Polska Podsumowania i prognozy Colliersa dla magazynów

Najważniejsze wydarzenia 2021 roku na rynku magazynowym:

1. Rok rekordów
   Rok 2021 upłynął pod znakiem doskonalych wyników po stronie popytu oraz podaży. Ilość powierzchni w budowie przekroczyła 3,6 mln mkw., co stanowi najlepszy wynik w historii rynku. W III kwartale nowa podaż przekroczyła granicę 1 mln mkw., tym samym całkowite zasoby rynku osiągnęły poziom 23 mln mkw. Pomimo wysokiego wolumenu nowej podaży dostępna powierzchnia cieszyła się dużym zainteresowaniem najemców, w związku z czym stopa pustostanów nie przekroczyła poziomu 5 proc.
2. Rozwój rynków wschodzących
   W roku 2021 dwa z rynków wschodzących przekroczyły barierę 1 mln mkw. całkowitych zasobów powierzchni przemysłowo–logistycznej - były to Trójmiasto oraz Zachód. Kolejnym z regionów magazynowych będących blisko przekroczenia tej granicy jest Szczecin, którego podaż wynosi obecnie około 900 tys. mkw., z kolejnymi 200 tys. mkw. w budowie.
   
   
3. E-commerce napędza rynek
   Jednym z ważniejszych akceleratorów rozwoju rynku magazynowego są usługi e-commerce. Na przełomie września oraz października AliExpress, platforma należąca do Alibaba Group, otworzyła pierwsze centrum logistyczne w Polsce w Panattoni Park Łódź West. Natomiast w Świebodzinie otwarto kolejne centrum dystrybucyjne firmy Amazon, będące obecnie drugim największym obiektem logistycznym na polskim rynku powierzchni przemysłowo–logistycznej. Udział umów najemców z sektora e-commerce w 2021 roku w popycie brutto wyniósł niemal 20 proc.
   
   
4. Last mile logistics
   Rozwój sektora e-commerce nierozłącznie wiąże się z rozwojem usług kurierskich. W 2021 roku znacznie wzrosła liczba operatorów logistycznych sieci automatów paczkowych. Pierwsze automaty postawiła firma Allegro, która dokonała również zakupu firmy X-press Couriers specjalizującej się w dostawach same day delivery. Firmy kurierskie zainteresowane są szczególnie obiektami typu last mile logistics, zlokalizowanymi blisko dużych aglomeracji miejskich. Deweloperzy zauważają tę potrzebę i dostarczają na rynek coraz więcej tego typu obiektów.
   
   
5. Magazyny jako bezpieczna inwestycja
   Spośród wszystkich rynków nieruchomości komercyjnych rynek magazynowy najmniej odczuł negatywne skutki pandemii Covid-19, w związku z czym w 2021 roku cieszył się on największym zainteresowaniem inwestorów, którzy przeprowadzili kilka spektakularnych transakcji. Do największych możemy zaliczyć zakup nieruchomości przez Ares Management Corporation od Panattoni (300 tys. mkw.), Reino-IO od AEW (200 tys. mkw.) oraz EQT Exeter od Tristan Capital Partners i White Star Real Estate (160 tys. mkw.).

Prognozy na 2022 roku dla rynku magazynowego:

1. 25 mln w sześć miesięcy
   Wysoki wolumen nowej podaży oraz popytu wskazuje, że w 2022 roku rynek magazynowy będzie kontynuował dynamiczny rozwój, a zainteresowanie najemców nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi nie będzie słabnąć. Przewiduje się, że w ciągu pierwszych sześciu miesięcy przyszłego roku całkowite zasoby powierzchni przekroczą granicę 25 mln mkw.
   
   
2. Dalszy rozwój e-commerce
   W 2022 roku udział w popycie brutto firm z sektora e-commerce utrzyma się na wysokim poziomie. Dalszy dynamiczny rozwój czeka usługi kurierskie – na rynku będzie pojawiać się większa liczba automatów paczkowych należących do nowych operatorów logistycznych. Na popularności zyska również koncept „dark store”, czyli centrów dystrybucji i przygotowywania zamówień dla e-commerce - ściśle powiązany z rynkiem magazynowym.
   
   
3. Firmy stawiają na nearshoring
   Dalszego rozwoju rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych upatruje się również w trendzie lokowania produkcji bliżej kraju macierzystego czy regionu sprzedaży, czyli tzw. nearshoringu. Wiele zagranicznych firm decyduje się na skracanie łańcucha dostaw, w tym na lokowanie swoich zakładów produkcyjnych bliżej rynku zbytu. Pandemia Covid-19 spowodowała, że niektóre z łańcuchów dostaw zostały całkowicie wstrzymane, pozostawiając świat bez pewnych podstawowych towarów. Dlatego też wielu przedsiębiorców nauczonych tym doświadczeniem dąży do zminimalizowania takiego ryzyka, m.in. wdrażając ideę nearshoringu.
   
4. Magazyny coraz wyższe i coraz bardziej ekologiczne
   W 2022 roku będzie się pojawiało coraz więcej magazynów wybudowanych w nowym standardzie wysokościowym wynoszącym 12 m. Deweloperzy przywiązują również coraz większą wagę do ekologicznych rozwiązań w swoich budynkach. W Polsce co prawda nie ma jeszcze żadnego obiektu magazynowego certyfikowanego metodą BREEAM na najwyższym poziomie (Outstanding), są już natomiast budynki certyfikowane na poziomie Excellent (np. Panattoni Park Sosnowiec I). Trend na coraz bardziej „zielone” magazyny będzie silnie rozwijał się również w przyszłym roku.
   
   
5. Nowi gracze na rynku
   Dobra koniunktura na rynku magazynowym w Polsce przyciąga nowych inwestorów i deweloperów. Od początku pandemii pojawiło się już kilku nowych graczy, którzy są obecnie w trakcie budowy swoich pierwszych obiektów przemysłowo-logistycznych, a na przyszły rok zapowiadają dalszą ekspansję. To nie koniec wejść na ten rynek – w 2022 roku możemy spodziewać się dalszego rozwoju zainteresowania obiektami magazynowymi wśród podmiotów zaangażowanych dotychczas inwestowaniem w inne rodzaje nieruchomości komercyjnych.