Polska Elastyczność kluczem do biura

Na koniec 2021 roku Warszawa dysponowała ponad 6,15 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad połowa ulokowana była w budynkach, które mają 10 lat lub więcej. W ciągu 12 analizowanych miesięcy stołeczne zasoby biurowe powiększyły się o blisko 325 tys. mkw., co oznacza trzyprocentowy wzrost rok do roku. Tylko w ostatnim kwartale rynek urósł o 31,5 tys. mkw. biur, co stało się głównie za sprawą dwóch projektów: biurowca Central Point (prawie 18 tys. mkw. powierzchni) wybudowanego przez Immobel przy skrzyżowaniu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej, a także uruchomienia I fazy kompleksu Fabryka PZO (12,1 tys. mkw.), której jedynym najemcą został ZTM. Otwarcia oznaczają, że 57 proc. nowej podaży dostarczonej na rynek pomiędzy październikiem a grudniem przypadło na strefę COB, a 38 proc. na strefę Wschód. Największą biurową dzielnicą w Warszawie okazało się ponownie Centrum (44 proc. wszystkich zasobów), dalej Mokotów (24 proc.) i korytarz przy Alejach Jerozolimskich (12 proc.).

Pod koniec roku na warszawskich budowach trwały prace przy inwestycjach, które w sumie wzbogacą rynek o ponad 347 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej działo się w strefie COB (30 proc. powierzchni w budowie), a także w strefach Centrum-Zachód (24 proc.) i Centrum-Wschód (19 proc.). Deweloperem dwóch największych obiektów jest firma HB Reavis, która w II kwartale tego roku planuje otworzyć biurowiec Forest (51,7 tys. mkw.), a w IV kwartale – kolejną część kompleksu Varso Tower (66,3 tys. mkw.). Przy pl. Europejskim powstaje natomiast biurowa wieża The Bridge, której deweloperem jest Ghelamco.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że zamrażanie projektów biurowych i odsuwanie ich w czasie, a ponadto rewizje planów deweloperów i przekształcanie części inwestycji w obiekty o zróżnicowanym przeznaczeniu, spowodują w najbliższych latach znaczące zmniejszenie się podaży nowej powierzchni biurowej. Przewidywanym efektem będzie zmiana w relacji popyt-podaż, a w dalszej kolejności zmiana biznesowej relacji na linii wynajmujący-najemca.

Przewidywany na lata 2023 - 2025 podażowy dołek nie tylko odciśnie piętno na poziomie i strukturze popytu, ale przyłoży się także do wzrostu stawek czynszowych. Jednak pomimo tego, że rynek nie jest dziś łatwy, to część firm deweloperskich nie tylko nie wstrzymuje projektów, ale planuje swoje inwestycje tak, żeby jak najlepiej wypełniły lukę w podaży i w jakiś sposób odpowiadały na odkładane przez firmy decyzje o najmie. W perspektywie nadrabiania zaległości, w najbliższych kwartałach możemy się spodziewać nakładania na siebie procesów i negocjacji, które się przeciągają albo zostały odmrożone, z tymi rozpoczynającymi się – komentuje Mikołaj Laskowski, head of office agency, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na wzrost stawek czynszowych i kosztów eksploatacyjnych będzie miała wpływ również galopująca inflacja obejmująca wszystkie kategorie kosztowe, droższe media, wyższe obciążenia podatkowe, a także wzrost kosztów materiałów budowlanych.

Zgodnie z przewidywaniami, pod koniec 2021 roku wskaźnik pustostanów ponownie wzrósł, osiągając poziom 12,7 proc. Oznacza to, że prawie 780 tys. mkw. powierzchni biurowej czeka na swoich najemców. Zdecydowana jej większość znajduje się w Centrum, choć tutaj znaczącym czynnikiem było oddanie do użytku biurowca Central Point, którego poziom wynajęcia w chwili dostarczenia sięgał blisko 20 proc.

Na poziom pustostanów duży wpływ miały decyzje podejmowane przez najemców, którzy częściej wybierali opcję przedłużenia dotychczasowej umowy przy jednoczesnej optymalizacji powierzchni, niż opcję zmiany biurowego adresu na nowy. Przewidujemy, że w 2022 roku papierkiem lakmusowym biurowego rynku będzie to, jak zareaguje on na powroty pracowników do biurek i dalsze decyzje o pracy w modelu zdalnym bądź hybrydowym – tłumaczy Małgorzata Fibakiewicz, head of business intelligence hub w BNP Paribas Real Estate Poland.

W ostatnim kwartale podpisano umowy najmu na blisko 250 tys. mkw., a w całym 2021 roku na 646,5 tys. mkw., co oznacza wzrost na poziomie 7 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Najpopularniejsze okazały się biurowce w centralnych strefach Warszawy. Aż 60 proc. zawartych kontraktów dotyczyła bowiem tej strefy miasta.

Z raportu wynika, że średni udział odnowień umów najmu w całkowitej puli kontraktów wzrósł z 36 proc. w 2020 roku do poziomu prawie 45 proc. w minionych 12 miesiącach. Wśród trzech najbardziej znaczących transakcji z 2021 roku, dwie dotyczyły przedłużenia umowy, a jedna była przednajmem.