Polska Rok pełen wyzwań dla biur

Na zakończenie 2020 roku całkowite zasoby polskiego rynku powierzchni biurowych wyniosły ponad 11,7 mln mkw. Tradycyjnie to Warszawa z około 5 912 500 mkw. wyprzedza osiem głównych rynków regionalnych (około 5,79 mln mkw.), wśród których niezmiennie liderem pozostaje Kraków (1 554 900 mkw.), przed Wrocławiem (1 226 300 mkw.) i Trójmiastem (888,6 tys. mkw.). W ostatnim kwartale 2020 roku na polski rynek powierzchni biurowych dostarczono 163,4 tys. mkw. z czego 75,8 tys. w trzech projektach w Warszawie i 87,6 tys. w sześciu budynkach w miastach regionalnych. Największymi oddanymi inwestycjami były wieża Mennica Legacy Tower (47,9 tys. mkw., Golub GetHouse) i kompleks biurowy Lixa A (22,1 tys. mkw.) i Lixa B (około 5,8 tys. mkw.) dostarczony przez Yareal Polska w stolicy oraz budynki Face2Face B (26,2 tys. mkw., Echo Investment) w Katowicach, Hi Piotrkowska (21 tys. mkw., Master Management Group) w Łodzi oraz Unity Tower (15,6 tys. mkw. GD&K Group oraz Eurozone Equity) w Krakowie. Nowa podaż w całym 2020 roku w Polsce wyniosła 700,7 tys. mkw. z podziałem Warszawa – 307,4 tys. mkw., Kraków – 140,7 tys. mkw., Katowice – 61,3 tys. mkw., Trójmiasto – 60,3 tys. mkw., Wrocław – 57,2 tys. mkw., Łódź – 51,5 tys. mkw., Poznań – 18,3 tys. mkw. i Szczecin – 3,4 tys. mkw.

W wyniku pandemii obserwowaliśmy niższą niż w ubiegłych latach aktywność deweloperską na polskim rynku biurowym. Inwestorzy z dużo większą ostrożnością podchodzą do budowy nowych projektów, w większości opierając swoje decyzje na podstawie poziomu skomercjalizowania dostępnej oferty biurowców. Zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych część planowanych budynków zostanie przesunięta w czasie, a ich budowa będzie uzależniona od sytuacji na rynku. Co więcej w ofercie wielu biurowców pojawiły się powierzchnie oferowane na zasadzie podnajmu i wg. naszych szacunków tylko w Warszawie mówimy o około 100 tys. mkw. Trend ten to wypadkowa ogólnej niepewności na rynku wynikającej z rosnącego znaczenia pracy zdalnej, a także lockdownu. Oba czynniki wpływały na decyzje najemców w kontekście strategicznych decyzji dotyczących biur – mówi Martin Lipiński, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, Axi Immo.

Aktywność deweloperów w 2020 roku nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów. Obecnie w całej Polsce znajduje się około 1 320 100 mkw. wolnych biur, co stanowi około 11,3 proc. całkowitych zasobów rynkowych. Na koniec IV kwartału 2020 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął wartość 9,9 proc. (+0,3 pp. kwartał do kwartału i +2,1 pp. rok do roku) i oznaczał około 583,5 tys. mkw. dostępnej powierzchni. Z kolei w regionach do wynajęcia od zaraz pozostaje 736,6 tys. mkw., czyli 12,7 proc. (+0,8 pp. kwartał do kwartału oraz +3.1 pp. rok do roku). Pod względem procentowym, najwyższy współczynnik pustostanów w ośmiu miastach regionalnych odnotowano w Łodzi – 16,4 proc. (94,6 tys. mkw.), Wrocławiu – 14,9 proc. (183,4 tys. mkw.) i Krakowie – 13,9 proc. (217,5 tys. mkw.), a najniższy w Szczecinie – 6,9 proc. (12,6 tys. mkw.), Lublinie – 7,8 proc. (14,3 tys. mkw.) i Katowicach – 9,1 proc. (54 tys. mkw.).

W kontekście nowej podaży i prognozowanej nowej stopy pustostanów ciekawie zapowiada się 2021 roku, a szczególnie końcówka roku kiedy najprawdopodobniej zostaną oddane dwa największe obecnie realizowane projekty w Polsce będące inwestycjami słowackiego dewelopera HB Reavis tj. wieża Varso Tower i budynek Forest. Z kolei na przełomie 2021 i 2022 roku spodziewamy się dużej nadpodaży powierzchni biurowej w Warszawie – komentuje Jakub Potocki, negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Odnośnie do samej bliskiej Woli, nowego biznesowego centrum Warszawy warto wspomnieć, że już w styczniu br. pozwolenie na użytkowanie otrzymał 195-metrowy wieżowiec Skyliner, firmy Karimpol, a kolejnymi projektami w kolejce są Generation Park Y, firmy Skanska czy Warsaw Unit od Ghelamco. Dodatkowo, nieopodal Ronda Daszyńskiego w 2021 roku oddany zostanie wielofunkcyjny projekt Fabryki Norblina, którego inwestorem jest Capital Park. Podsumowując, tylko w ramach wymienionych inwestycji, podaż wzrośnie o około 190 tys. mkw., z której część została już wynajęta – dodaje Bartosz Oleksak, negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Sytuacja może wymusić na właścicielach presję na obniżenie stawek bazowych, szczególnie w budynkach B-klasowych i gorzej skomunikowanych, a także obserwowane już od kilku miesięcy wzrosty zachęt dla nowych najemców. Rynek najemcy jeszcze nigdy w historii polskiego rynku biurowego nie oferował tak wielu możliwości w czasie negocjacji nowych umów najmu – kontynuuje Jakub Potocki.

Całkowity popyt brutto na powierzchnie biurowe w 2020 roku w Polsce wyniósł 1 184 200 mkw. W stolicy zamknięto transakcje na łącznie 602 tys. mkw. (-31 proc. rok do roku), przy czym w ostatnim kwartale podpisano umowy najmu na 160,4 tys. mkw. Z kolei na regionalnych rynkach biurowych aktywność najemców w całym ubiegłym roku wyniosła 582,2 tys. mkw., a IV kwartał zamknięto z wynikiem 107 tys. mkw. (-26 proc. rok do roku). Największy wolumen transakcji w ujęciu całego 2020 roku odnotowano w Krakowie (156,6 tys. mkw.), Wrocławiu (128,4 tys. mkw.) i Trójmieście (87,7 tys. mkw.). Pomimo wyraźnego spadku w popycie zarówno w stolicy, jak i w regionach udało się zamknąć duże transakcje, wśród których należy wymienić przednajem 46,6 tys. mkw. przez PZU w budynku Generation Park Y w Warszawie, renegocjację firmy Nokia Siemens Network w budynkach West Gate i West Link (blisko 30 tys. mkw.) we Wrocławiu oraz transakcję z IV kwartału 2020 roku zamkniętą w Poznaniu, tj. umowę przednajmu Allegro w inwestycji Nowy Rynek D1 (26 tys. mkw.).

Sytuację na rynku powierzchni biurowych w 2020 roku można określić jako czas pełen wyzwań, który przyniósł nam wiele nowych doświadczeń. Po pierwsze podnieśliśmy standardy w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy. Przymusowy lockdown uelastycznił nasze podejście do biura jako miejsca pracy i benefit w postaci możliwości skorzystania z home office stał się integralnym elementem w funkcjonowaniu firmy. Jako następstwo tych wydarzeń każdy z nas uwierzył, że technologia jest naszym sprzymierzeńcem i trudno bez niej dziś funkcjonować, a kolejne rozwiązania z zakresu proptech ułatwiające nam pracę zdalną to kwestia czasu. Wielu najemców postanowiło zwiększyć średnią powierzchnię na pracownika co spowodowało zmianę w standardzie aranżacji przestrzeni biurowych i zwiększenie komfortu pracy. Z koncepcji „Musisz”, pracodawcy będą częściej korzystać z opcji „Zachęcam Cię” do spędzenia czasu w biurze razem z innymi m.in. do podtrzymania relacji czy w przypadku nowych pracowników zbudowania więzi i objaśnienia funkcjonowania oraz zasad obowiązujących w firmie. Najistotniejszą informacją w czasie pandemii było to, że nie wykluczyła ona najmu dużych powierzchni. Podpisane transakcje dają nadzieję, że za kilka miesięcy wszystko wróci do normy ­ podsumowuje Martin Lipiński.