Polska Model hybrydowy chwieje rynkiem biurowym

Od stycznia do końća września tego roku w Polsce wynajęto 778 tys. mkw., z czego prawie 380 tys. mkw. przypadło na główne rynki biurowe poza Warszawą.

Rośnie świadomość, że wyzwania pandemiczne zostaną z nami na dłużej. Dlatego wiele firm odczuwających negatywne skutki pracy zdalnej wypracowuje nowy model działania i powraca do biur w formule hybrydowej, łączącej pracę zdalną ze stacjonarną. Potrzebne jest wzmocnienie poczucia przynależności, pogłębienie zaufania i integracji zespołu. Dla wielu pracowników praca w biurze pomaga też w zbudowaniu równowagi pomiędzy życiem zawodowym a prywatnym. Jednak dogłębna analiza potrzeb i przygotowanie długoterminowych strategii są czasochłonne, co przekłada się na niższe wolumeny transakcyjne - wylicza Maciej Traczyk, starszy konsultant w Dziale Reprezentacji Najemcy, JLL.

Wiodące wciąż prym firmy technologiczne od początku roku wynajęły poza Warszawą prawie 130 tys. mkw., czyli 1/3 całkowitego wolumenu. Rośnie również aktywność najemców z sektora nowoczesnych usług biznesowych, czego potwierdzeniem są umowy najmu pod nowe centra usług, m.in. Wella w Bramie Miasta w Łodzi, Boehringer Ingelheim w Centrum Południe we Wrocławiu, Grass Valley w High5 w Krakowie czy Hyland Software w Global Office Park w Katowicach.

Po raz kolejny największą aktywność odnotowaliśmy w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu. Te trzy rynki odpowiadają za ponad 70 proc. najmu poza Warszawą w okresie od stycznia do września 2021 roku - dodaje Maciej Traczyk.

Do największych transakcji zawartych poza Warszawą od początku roku należały: renegocjacja i ekspansja Rockwell Automation na łącznie 19,5 tys. mkw. w A4 Business Park w Krakowie, renegocjacje 15,6 tys. mkw. poufnej firmy z sektora usług dla biznesu w biurowcu Kapelanka 42 w Krakowie, umowa przednajmu na 12,3 tys. mkw. 3M w MidPoint 71 we Wrocławiu oraz renegocjacje 11,4 tys. mkw. IBM w kompleksie Korona w Krakowie. W samym III kwartale regionalne transakcje najmu cechowała nieco mniejsza skala, a do głównych zaliczamy 5,4 tys. mkw. renegocjowane przez firmę z sektora finansowego w biurowcu Olivia Star w Gdańsku, przednajem na 5,3 tys. mkw. przez Pepsico Global Business Services w Brain Park oraz 5,1 tys. mkw. wynajęte przez firmę z sektora produkcyjnego w MK29 w Krakowie.

Zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynoszą 12,1 mln mkw., z czego na największe miasta regionalne przypada już prawie 6 mln mkw.

Największe biurowe rynki regionalne w Polsce odpowiadają za 1/3 nowej podaży w tym roku. W pierwszych trzech kwartałach 2021 roku do użytku oddano tam 145,8 tys. mkw., podczas gdy w całym kraju – 436 tys. mkw. Łącznie w budowie jest obecnie 1,12 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, czyli niemal 14 proc. mniej niż przed rokiem. Jest to najniższy wynik od 2013 roku Wpływ na ten stan ma przede wszystkim rekordowo niska aktywność deweloperów w Warszawie – 330 tys. mkw. Na głównych rynkach regionalnych w trakcie realizacji jest ponad dwa razy więcej – około 770 tys. mkw. - mówi Ewa Grudzień, starszy analityk rynku, JLL.

Zgodnie z prognozami, ostatni kwartał roku będzie charakteryzował się przyrostem podaży szacowanym na około 160 tys. mkw. na głównych rynkach regionalnych.

Od początku roku poza Warszawą najwięcej nowej powierzchni ukończono w Krakowie (47,6 tys. mkw.), Poznaniu (35,8 tys. mkw.) oraz Trójmieście (35 tys. mkw.). W samym III kwartale na rynek trafiło jedynie 19,3 tys. mkw. w czterech projektach: Kolońska Park oraz Młyńska 6 w Katowicach, Ocean Office Park A2 w Krakowie oraz Dowborczyków 30/34 w Łodzi.

Chociaż sektor biurowy pozostaje jedną z głównych sił napędowych rynku inwestycyjnego w Polsce, to w porównaniu z latami ubiegłymi aktywność inwestorów jest raczej umiarkowana.

Od początku roku przeprowadzono w Polsce transakcje biurowe o wartości ponad 1,2 mld euro – o 19 proc. mniej niż rok wcześniej. Pomimo mniejszej aktywności inwestorów rezultat za pierwsze trzy kwartały 2021 jest wciąż o 4 proc. wyższy od 10-letniej średniej. Na główne rynki poza Warszawą przypadło niecałe 380 mln euro, czyli około 30 proc. Ten rezultat w dużej mierze został osiągnięty dzięki transakcji portfelowej obejmującej biurowce grupy Buma, kupione przez Partners Group za ponad 200 mln euro. W związku z tym, że większość tego portfela znajduje się w Krakowie – był to rynek regionalny o najwyższej aktywności - komentuje Marcin Sulewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.

Inne znaczące transakcje tego roku sfinalizowane na rynkach regionalnych to sprzedaż biurowca Alchemia Neon przez Torus do funduszu DWS za ponad 80 mln euro, przejęcie projektu Szyperska Office Center w Poznaniu przez fundusz Investika oraz sprzedaż Bramy Portowej w Szczecinie przez Vastint do FLE.

Średni poziom pustostanów w Polsce aktualnie wynosi 13 proc. W stolicy 12,5 proc. istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia, natomiast poza nią – 13,5 proc. (najmniej w Szczecinie – 5,8 proc., najwięcej w Łodzi – 16,8 proc.).

Wciąż najwyższe czynsze transakcyjne, poza Warszawą, charakteryzują Kraków (14-15,5 euro za mkw. miesięcznie) oraz Wrocław (13,5-15,5 euro), a najniższe Lublin (10,5-11,5 euro).