Polska Centra handlowe czekają zmiany

Na potrzebę transformacji centrów handlowych eksperci wskazują już od dawna. Te zaś stale ewoluują i poszukują nowych dróg dotarcia do klientów, bo czasy, gdy przyciągały nabywców wyłącznie ofertą sklepową już minęły.

Do tej pory już więcej niż co czwarte centrum handlowe w Polsce przeszło rozbudowę. W wielu przypadkach wiązało się to także z modernizacją i odświeżeniem części istniejącej przestrzeni handlowej. Rynek jest już dojrzały, a konkurencja silna, co sprzyja właśnie przebudowom i unowocześnianiu obiektów. W Polsce mamy blisko 1 mln mkw. powierzchni w ponad 20-letnich centrach handlowych, które nie zostały jeszcze zmodernizowane lub rozbudowane. Potencjał do zmian jest spory - mówi Joanna Tomczyk, starszy analityk rynku, JLL.

Dotychczas obserwowaliśmy ich rozwój w kierunku modelu miasteczka rozrywkowego. Przed pandemią mocno stawiały na powiększanie części rekreacyjnej i konsumpcyjnej (F&B). Przyjęło się, że są to miejsca spędzania wolnego czasu czy to samemu, czy też z rodziną i przyjaciółmi. W niektórych obiektach skorzystać mogliśmy już nie tylko z kina, ale również z lodowiska, ścianki wspinaczkowej, klubu fitness czy szkoły tańca. Coraz większą rolę spełniały rozbudowane strefy gastronomiczne. Przykładem firmy od lat biorącej udział w projektach renowacji galerii handlowych, posiadającej zespół, wypracowane procesy oraz sprawdzonych podwykonawców jest Tétris.

Działamy na 18 rynkach świata. Obiekty, których przebudowa była nam powierzona, zmieniały się w miejsca spełniające wiele funkcji, angażujące i zachęcające do pozostania w nich dłużej. Tak było w przypadku remodelingu galerii Madison w Gdańsku. Stworzyliśmy tam m.in. komfortowe i funkcjonalne strefy rekreacyjne, ujednoliciliśmy witryny sklepów, wymieniliśmy okładziny podłogowe i sufity oraz zamontowaliśmy nowe oświetlenie. W efekcie przestrzeń zyskała nowe, jasne i przyjazne oblicze. W pracy przy takich projektach szczególnie ważne jest doświadczenie w prowadzeniu działań w obiekcie otwartym codziennie dla klientów, bez utrudniania funkcjonowania sklepom i punktom usługowym - wyjaśnia Rajmund Węgrzynek, dyrektor zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Czas pandemii Covid-19 i długie okresy zamknięcia, gdy gastronomia i rekreacja zostały zamrożone, skłoniły wielu zarządców nieruchomości do kolejnych zmian i nowego podejścia do planowania przestrzeni. Obecna sytuacja przyśpieszyła ewolucję galerii handlowych, wpłynęła na strategiczne decyzje oraz zwiększyła zapotrzebowanie na usługi projektowe i wykonawcze w tym sektorze.

W minionym roku podaż powierzchni w centrach handlowych zmniejszyła się – więcej obiektów zostało zamkniętych lub zmieniło funkcję, niż zostało wprowadzonych na rynek. Warto też przypomnieć, że zamknięcia w dużej mierze były powiązane z decyzją Tesco o wyjściu z polskiego rynku. Przekształcenie części powierzchni handlowej na funkcję biurową ma miejsce m.in. w centrum handlowym Plac Unii City Shopping w Warszawie - tłumaczy Joanna Tomczyk, JLL.

Nowy tenant-mix, digitalizacja obiektów czy też ostateczna zmiana ich funkcji – to niektóre perspektywy stojące przed rynkiem centrów handlowych.

Patrząc dziś na branżę i międzynarodowe trendy, można rozróżnić kilka wiodących kierunków transformacji – wprowadzanie nowych czy łączenie kilku funkcji, stawianie na konkretną specjalizację i poszukiwanie wyróżnienia na tle konkurencji (...). Dobrym przykładem aktualnie prowadzonego, niezwykle interesującego projektu, którego właściciele mają przemyślaną strategię zmiany, jest realizowana przez nas metamorfoza wrocławskiego, kultowego DH Renoma - mówi Rajmund Węgrzynek, Tétris.

Nowy wystrój Renomy będzie nawiązywać do historycznego stylu Domu Towarowego Wertheim. Jednocześnie Globalworth – właściciel i zarządca Renomy - chce zadbać o współczesne oczekiwania klientów np. rezygnuje z mało klimatycznego food courtu na rzecz autorskich konceptów gastronomicznych z ogródkami poprzez nowe zagospodarowanie placu Czystego. Renoma wzbogacona zostanie też o powierzchnie biurowe.

Kierunek, jaki mogą obrać właściciele dużych obiektów handlowych, to klasyczne modernizacje, skoncentrowane na zapewnieniu klientom jak najciekawszych doznań i rozwiązań, także technologicznych. Kluczowym punktem będzie zróżnicowany dobór najemców, rozwój showroomów i punktów pick and collect. Rozbudowywane i odświeżane zgodnie z najnowszymi trendami będą części rozrywkowe i food courty.

Do tej pory przebudowy, z jakimi mieliśmy jako Tétris do czynienia, czy to w Polsce, czy na zagranicznych rynkach w ramach naszych globalnych struktur, dotyczyły głównie zmian pod kątem „customer experience” i w nadchodzących miesiącach takie modernizacje również będziemy obserwować. Podam tu jako przykład realizację dla Odysseum w Montpellier we Francji. Łącząc siły JLL i Tétrisa, wraz z Montpellier Zuo, zaprojektowaliśmy restrukturyzację istniejącego budynku usługowo-rozrywkowego, z rozbudową całego centrum handlowego - podaje Rajmund Węgrzynek, Tétris.

Warto przyjrzeć się przykładom z zagranicy, gdzie trend przebudowywania i nadawania centrom handlowym nowych funkcji obecny jest już od dekady. Nie chodzi tu tylko o nowy wystrój, a o całkowitą zmianę przeznaczenia budynku. Jednym z inspirujących kierunków jest przekształcanie nieruchomości handlowych w mieszkania dla seniorów czy domy opieki. Rozwiązanie to sprawdza się m.in. ze względu na lokalizację – przyjęło się, że tego typu obiekty znajdują się poza miastem, podczas gdy seniorzy deklarują, że nie chcą z miejskiego życia rezygnować. Taką zmianę przeszło Northgate Mall w Seattle, w którym dodatkowo powstał hotel, centrum tranzytowe i ośrodek ligi hokejowej.

W Skyview on the Ridge w Irondequoit w stanie Nowy Jork realizowana jest inwestycja warta 43 mln dolarów, w ramach której powstanie 157 apartamentów dla seniorów, a także centrum opieki dziennej dla dorosłych. Z kolei najstarsze centrum handlowe w Ameryce zostało zamienione w mikro apartamenty Arcade Providence. Zbudowany niemal 200 lat temu budynek przekształcono w 48 malutkich mieszkań oraz przestrzeń biznesową, w której znalazły się restauracje, kawiarnia i salon fryzjerski.

Myślę, że i w Polsce doczekamy się tak imponujących projektów. Pandemia przyśpieszyła tego rodzaju procesy i według mnie w post-covidowej rzeczywistości minimum 25 proc. obiektów handlowych czekają zmiany zarówno sanitarne, jak i te związane z kierunkiem działalności. Trend mixed-use w rodzimych centrach handlowych jest już coraz bardziej widoczny - dodaje Rajmund Węgrzynek.

Rosnąca popularność projektów mixed-use została dodatkowo wzmocniona przez pandemię. Według prognoz JLL, w ciągu najbliższych 5 lat podaż powierzchni w projektach wielofunkcyjnych w Polsce może ulec podwojeniu.

Podaż powierzchni komercyjnej w nowoczesnych obiektach wielofunkcyjnych w Polsce przekroczyła 1 mln mkw., z czego ponad połowa została oddana do użytkowania w ciągu ostatnich 5 lat. Dodatkowo, w centrach handlowych powstają przestrzenie coworkingowe (np. w Galerii Młociny), a w biurowcach otwierane są kawiarnie. Z kolei nowo oddany kompleks Warsaw Hub oferuje przestrzenie biurowe, hotelowe i handlowe. Projekty wielofunkcyjne są odpowiedzią na wysokie nasycenie powierzchnią centrów handlowych w miastach, kreują także nowy typ powierzchni handlowej i są w stanie przyciągnąć marki, takie jak American Eagle czy Urban Outfitters, które w Polsce nie otwierają się w tradycyjnych centrach handlowych. Co więcej, synergia generuje dodatkowych klientów i pozwala na dywersyfikację ryzyka na wypadek gorszej koniunktury w jednej z funkcji. - wyjaśnia Joanna Tomczyk, JLL.

Bez względu na wybrany model przemian – każde centrum handlowe w pewnym momencie potrzebować będzie gruntownej modernizacji. Dziś motorem zmian jest kształtująca się rzeczywistość post-covid, jutro będą to kolejne rewolucje technologiczne czy też zmiany przyzwyczajeń i oczekiwań konsumentów. Tego typu przebudowy to bardzo duże, wielopłaszczyznowe projekty fit-out. Zarówno od strony projektowej, jak i wykonawczej.

Najbliższe miesiące będą decydującymi dla tego sektora handlu. Po trudnych miesiącach, które odcisnęły się na ich funkcjonowaniu, widać, że wciąż chcą walczyć o klienta, a pomysłów na nowe podejście i strategię nie brakuje.