Polska Złota era parków

W ciągu ostatnich kilku lat parki handlowe stały się najbardziej atrakcyjnymi produktami w segmencie nieruchomości handlowych.
Inwestorzy, którzy już wcześniej byli aktywni w tym segmencie - zintensyfikowali działania. Na polskim rynku pojawiło się również kilku nowych graczy. Podmioty dopiero wchodzące na rynek poszukują najchętniej nieruchomości z operatorem spożywczym jako głównym najemcą - tzw. „anchor tenant” lub wynajętych długoterminowo stabilnym finansowo podmiotom o rozpoznawalnej marce, takim jak sklepy z branży zdrowia i urody czy sklepy z artykułami DIY.

Parki handlowe są tym bardziej atrakcyjne, gdy są oferowane w transakcjach portfelowych. Odnotowaliśmy jednak niewiele transakcji o większej wartości – zauważa Radosław Pietrzak, research & data manager w Avison Young w Polsce.

Natomiast z uwagi na fakt, że większość sprzedawanych parków handlowych należy do sektora typu convenience, do analizy został włączony również ten typ nieruchomości.

Tendencja do robienia zakupów w pobliżu miejsca zamieszkania (convenience retail), w połączeniu z rosnącą siłą nabywczą mieszkańców mniejszych miejscowości, spowodowały dynamiczny rozwój parków handlowych i nieruchomości typu convenience.

W latach 2015-2020 udział parków handlowych i nieruchomości typu convenience nie przekraczał 10 proc. całego sektora handlowego. Wartość ta była marginalna, ponieważ większość transakcji dotyczyła obiektów mniejszych - 72 proc. transakcji parków handlowych i obiektów typu convenience w tym okresie nie przekraczało wartości 10 mln euro.

Obecnie wyraźnie widać trend rosnącej liczby transakcji - w 2020 roku, 23 z 35 transakcji handlowych dotyczyło parków handlowych i nieruchomości typu convenience. Ten wynik to dotychczasowy rekord pod względem liczby transakcji. Największą transakcją nieruchomości typu convenience w 2020 roku była sprzedaż portfela Tyrion, składającego się z pięciu centrów handlowych typu convenience, w której to transakcji Avison Young reprezentował sprzedającego.

To, co ostatnio przyciągnęło uwagę inwestorów do obiektów handlowych typu convenience, to właśnie ich odporność na wahania rynkowe spowodowane przez Covid19. Na podstawie wielu spotkań i rozmów z inwestorami prognozujemy, że w 2021 roku produkt ten będzie poszukiwany jeszcze bardziej – komentuje Michał Ćwikliński, principal, managing director w Avison Young w Polsce.

Parki handlowe i nieruchomości typu convenience, sprzedane w 2020 roku, były rozproszone po całej Polsce. Najwięcej nieruchomości zostało sprzedanych w największych miastach Polski, co świadczy o przywiązaniu inwestorów do lokowania kapitału w aglomeracjach.

Jednocześnie wiele transakcji zostało zrealizowanych w mniejszych miejscowościach, w których rozwój parków handlowych jest bardzo silny - prawie 30 proc. sprzedanych nieruchomości znajdowało się w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców – zauważa Radosław Pietrzak, Avison Young.

W porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polskę charakteryzuje stosunkowo stabilny rozwój stopy zwrotu w sektorze parków handlowych. A to w połączeniu z dynamiczną kompresją stóp zwrotu w sektorach magazynowym i biurowym pozostawia pole do kompresji stóp zwrotu również w sektorze parków handlowych. W tej sytuacji rynkowej obserwujemy w Polsce największą spośród innych państw europejskich różnicę pomiędzy stopami zwrotu w sektorze parków handlowych, a stopami dla nieruchomości typu „prime” w sektorach magazynowym i biurowym, która wynosi około 2,5 punktu procentowego. Co więcej, różnica między stopami zwrotu dla najlepszych parków handlowych w Polsce a średnimi stopami zwrotu dla parków handlowych w Europie Zachodniej, wynosi ponad 2 punkty procentowe.

Jeśli weźmiemy pod uwagę atrakcyjne ceny, stabilnych najemców oraz odporność na wahania rynkowe, parki handlowe w Polsce wydają się być bardzo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym dla szerokiego grona inwestorów – dodaje Michał Ćwikliński, Avison Young.