Polska Popyt w końcu do góry

Na koniec III kwartału 2021 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,1 mln mkw., a w pierwszych trzech kwartałach do użytku oddano ponad 290,2 tys. mkw. powierzchni. Do największych projektów, które uzyskały pozwolenie na użytkowanie, możemy zaliczyć: Warsaw Unit (Ghelamco – 56,4 tys. mkw.), Skyliner (Karimpol – 48,5 tys. mkw.), Generation Park Y (Skanska Property Poland – 44,2 tys. mkw.) oraz Widok Towers (28,6 tys. mkw.). Na koniec września 2021 roku w Warszawie w budowie znajdowało się blisko 340 tys. mkw. powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2021-2024, co jest wartością o ponad połowę niższą niż średnia wielkość powierzchni w realizacji w ostatnich pięciu latach. Według szacunków Cushman & Wakefield w całym 2021 roku ukończonych zostanie blisko 337 tys. mkw., natomiast w 2022 roku – około 215 tys. mkw.

Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem ukończenia w latach 2023-2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie. Obecnie w budowie znajdują się dwa projekty, których oddanie jest przewidziane w latach 2023-2024: Studio I (Skanska – 2023), The Bridge (Ghelamco – 2024). Niemniej deweloperzy uważanie obserwują rynek i analizują sytuację pod kątem rozpoczęcia swoich projektów w ciągu kolejnych 6-9 miesięcy – mówi Katarzyna Lipka, head of Consulting & Research w Cushman & Wakefield.

Polski produkt krajowy brutto wyrównany sezonowo w II kwartale 2021 roku wzrósł realnie o 11,1 proc. rok do roku. Wysokie odbicie PKB jest efektem niskiej bazy spowodowanej pierwszą falą pandemii w 2020 roku, a poprawiająca się sytuacja ekonomiczna przygotowuje grunt pod znacznie silniejszy wzrost w II połowie roku. Według prognoz Moody’s, wskaźnik PKB na koniec roku osiągnie poziom 5,8 proc. względem 2020 roku. Dodatkowo, wskaźnik inflacji w sierpniu osiągnął najwyższą wartość od 20 lat i we wrześniu wyniósł 5,8 proc. rosnąc o 0,6 pp. względem sierpnia.

Począwszy od II kwartału 2020 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej był na ścieżce wzrostu, na co w dużym stopniu wpłynęła niepewna sytuacja gospodarcza wywołana przez wybuch pandemii Covid-19. W wyniku ograniczonej aktywności najemców w ostatnich kwartałach i kumulacji nowej podaży, stopa powierzchni niewynajętej wyniosła 12,5 proc., co oznacza wzrost o 2,9 pp. rok do roku.

Relatywnie wysoki współczynnik pustostanów przekłada się na 767 tys. mkw. powierzchni biurowej dostępnej na wynajem od zaraz. Warto jednak odnotować, że poziom wynajęcia projektów oddanych do użytku 2021 roku wynosi ponad 66 proc., co jest zdrowym wskaźnikiem dla nowo zrealizowanych budynków, zwłaszcza biorąc pod uwagę spadek aktywności najemców i kumulację nowej podaży – mówi Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Popyt na powierzchnie biurowe w okresie między I kwartałem 2020 a II kwartałem 2021 roku utrzymywał trend spadkowy w porównaniu do analogicznego okresu 12 miesięcy wcześniej. W III kwartale 2021 roku całkowita aktywność najemców wyniosła 149,3 tys. mkw. i była wyższa o 35 proc. względem III kwartału w 2020 roku. Od początku roku aktywność transakcyjna na rynku najmu powierzchni biurowych wyniosła łącznie 398,1 tys. mkw., co stanowi 10-procentowy spadek względem 2020 roku. Wstępne prognozy aktywności najemców na ostatni kwartał roku pozwalają zakładać, że całkowita wielkość popytu w 2021 będzie na poziomie zbliżonym do 2020 roku.

Po korekcie stawek czynszu w 2020 roku, stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe wyniosły 23-25 euro za mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro w lokalizacjach poza centralnych. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszej stabilizacji czynszów bazowych, na który wpływać będzie stopniowa poprawa sytuacji pandemicznej oraz rosnąca aktywność najemców na rynku.