE. Werner Otto urodził się w pobliżu dzisiejszej granicy z Polską, a w latach 30. pracował w branży handlowej w Szczecinie.

Budowa galerii wzbudzała przez te lata wiele kontrowersji, podsycanych przez wizję walki pomiędzy rodzimym a niemieckim deweloperem. 
– Zawsze doceniamy siłę konkurencji. Jesteśmy jednak przekonani, że po otwarciu naszego obiektu zmieni się geografia handlu w Szczecinie. Najlepszym przykładem jest pojawianie się w Gdańsku naszej Galerii Bałtyckiej, która znacząco wpłynęła na funkcjonowanie istniejących centrów Madison i Manhattan – wyjaśnia Rafał Twarowski. Joanna Dybowska, dyrektor ds. marketingu Galaxy, zgadza się z szefem ECE, że kiedy otworzy się Galeria Kaskada, rynek się zmieni. – Myślę jednak, że centra będą się uzupełniać. Obecnie klienci są przyzwyczajeni do naszego obiektu, mogę nawet pokusić się o stwierdzenie, że wśród mieszkańców miasta jest moda na bywanie w naszym centrum. W związku z tym jestem przekonana, że nie zanotujemy drastycznego odpływu odwiedzających. Miesięcznie bywa w Galaxy około 1,2-1,3 mln klientów. Wprawdzie w pierwszej połowie roku frekwencja nieco zmalała, ale już w drugiej powiało optymizmem, mimo że zamknięta została Stocznia Szczecińska – mówi Joanna Dybowska. Podkreśla ona także znaczenie klientów skandynawskich oraz niemieckich, którzy stanowią około 25 proc. odwiedzających obiekt. – Relacja euro do złotego wciąż czyni nas atrakcyjnym miejscem do robienia zakupów. Koniunkturę napędza kwitnąca turystyka medyczna (np. do gabinetów stomatologicznych), która często jest połączona z wycieczką do centrum handlowego – podkreśla dyrektor. Zarządca obiektu dodaje, że dba o atrakcyjność centrum zarówno w sferze marketingu, zestawu najemców, jak i jego nowoczesnego wyglądu, ale nie są to specjalne przygotowania do rywalizacji z Galerią Kaskada. Wśród najemców centrum, które – jak podkreślają właściciele – zawsze było i jest wynajęte w 100 proc., pojawiła się Zara (1,4 tys. mkw.), Betty Barclay (60 mkw.), a już wkrótce będzie można robić zakupy w salonie Stradivariusa (350 mkw.). – Planujemy również kompleksową modernizację części wspólnych włącznie z atrium, które stanowi serce Galaxy – planuje Joanna Dybowska.

Przygotowania do walki idą pełną parą

Informując o zdobyciu finansowania, ECE donosi zarazem o rozpoczęciu budowy Galerii Kaskada. Na jej teren od początku marca wkroczy generalny wykonawca – firma Strabag. Do tej pory wykonano roboty przygotowawcze – zabezpieczenia pod przyszły wykop (ścianki szczelinowe i ściany szczelne) oraz rozpoczęto wykonywanie wykopu. Za te prace jest odpowiedzialna firma Stump Hydrobudowa. Obecnie Galeria Kaskada to 43 tys. mkw. powierzchni najmu, z czego wynajęte jest już 55 proc. Wśród firm, które zdecydowały się na wejście do tego centrum są, m.in. Van Graaf, Intersport, C&A, Humanic, Max Mara Weekend, Camaieu, Promod, Rossmann, Douglas, Sephora, L’Occitane, Apart, Yes, Adidas, Nike, Lee-Wrangler, Levi’s i Wittchen. – Nasza lokalizacja będzie najlepsza w mieście przez wiele lat, więc nie wyobrażam sobie, by którykolwiek ze znaczących najemców tego nie docenił – zapewnia przedstawiciel ECE Projektmanagement.

Długa kolejka do tortu

Czy sieci handlowe docenią inne inwestycje, które są planowane w mieście? Echo Investment przymierza się do budowy w Szczecinie kolejnego centrum. Ma ono powstać przy ul. Struga w miejscu funkcjonującego centrum handlowego, którego głównym najemcą jest dzisiaj market budowlany Nomi. – Rozpoczęcie prac związanych z budową Galerii Astra planowane jest jeszcze na ten rok, natomiast zakończenie – na 2011. W najbliższych miesiącach złożymy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Obiekt będzie miał ponad 31 tys. mkw. powierzchni całkowitej i około 26 tys. mkw. pod wynajem. Znajdzie się w nim około 80 sklepów i punktów usługowych oraz dziewięciosalowe kino, które powstanie nieco później – wyjaśnia Marcin Materny odpowiedzialny za wynajem obiektów handlowych w Echo Investment. Centrum, nad którego projektem czuwa szczecińskie Studio A4, będzie posiadało parking na około 1000 samochodów. Szacowany koszt inwestycji wyniesie około 100 mln zł.

    Do dzielenia udziałów rynkowych staje także RE Project Development, spółka należąca do grupy Raiffeisen Evolution z siedzibą w Austrii. Czy deweloper nie boi się wkroczyć na podwórko Michała Sołowowa? – Nasze centrum, które powstanie na terenie dawnych zakładów Polmo przy 
al. Wojska Polskiego, nie będzie konkurować ani z Galaxy, ani z Astrą. Grunt o powierzchni ponad 5 ha kupiliśmy w 2007 roku, a jego przejęcie sfinansował bank z grupy Raiffeisen. Dziś mamy już prawomocne pozwolenie na budowę. Rozpoczęcie prac budowlanych nastąpi po uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych dla planowanego układu komunikacyjnego. Przewidywana data otwarcia to pierwsza połowa 2012 roku – zdradza szczegóły dotyczące Ferio Pogodno Maciej Krenek, członek zarządu RE Project Development. Dodaje, że rozmowy z dwoma najważniejszymi najemcami są już prawie na mecie. Przypieczętowano też kilka listów intencyjnych. – Myślę, że do chwili rozpoczęcia budowy i otrzymania pierwszej transzy kredytu będzie wynajęte 60 proc. powierzchni obiektu o 31,5 tys. mkw. powierzchni najmu – uspokaja Maciej Krenek.


Dla kogo zaświeci słońce?

W roku, który upłynie pod znakiem mistrzostw w piłce nożnej, do portfeli mieszkańców Szczecina sięgnie także Mayland Real Estate. Centrum Aleja Słońca, którego projekt został stworzony przez architektów pracowni Chapman Taylor, pomieści 130 sklepów i punktów usługowych na 35 tys. mkw. powierzchni najmu. Nowy obiekt stanie przy ulicy Ku Słońcu (Mierzyno), w pobliżu istniejącego centrum Ster otwartego w 1999 roku, w którym obecnie głównym najemcą jest Real. W zamierzeniu dewelopera oferta handlowa Alei Słońca będzie uzupełniać ofertę Steru. – Jesteśmy w trakcie prac nad projektem oraz starań o zdobycie pozwolenia na budowę. Zamierzamy trzymać się wcześniej ustalonego harmonogramu realizacji i rozpoczniemy budowę do końca tego roku, by otworzyć obiekt w drugiej połowie roku 2012 – deklaruje Fabrice Paumelle, dyrektor Działu Rozwoju Projektów i Marketingu w Mayland Real Estate.

Każdy ze stających w szranki deweloperów jest pewien, że zarobi na swoim projekcie. Wierzą także w potencjał miasta, które najlepiej charakteryzuje powiedzenie: jest osiem dużych miast w Polsce i jedno tajemnicze miasto Szczecin. Po ilu latach zwróci się inwestycja w Galerię Kaskada? – To zależy od tego, jak będzie funkcjonować i jak atrakcyjna stanie się dla ewentualnych inwestorów gotowych ją kupić. Wierzymy, że podobnie do innych naszych inwestycji, i ta szczecińska będzie już wkrótce atrakcyjnym kąskiem na rynku inwestycyjnym. Obecnie plan zakłada, że centrum to z dwoma innymi niemieckimi obiektami, trafi do tworzonego właśnie funduszu nieruchomościowego ECE – wyjaśnia Rafał Twarowski. ν