Polska Metry jak świeże bułeczki
Rynek mieszkaniowyZbierane przez nas cyklicznie dane niezmiennie potwierdzają, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są stabilne. Jesteśmy pewni, że nie mamy do czynienia z bańką na polskim rynku mieszkaniowym. I choć przecen w tym obszarze nigdy nie można wykluczyć, to dziś ryzyko takiego obrotu spraw w Polsce uważamy za bardzo małe. W ocenie HRE Think Tank otoczenie rynku mieszkaniowego sprzyja stopniowemu uspokojeniu sytuacji. Wiele wskazuje na to, że w trakcie 2022 roku mieszkania będą drożeć w znacznie wolniejszym tempie niż to obserwowane w roku 2021. Naszą diagnozę fundamentów rodzimej mieszkaniówki opieramy o kompleksowe badanie kluczowych 25 wskaźników, które pozwalają ocenić kondycję gospodarstw domowych, sektorów budownictwa i bankowości oraz samej dynamiki zmian cen. Dane za trzeci kwartał 2021 roku pokazują, że zarówno mieszkania nowe, jak i używane drożały w tempie ponad 10 proc. w skali roku i nie wykluczamy, że najbliższe publikacje kwartalne mogą pokazywać jeszcze szybciej rosnące ceny – zapowiada Michał Cebula, prezes zarządu HRE Think Tank.
W 2020 roku epidemia pogorszyła sytuację na rynku pracy i doprowadziła do zakręcenia kurków z kredytami. Szczególnie dotykało to osób kupujących pierwsze mieszkanie. Młodzi ludzie często pracowali na tzw. umowach śmieciowych lub na samozatrudnieniu, a na te źródła dochodu banki patrzyły w 2020 roku szczególnie nieprzychylnym okiem. Z szacunków własnych wynika, że najmocniej problem ten dotknął trzydziestolatków. Według obliczeń HRE Think Tank, nawet 200-300 tys. rodaków, którzy w normalnych warunkach zdecydowaliby się w ubiegłym roku wyprowadzić od rodziców, nie mogło sobie pozwolić na własne M.
Z szacunków HRE Think Tank wynika również, że w budowie sami tylko deweloperzy mieli w październiku 2021 roku 254 tys. nowych mieszkań – to najwyższy wynik w historii. Ofensywę inwestycyjną potwierdzają też inne twarde dane. Wynika z nich, że w okresie od stycznia do października 2021 roku deweloperzy otrzymali ponad 174 tys. pozwoleń na budowę i rozpoczęli realizację prawie 141 tys. mieszkań. W obu przypadkach oznacza to wzrost względem analogicznego okresu 2020 roku o ponad 30 proc.
Rok 2021 może przynieść także kolejny rekord liczby mieszkań oddawanych do użytkowania – w sumie około 230 tys., co byłoby najlepszym wynikiem od ponad czterech dekad. To, że buduje się dziś rekordowo dużo nowych lokali, powoduje jednak wzrosty cen ziemi budowlanej oraz kosztów budowy. Dla przykładu: w ciągu roku wynagrodzenia cieśli, hydraulików czy elektryków poszły w górę o 10-12 proc. Jeszcze wyższe wzrosty notują wynagrodzenia malarzy – ci w październiku mieli stawki o 16,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Ceny finalne mieszkań podbija wzrost cen materiałów budowlanych – przeciętnie o około 20 proc.
Biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – wartość indeksu HRE koniunktury na rynku mieszkaniowym za trzeci kwartał 2021 roku wynosi 0,755.
Najnowszy odczyt indeksu jest trochę niższy niż w drugim kwartale. Jednak większość zmian notowanych w tamtym okresie w gospodarce (np. PKB, wynagrodzenia, konsumpcja czy produkcja przemysłowa) charakteryzowała się ponadprzeciętną dynamiką. Wynikało to z efektów niskiej bazy i dynamicznego odreagowania po wyraźnie gorszym okresie epidemicznym. Najnowszy odczyt wpisuje się więc w przewidywany przez nas scenariusz normalizacji sytuacji. Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz nadmiernego ryzyka wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Think Tank.
W kolejnym roku 2022 przewiduje się dalszy wzrosty cen o skali od 5 do 10 proc., przy czym – zadaniem HRE Think Tank – nie można wykluczyć, że przejściowo (a więc jeszcze w danych za kolejne kwartały, od jednego do trzech) będzie można zaobserwować jeszcze wyższe dynamiki wzrostów cen niż dziś. Popyt odroczony będzie ważnym czynnikiem kształtującym popyt na mieszkania w kolejnych 12 miesiącach, zwłaszcza w kontekście zapisów ustawy o gwarantowanych kredytach mieszkaniowych (HRE Think Tank był jej pomysłodawcą i inicjatorem) – pod koniec maja 2022 roku na rynku pojawi się nowa grupa konsumentów, którzy będą mogli skorzystać z kredytów bez wkładu własnego. Oferta ta będzie kierowana do osób nie mających własnego mieszkania lub do rodzin, które mieszkają w za małym lokum.
Warto dodać, że komponentem kredytu bez wkładu własnego jest program dopłat dla osób, którym rodzić się będą kolejne dzieci. Już przy urodzeniu drugiego będzie można wnioskować o nadpłacenie kredytu środkami z budżetu. Przy drugiej pociesze będzie to kwota 20 tys. zł, a przy każdej kolejnej stawka wzrasta do 60 tys. Ministerstwo informuje, że prowadzi ponadto pracę nad tzw. bonem mieszkaniowym, który ma przyjąć formę dofinansowania dla osób chcących zamieszkać np. w SIM-ie (nowa nazwa TBS-ów), ale też dla rodzin, które chciałyby kupić sobie własne „cztery kąty” lub zbudować dom.
HRE Think Tank zwraca uwagę na szybko rosnący udział zagranicznych funduszy inwestycyjnych w popycie na mieszkania w Polsce.
Zjawisko to powoduje, że należy rozważyć objęcie kontrolą UOKiK dużych transakcji na rynku mieszkaniowym. Chodzi o znaczące zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi, które mogą mieć negatywny wpływ na grę podaży i popytu. Uzupełnieniem tych doraźnych działań powinno być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego REIT-ów, ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności. Warto, by to dojście do własności było dla najemcy w pełni elastyczne, by to on mógł w każdej chwili zdecydować, czy mając wolne środki, chce kupić udział w najmowanym mieszkaniu po cenie rynkowej. Dzięki temu REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a jedynie wzrostem ich cen – uważają członkowie HRE Think Tank.
Inwestycje mieszkaniowe bez miejsc parkingowych?
Inwestycje mieszkaniowe bez miejsc parkingowych?
Kancelaria Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.
W ostatnich dniach w Internecie wrze dyskusja w związku z zapowiedzią likwidacji minimalnej liczby miejsc parkingowych przy nowych realizacjach deweloperskich. Czy faktycznie mamy ...
Czy kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych uderzy w banki w Polsce?
Czy kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych uderzy w banki w Polsce?
Wolf Theiss
Prezes Deutsche Banku, Christian Sewing spodziewa się w tym roku się kontynuacji kryzysu rynku nieruchomości komercyjnych. W USA Moody's obniżył rating regionalnego New York Commun ...
Nowy i skomplikowany: program kredytowy “na Start”
Nowy i skomplikowany: program kredytowy “na Start”
JLL
Aleksandra Gawrońska, head of Residential Research: Zauważmy na wstępie, że z całą pewnością sama zapowiedź uruchomienia programu wywarła już wpływ na zachowanie uczestników rynk ...