Polska W stolicy przybywa pustostanów

W I kwartale 2021 roku zasoby powierzchni biurowej na stołecznym rynku przekroczyły okrągłą liczbę 6 mln mkw. Przyczyniła się do tego wyjątkowo wysoka podaż nowej powierzchni, która w ramach siedmiu inwestycji dostarczyła na rynek 167 tys. mkw. Pozwolenie na użytkowanie otrzymały m.in. dwie wielkoskalowe inwestycje w okolicy Ronda Daszyńskiego, tj. Skyliner (48,5 tys. mkw., Karimpol Polska) i ostatni etap kompleksu Generation Park – budynek Y (44,2 tys. mkw., Skanska Property Poland). Powierzchnia nowej podaży w minionym kwartale była drugim najwyższym wynikiem w historii lokalnego rynku, a dla porównania w całym ubiegłym roku na rynek trafiło 314 tys. mkw.

Obserwowany w okresie przed pandemią boom deweloperski w sektorze biurowym zaczyna zwalniać. O ile ostatnie lata charakteryzowały się wysoką aktywnością deweloperów, to obecna sytuacja i zachowawcze podejście najemców do relokacji studzą pomysły o rozpoczęciu nowych budów. Obecnie wolumen projektów biurowych na etapie realizacji jest najniższy od dekady – 420 tys. mkw., z czego niemal połowa ma zostać zrealizowana jeszcze w tym roku, a dodatkowo 3/4 podaży w budowie powiększy zasoby centralnych stref biznesu – komentuje k

Bożena Garbarczyk, starszy konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Fran

.

Kontynuację mniejszej aktywności zanotowano również po stronie najemców, którzy w I kwartale roku wynajęli zaledwie 109 000 m kw. powierzchni. Największym zainteresowaniem najemców w I kwartale 2021 roku cieszyły się strefy Mokotów oraz Centrum.

Wolumen popytu osiągnął najniższą kwartalną wartość w ostatnich 10 latach. W dalszym ciągu w strukturze podpisywanych umów znaczący udział posiadały renegocjacje, które stanowiły około 31 proc. wolumenu popytu, a udział umów pre-let spadł w widoczny sposób do poziomu 10 proc., co ilościowo zamknęło się jedynie w dwóch transakcjach – dodaje Bożena Garbarczyk.

Wysoka podaż nowej powierzchni i zachowawcze podejście najemców skutkowały kolejnym wzrostem współczynnika pustostanów. Nie bez znaczenia był tutaj poziom komercjalizacji biurowców, które zostały w tym czasie oddane do użytku, gdyż znajdował się on na poziomie zaledwie 50 proc. Współczynnik pustostanów, który na koniec marca 2021 roku wyniósł 11,4 proc. daje niemal 700 tys. mkw. powierzchni dostępnej od zaraz. Wolumen ten jest zdecydowanie wyższy, jeśli uwzględnimy powierzchnię oferowaną do wynajęcia w ramach podnajmu. W ciągu kwartału współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł o 1,5 pp., natomiast w ciągu roku, czyli w okresie trwania pandemii, aż o 3,9 pp. Największy wzrost współczynnika odnotowano w strefach centralnych, co bezpośrednio skorelowane jest z wysokim wolumenem nowej podaży w tym obszarze.

Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie, jednak na początku 2021 roku odnotowano już niewielkie korekty, najczęściej w wysokości około 0,5 euro. Zmiany te można zaobserwować głównie w projektach zlokalizowanych w centralnych lokalizacjach. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, szczególnie w dobie pandemii Covid-19 chcąc przyciągnąć najemców, stawki efektywne pozostają o około 20 proc. niższe niż poziom wywoławczy.