Polska Regiony doganiają stolicę

Firma JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w Warszawie oraz na największych rynkach regionalnych (w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Lublinie i Szczecinie) na koniec IV kwartału 2021 roku.

W 2021 roku zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Polsce sięgnęło łącznie 1,24 mln mkw., co oznacza wzrost o blisko 5% w stosunku do 2020 r.

W Warszawie, gdzie w 2021 roku wynajęto 645,5 tys. mkw., wyraźnie najmocniejszy był IV kwartał. Podobnie na ośmiu głównych rynkach regionalnych, po trzech słabszych kwartałach, wynik całego roku na poziomie 595 tys. mkw. osiągnięto za sprawą wyraźnego odbicia w ostatnich trzech miesiącach. W IV kwartale wynajęto tam 214,6 tys. mkw., czyli aż o 90 proc. więcej niż kwartał wcześniej.

Najemcy wciąż dość ostrożnie podchodzili do podejmowania długoterminowych decyzji dotyczących biur, o czym świadczy np. stosunkowo duży udział renegocjacji 45 proc. dla Warszawy i 43 proc. dla pozostałych badanych rynków. Jednak obserwowany przez nas wzrost aktywności firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych w drugiej połowie minionego roku w regionach, zapowiedzi kolejnych wejść tego sektora na rynek warszawski oraz znacząca skala toczących się aktualnie procesów, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach - mówi Tomasz Czuba, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.

Tęsknotę za „normalnością” i powrotem do biur odzwierciedla rosnący popyt na powierzchnie elastyczne. Według ekspertów JLL niedobór tych powierzchni jest widoczny nie tylko w Warszawie, gdzie w centralnych lokalizacjach średni poziom obłożenia przekracza 90 proc., ale także w Krakowie, we Wrocławiu czy w Trójmieście. Zainteresowane nimi są przede wszystkim małe i średnie firmy, ale także i korporacje, które poprzez wynajem tego typu powierzchni zapewniają sobie przestrzeń do ekspansji lub wygodną alternatywę w oczekiwaniu na ukończenie inwestycji, w której mają powstać ich docelowe siedziby.

Okresem przejściowym można również nazwać czas, którego firmy potrzebują na wypracowanie i wdrożenie po okresie pandemii docelowego modelu pracy. Wiele wskazuje na to, że dla wielu z nich model hybrydowy będzie tym docelowym, a to znacząco wpłynie na kształtowanie popytu na powierzchnię biurową w kolejnych 2-3 latach.

Niektóre firmy nadal pozostają w fazie opracowywania nowych strategii dotyczących środowiska pracy i nie są w stanie jednoznacznie oszacować zapotrzebowania na biura w perspektywie długoterminowej. Z drugiej strony obserwowaliśmy wzrost liczby umów najmu domykanych pod koniec roku, co jest pozytywnym sygnałem dla całego rodzimego rynku biurowego - komentuje Tomasz Czuba, kierujący agencją biurową JLL.

W 2021 roku przybyło w Polsce 550,9 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Było to o ponad 20 proc. mniej niż rok wcześniej.
W Warszawie oddano do użytku 16 budynków, w których najemcy mają do dyspozycji 324,6 tys. mkw. Te największe to m.in.: Warsaw Unit (56,4 tys. mkw., Ghelamco Poland), Skyliner (44,7 tys. mkw., Karimpol) oraz wieża Generation Park Y (44 tys. mkw., Skanska Property Poland). W regionach nowa podaż wyniosła o 40 proc. mniej niż przed rokiem. Nie wszystkie projekty, których oddanie planowano na IV kwartał 2021 roku zostały ukończone w terminie, a to sprawiło, że zasób nowoczesnej powierzchni biurowej wzrósł tam w ubiegłym roku o 226,3 tys. mkw. Poza Warszawą najwięcej nowej powierzchni przybyło w Trójmieście (73,2 tys. mkw.), Krakowie (60,7 tys. mkw.) i Poznaniu (37,5 tys. mkw.).

Powody tych opóźnień były różne, np. brak kluczowego najemcy, wydłużone procesy administracyjne czy też czasami zaburzenia w łańcuchach dostaw, a tym samym w procesie budowlanym. Większość z tych budynków trafi na rynek na początku tego roku - wyjaśnia Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.

Na koniec IV kwartału 2021 roku na największych rynkach w Polsce w budowie było prawie 1,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, czyli tyle samo co przed rokiem. W miastach regionalnych powstaje aż 871 tys. mkw., z czego oddanie około 400 tys. mkw. jest planowane na rok 2022. Z rekordowo niską aktywnością deweloperów mamy natomiast do czynienia w Warszawie. Realizowanych jest tu zaledwie 310 tys. mkw., najmniej od 2010 roku.

Wstrzymanie decyzji inwestycyjnych po wybuchu pandemii sprawiło, że tempo rozwoju rynku stołecznego znacząco spadło. To pozwala zakładać dość sporą lukę w nowej podaży w kolejnym roku. Popyt na powierzchnię biurową najwyższej klasy będzie rósł wraz ze wzrostem zainteresowania obiektami realizowanymi zgodnie z wymogami i zasadami ESG, oferującymi najlepsze rozwiązania technologiczne i szereg udogodnień do użytkowników biur. Tych natomiast nie będzie przybywać w wystarczającym tempie, dlatego należy spodziewać się wzrostu stawek najmu w budynkach typu prime - komentuje Mateusz Polkowski, kierujący Zespołem Badań i Doradztwa JLL.

Sektor biurowy pozostaje jednym z filarów rynku inwestycyjnego w Polsce. W 2021 roku wolumen transakcji przekroczył 1,7 mld euro, z czego aż 72 proc. przypadło na Warszawę. Kraków uplasował się na drugim miejscu pod względem aktywności inwestycyjnej i przyciągnął blisko 16 proc. kapitału ulokowanego w segmencie biurowym.

Na radarze inwestorów przez cały rok pozostawały obiekty typu prime, przede wszystkim w Warszawie. Są to głównie dobrze zlokalizowane budynki klasy A, które gwarantują długoterminowy przychód i stabilną strukturę najmu. Do ciekawszych transakcji, jakie sfinalizowano w 2021 roku zaliczyć można sprzedaż przez Echo Investment projektu Biura przy Warzelni w kompleksie Browary Warszawskie na Woli. Obiekt nabyła Deka Immobilien za 152,3 mln euro. Na rynkach regionalnych największą transakcją było przejęcie przez Partners Group portfolio grupy Buma. Wartość zakupu obiektów w Krakowie i Wrocławiu wyniosła ponad 200 mln euro. Pod koniec roku inwestorzy nabrali wiatru w żagle, a rozpęd z jakim weszli w 2022 rok i transakcje sfinalizowane już w styczniu pozwalają zakładać, że obecny rok ma szansę stać się jednym z najlepszych w historii pod względem całkowitej wartości transakcji na rynku biurowym - podsumowuje Marcin Sulewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.