Polska Rekordy popytu i podaży

Polski rynek magazynowy utrzymuje wysokie tempo wzrostu bijąc kolejne rekordy popytu. W I półroczu 2021 firmy wynajęły 3,15 mln mkw. – o ponad 40 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem 2020. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje sięgnął 2,3 mln mkw., co dało Polsce czwarte miejsce w Europie – po Niemczech, Wielkiej Brytanii i Holandii. Co ciekawe, średni wzrost nowego popytu w kraju wyniósł aż 77 proc. w porównaniu z 5-letnią średnią dla pierwszego półrocza. W Europie wzrost ten osiągnął poziom 44 proc. - informuje Tomasz Mika, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

Za 77 proc. nowo wynajętej powierzchni w pierwszych sześciu miesiącach 2021 roku odpowiadały rynki Wielkiej Piątki, czyli Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawa i Polska Centralna. Spektakularny rekord zainteresowania magazynami odnotował Poznań, gdzie wynajęto ponad 500 tys. mkw. tylko w ramach nowych umów, a popyt brutto sięgnął aż 626 tys. mkw. Aktywnością wyróżniały się także dojrzałe rynki regionalne spoza Wielkiej Piątki – Trójmiasto, Szczecin, Lubuskie, Kraków i Kujawy, a w mniejszym stopniu lokalizacje wschodzące – najlepszy wynik odnotowano w okolicach Rzeszowa (37 tys. mkw.).

Dynamiczny rozwój sektora e-commerce przekłada się na zainteresowanie powierzchniami magazynowymi. Za ponad 70 proc. popytu netto w I półroczu odpowiadali operatorzy logistyczni i kurierzy (38 proc.) oraz sieci handlowe (33 proc.). Na te sektory przypadło 14 największych tegorocznych nowych umów najmu na imponujące 840 tys. mkw. Największy kontrakt zawarła firma DHL dla Zalando (109 tys. mkw.). Dużą aktywnością wykazały się także firmy produkcyjne odpowiadając za 24 proc. nowego najmu.

Rekordowe I półrocze odnotowaliśmy również pod względem aktywności budowlanej. Od stycznia do końca czerwca do użytku oddano ponad 1,14 mln mkw. – najwięcej w historii rynku. W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęły 21,8 mln mkw., utrzymując szóste miejsce w Unii Europejskiej pod względem wielkości sektora - wylicza Maciej Kotowski, starszy analityk rynku, JLL.

Najwięcej, bo łącznie prawie 500 tys. mkw., nowej podaży zasiliło Górny Śląsk i Warszawę. Aktywność budowlana nadal utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie.

Podaż w budowie po raz pierwszy w historii polskiego rynku przekroczyła 3 mln mkw. Daje nam to drugie miejsce w Europie, po Niemczech, pod względem aktywności deweloperskiej. Zaufanie i optymizm widoczny są także w udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie – około 40 proc. powstających magazynów nie jest zabezpieczonych umowami najmu - tłumaczy Tomasz Mika, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

Na koniec czerwca najwięcej nowej powierzchni magazynowej powstawało w Poznaniu, na Górnym Śląsku, we Wrocławiu, w Lubuskim, w Warszawie i Centralnej Polsce – łącznie ponad 2,5 mln mkw. Co ciekawe, aż 400 tys. mkw. zostanie oddane do użytku w Trójmieście, Szczecinie i Bydgoszczy.

Stawki najmu pozostają stabilne. Najdroższe nadal są lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahają się między 4,2 a 5,25 euro za mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferują obiekty typu big-box zlokalizowane w Polsce Centralnej (2,6 a 3,5 euro za mkw. miesięcznie).

Obecnie 6,7 proc. istniejącej powierzchni magazynowej w Polsce pozostaje niewynajęte.

Zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Od stycznia do końca czerwca właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości 855 mln euro. To drugi w historii rynku najlepszy wynik dla I półrocza. Ciekawym zjawiskiem oraz dobrym prognostykiem dla dalszego rozwoju sektora jest pojawianie się kolejnych graczy, którzy do tej pory nie posiadali w swoich portfelach nieruchomości magazynowych - komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych, JLL.

Największą transakcją magazynową w I półroczu był zakup od Panattoni portfela czterech parków logistycznych zlokalizowanych we Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i na Śląsku przez Ares Management. Warto wymienić również sprzedaż portfela pięciu projektów przez AEW do funduszu stworzonego przez Reino Capital, IO Asset Management i Grosvenor Group.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let o 5-letniej średniej długości najmu, sięgają 5,25-5,5 proc. Mimo tymczasowego braku konkretnych przykładów, zauważalna jest postępująca kompresja, nawet do około 4,5 proc. w przypadku trwających negocjacji na rynku Warszawa Miasto. Parki z długimi umowami najmu (10 lat) osiągają stopy poniżej 4,5 proc., a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat nawet 4 proc. z dalszą perspektywą kompresji.