Polska Małe obiekty, nowe trendy i e-commerce

Nowe, proponowane przez rząd przepisy mogły doprowadzić właścicieli galerii handlowych do niewypłacalności. Nieruchomości handlowe zazwyczaj w 70-80 proc. są finansowane z kredytów bankowych, a umowy najmu są zabezpieczeniem spłacanych kredytów. W wyniku proponowanych zmian w umowach poszkodowani byli wszyscy właściciele centrów handlowych o powierzchni przekraczającej 2 tys. mkw., zarówno inwestorzy zagraniczni, jak i firmy z rodzimym kapitałem. Według danych PRCH szacowana wartość zadłużenia branży handlowej wynosi obecnie około 90 mld zł.

Regulacja wysokości stawek czynszu ingeruje w swobodę kształtowania umów między podmiotami prywatnymi. Centra handlowe to system naczyń powiązanych – wsparcie jednej strony i przerzucenie większości kosztów na drugą stronę, będzie miało wpływ na pozostałych uczestników tego łańcucha: banki, dostawców, firmy świadczące usługi dla centrów handlowych, a w konsekwencji dla tych samych najemców, którzy dziś będą korzystać z tego pakietu pomocowego - mówi Fabrice Paumelle, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

W I kwartale 2021 roku do użytku oddano jedynie 66,6 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej. W strukturze nowej podaży dominują wielkopowierzchniowe obiekty handlowe (54 proc. nowej powierzchni), głównie dzięki otwarciu pod szyldem Castorama trzech byłych obiektów Tesco (Tychy, Ruda Śląska i Starogard Gdański). Z kolei udział parków handlowych w nowej powierzchni stanowi około 35 proc. za sprawą otwarcia: Pasażu Warmińskiego w Lidzbarku Warmińskim, Aura Park Nakło nad Notecią oraz Atut Bielany w Krakowie. Rośnie udział parków handlowych w nowej podaży, obserwujemy natomiast mniejszą aktywność związaną z rozwojem i przebudową centrów handlowych, które przestały być dominującym formatem rozwijanym na rynku handlowym w Polsce. Sytuacja ta jest związana z trudną sytuacją centrów wywołaną pandemią Covid-19. Z uwagi na duże nakłady inwestycyjne potrzebne do realizacji prac modernizacyjnych, inwestorzy na razie zachowują ostrożność w prowadzeniu takich działań.

W budowie pozostaje około 390 tys. mkw. z terminem oddania do końca 2021 roku.

Wśród obiektów w budowie dominują małe i średnie centra handlowe oraz parki handlowe, ponad 53 proc. powierzchni zlokalizowane jest w miastach do 50 tys. mieszkańców, a tylko 14 proc. w największych aglomeracjach. Udział parków handlowych w zasobach powierzchni handlowej rośnie z każdym rokiem, a nowa rzeczywistość Covid-19 pokazała, że ten format pozostaje odporny na skutki kryzysu. Na koniec I kwartału 2021 roku parki handlowe stanowiły 40 proc. powierzchni pozostającej w budowie. W formacie tym dominują małe projekty o powierzchni najmu 5-10 tys. mkw., zlokalizowane w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Rozwój tego segmentu jest konsekwencją ekspansji sieci dyskontowych, rozwijających się głównie w formatach małych centrów i wygodnych parków handlowych, w miastach do 100 tys. mieszkańców - wyjaśnia Małgorzata Fibakiewicz, dyrektor Działu Business Intelligence Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland.

I kwartał roku upłynął również pod znakiem uruchomienia długo wyczekiwanej polskiej platformy Amazon.pl. Pomimo niepewnej sytuacji panującej na rynku handlowym w Polsce, cztery nowe marki zadebiutowały w I kwartale 2021 roku: DentalPro Clinic z Włoch, Duxiana ze Szwecji i Rolf Benz z Niemiec oraz polska sieć hard dyskontów – Vollmart. Pozycja dyskontów w Polsce, zarówno spożywczych, jak i niespożywczych, od lat stale rośnie, a pandemia tylko wzmocniła ten wzrostowy trend. Nawyki zakupowe konsumentów w czasie pandemii mocno przesunęły się w stronę sieci, a ponieważ kolejne lockdowny są trudne do przewidzenia, stąd też dyskonty niespożywcze zmierzają do uruchomienia sprzedaży on-line. Jako pierwsze na ten krok zdecydowało się Pepco, ogłaszając w lutym 2021 roku plany uruchomienia e-sprzedaży.

W centrach handlowych, w dużej mierze dzięki elastycznym umowom najmu, coraz częściej pojawiają się sklepy typu pop-up. Sklepy tymczasowe to atrakcyjna propozycja dla rozwijających się marek, a także sposób na obniżenie poziomu pustostanów w obiekcie handlowym. Centra handlowe decydują się również na wynajęcie powierzchni sklepom typu second-hand. W dobie wciąż zwiększającej się świadomości ekologicznej społeczeństwa, nadawanie drugiego życia przedmiotom jest trendem, który będzie się rozwijał w przyszłości.

Udział e-commerce w sprzedaży detalicznej przed pandemią oscylował w Polsce w granicach 5-6 proc. W wyniku kolejnych obostrzeń nakładanych na branżę i wielu tygodni zakazu handlu drogą stacjonarną, dla wielu sklepów handel internetowy był jedynym kanałem dystrybucji. Udział sprzedaży internetowej w sprzedaży detalicznej ogółem w Polsce spadł z 9,8 proc. w styczniu do 8,6 proc. w lutym, kiedy to otwarto centra handlowe dla kupujących, jednakże jego udział nadal pozostaje znacznie wyższy, niż miało to miejsce w 2019 roku. Pandemia pokazała jednocześnie, że handel stacjonarny nie zniknie i wciąż wielu Polaków jest przywiązanych do tradycyjnego modelu sprzedaży, o czym świadczyć może wyraźne wyhamowanie dynamiki sprzedaży online wraz z kończącymi się kolejnymi lockdownami i luzowaniem obostrzeń w działalności centrów handlowych.

I kwartał 2021 roku na rynku inwestycyjnym w sektorze nieruchomości handlowych zakończył się bardzo dobrym wynikiem.
Łączna wartość nieruchomości handlowych objętych transakcją w tym okresie osiągnęła prawie 190 mln euro, co jest najlepszym wynikiem zaobserwowanym w I kwartale roku na przestrzeni ostatnich 5-6 lat. Największą transakcją odnotowaną w I kwartale 2021 roku było kupno przez EPP czterech obiektów handlowych M1 (Olsztyn, Tychy, Opole i Kielce). Była to ostatnia transza aktywów Chariot Top Group na podstawie umowy podpisanej w 2018 roku. Z kolei prawie 20 proc. aktywów handlowych dotyczyło obiektów należących poprzednio do Tesco. Biorąc pod uwagę ograniczenia w funkcjonowaniu dużych obiektów handlowych w Polsce, zmianę zachowania konsumentów oraz rozkwit zakupów lokalnych, na celowniku inwestorów w kolejnych miesiącach pozostaną parki handlowe i centra codziennych zakupów, jako aktywa o największej płynności.