Biurowe czynsze mocno w górę

Biurowce
Czynsze za powierzchnie w budynkach biurowych wzrosły o 0,8 proc., czyli najwięcej w ujęciu kwartalnym w ostatnich sześciu latach. W minionych czterech kwartałach odnotowano wzrost na co najmniej 15 z 47 monitorowanych rynków biurowych, co świadczy o dużej aktywności najemców – zauważają eksperci C&W. Liderem wzrostów w ubiegłym kwartale był Mediolan (5,6 proc. kwartał do kwartału), co wynikało z silnego popytu, zwłaszcza w lokalizacjach centralnych. Z kolei w Berlinie czynsze w najbardziej atrakcyjnych budynkach biurowych wzrosły o 5,2 proc. kwartał do kwartału i o 16,2 proc. rok do roku, w Dusseldorfie i Monachium – odpowiednio o 3,7 proc. i 1,4 proc.
Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych zmniejszyły się w pierwszym kwartale o 1 pb, a na wielu rynkach będących w późnej fazie cyklu spadły do rekordowo niskiego poziomu.

Magazyny
W pierwszym kwartale 2018 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych utrzymały sie na stabilnym poziomie na większości rynków (39 z 45 monitorowanych). W skali ogólnoeuropejskiej wzrosły o 0,4 proc. kwartał do kwartału. Wzrost zaobserwowano jednak tylko w kilku lokalizacjach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (+1,8 proc.) i na kilku rynkach semi-core (+1,2 proc.) [semi-core: Irlandia, Włochy, Portugalia i Hiszpania – przyp. red.], a w Niemczech wyniósł on zaledwie 0,3 proc. Z kolei Lizbona odnotowała najwyższy kwartalny wzrost o 7,1% za sprawą silnego popytu, który generuje głównie sektor e-commerce, oraz niewielkiej podaży powierzchni logistycznej wysokiej jakości. Czynsze w Warszawie, która cieszy się dużym zainteresowaniem operatorów z branży logistycznej i e-commerce, wzrosły o 2,9 proc. kwartał do kwartału.

– W większych obiektach logistycznych czynsze pozostały na niezmienionym poziomie, ale rośnie zarówno popyt, jak i konkurencja w przypadku mniejszych budynków logistycznych położonych na obrzeżach miast. W dłuższej perspektywie, wraz z dalszą optymalizacją łańcuchów dostaw, czynsze za wynajem powierzchni w mniejszych obiektach będą z pewnością nadal rosły – mówi Lisa Graham, dyrektor działu badań i analiz rynku nieruchomości logistyczno-przemysłowych, Cushman & Wakefield. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych spadły na jednej trzeciej z badanych rynków, a ważona dla całego kontynentu europejskiego obniżyła się o 5 pb do rekordowo niskiego poziomu 6,1 proc.

Ulice handlowe
Po spadkach w poprzednich dwóch kwartałach czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych Europy wzrosły w ujęciu kwartalnym zaledwie o 0,2 proc. Wzrosty odnotowano jednak tylko na ośmiu spośród 45 badanych rynków – głównie w Europie Środkowo-Wschodniej. Czynsze wzrosły najbardziej, bo aż o 8,3 proc. w Budapeszcie, co wynikało z dobrej koniunktury gospodarczej, wzrostu płac i wydatków na konsumpcję oraz rosnącego popytu wśród sieci handlowych. Podobne czynniki przyczyniły się do wzrostu czynszów w Sofii (4,2 proc.) i Pradze (2,3 proc.). W pierwszym kwartale stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych zmniejszyły się o kolejne 5 pb (łącznie o 16 pb w minionych 12 miesiącach) do najniższego poziomu od 10 lat – wynoszą obecnie 4,15 proc.

– Rynek nieruchomości w Polsce nadal rozwija się w imponującym tempie, w czym niemały udział mają zarówno wysoka dynamika popytu wśród najemców w sektorze nieruchomości biurowych i logistycznych, jak i dobre wyniki największych centrów handlowych pomimo wprowadzenia niedawno zakazu handlu w niedziele. W 2018 roku możemy odnotować wzrost czynszów w kilku głównych lokalizacjach logistycznych, a także w niektórych mikrolokalizacjach biurowych w obrębie warszawskiego COB. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych i logistycznych utrzymają się raczej na stabilnym poziomie. Z kolei w przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych w Warszawie i Krakowie nie można wykluczyć dalszej kompresji stóp kapitalizacji, które mogą spaść w drugiej połowie 2018 roku odpowiednio poniżej 5 proc.i 6 proc. – podsumowuje Soren Rodian Olsen, partner, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield Polska.