Polska Dzieje się w regionach

W efekcie znoszenia kolejnych restrykcji połączonych z masową akcją szczepień na rynek wraca ostrożny, ale jednak optymizm. W II kwartale firmy wynajęły blisko 70 proc. więcej powierzchni biurowej na głównych rynkach regionalnych niż w pierwszych miesiącach roku. Łącznie popyt poza Warszawą przekroczył 264 tys. mkw. Najwyższą aktywność najemców odnotowaliśmy w Krakowie (74,1 tys. mkw.), Trójmieście (72,2 tys. mkw.) oraz Wrocławiu (45,9 tys. mkw.). Cały czas na regionalnych rynkach najmu prym wiodą firmy z sektora IT oraz nowoczesnych usług dla biznesu - wyjaśnia Karol Patynowski, dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.

Do największych transakcji najmu poza Warszawą należały: renegocjacja i ekspansja Rockwell Automation na łącznie 19,5 tys. mkw. w A4 Business Park w Krakowie, renegocjacje 15,6 tys. mkw. poufnej firmy z sektora usług dla biznesu w biurowcu Kapelanka 42 w Krakowie, umowa przednajmu na 12,3 tys. mkw. 3M w MidPoint 71 we Wrocławiu oraz renegocjacje 11,4 tys. mkw. IBM w kompleksie Korona w Krakowie.

Udział renegocjacji utrzymał się na relatywnie wysokim poziomie 46 proc., a umowy przednajmu stanowiły jedynie 10 proc. całkowitej aktywności na rynkach regionalnych. To potwierdza dość zachowawczą postawę najemców względem podejmowania strategicznych decyzji dotyczących portfolio nieruchomościowego. Niemniej, prowadzimy dzisiaj bardzo dużo dyskusji z najemcami, którzy w najbliższych miesiącach chcieliby podjąć przemyślane i bazujące na analizie danych decyzje odnośnie rozwoju lokalizacji i formatów biurowych - dodaje Karol Patynowski.

Po szybkich wzrostach pod koniec 2020 roku, pierwsza połowa bieżącego roku przyniosła stabilizację na rynku podnajmów.

Na koniec II kwartału w ofercie na podnajem poza Warszawą było dostępne ponad 168 tys. mkw., z czego 54 proc. znajdowało się we Wrocławiu i Krakowie. Łącznie w Polsce na podnajęcie czeka około 300 tys. mkw. - informuje Ewa Grudzień, starszy analityk rynku, JLL.

Łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce przekroczyły już 12 mln mkw. Bilans pomiędzy Warszawą a rynkami regionalnymi rozkłada się prawie równomiernie (niecałe 6,1 mln mkw. vs. ponad 5,9 mln mkw.).

W I połowie 2021 roku poza Warszawą do użytku oddano 11 budynków biurowych o łącznej powierzchni 126,5 tys. mkw. Najwyższy poziom nowej podaży został odnotowany w Krakowie (42,4 tys. mkw.), Poznaniu (35,9 tys. mkw.) oraz Trójmieście (35 tys. mkw.). Do największych inwestycji ukończonych poza Warszawą w I półroczu należą: Nowy Rynek D (35,8 tys. mkw., Poznań), Palio A (16,5 tys. mkw., Trójmiasto), Tertium Business Park III B (13,4 tys. mkw., Kraków).

Aktywność deweloperów poza Warszawą utrzymuje się na mocnym poziomie – wyższym niż w stolicy. W budowie na ośmiu głównych rynkach regionalnych jest kolejne 760 tys. mkw., które zostaną dostarczone do końca 2023 roku. Najwyższy poziom aktywności deweloperskiej obserwujemy we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście - wylicza Ewa Grudzień.

Łącznie w Polsce powstaje obecnie 1,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Średni poziom pustostanów w Polsce to 12,9 proc., co oznacza wzrost o 3,9 p.p. w porównaniu do pierwszego półrocza 2020 r. Współczynnik pustostanów na ośmiu głównych rynkach regionalnych wynosi 13,4 proc. (o 3 p.p. więcej niż przed rokiem), a w Warszawie 12,5 proc.

Najwyższe czynsze wśród głównych rynków regionalnych zarejestrowano w Krakowie (14-15,5 euro za mkw. miesięcznie), a najniższe w Lublinie (10,5-11,5 euro).

W I półroczu na terenie całego kraju właścicieli zmieniły nieruchomości biurowe o wartości około 800 mln euro.

Poza Warszawą wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie biurowym sięgnęła 375 mln euro – co jest wynikiem o ponad 10 proc. lepszym niż średnia na I półrocze z ostatniej dekady. Największa sfinalizowana w trakcie pierwszych sześciu miesięcy 2021 transakcja biurowa w całej Polsce to sprzedaż portfolio grupy Buma w Krakowie i Wrocławiu za około 200 mln euro do Partners Group. Prawie 50 proc. regionalnej aktywności inwestycyjnej przypadło na Kraków, a 27 proc. na Trójmiasto, w którym właściciela zmieniła m.in. Alchemia Neon, sprzedana przez Torus. Biorąc pod uwagę toczące się obecnie transakcje szacujemy, że całoroczny wolumen biurowy powinien być zbliżony do wyniku z 2020 - komentuje Marcin Sulewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.

Na koniec I półrocza stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów w miastach regionalnych (Kraków i Wrocław) była szacowana na poziomie 5,75 proc. (4,5 proc. w Warszawie).