Polska Stabilnie w regionach

Aktywność deweloperów na rynkach regionalnych utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, niemniej wolumen powierzchni biurowej w inwestycjach będących w trakcie realizacji zmniejszył się w porównaniu z IV kwartałem 2021 roku o ponad 25 proc. Na koniec I kwartału 2022 roku w budowie pozostawało prawie 550 tys. mkw., z czego 20 proc. było zabezpieczone umowami przednajmu.

Możliwości rozpoczynania nowych inwestycji biurowych są obecnie w dużym stopniu uzależnione nie tylko od aktywności najemców i zgłaszanego zapotrzebowania na biura, lecz także od dostępności i cen materiałów budowlanych oraz sytuacji na rynku pracy (niedobory siły roboczej oraz jej wysoki koszt). W kolejnych miesiącach możemy się spodziewać dalszego zmniejszania się wolumenu powierzchni biurowej będącej w budowie – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Na koniec I kwartału 2022 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosły ponad 6,27 mln mkw. Deweloperzy dostarczyli ponad 243,5 tys. mkw. biur, co jest najwyższym kwartalnym wolumenem odnotowanym w I kwartale w regionach.

Do użytku oddano łącznie 16 budynków biurowych, w tym 10 oferujących ponad 10 tys. mkw. Wśród największych ukończonych inwestycji w I kwartale 2022 roku znalazły się: budynki A1 i A2 w ramach kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55,2 tys. mkw.), .Ktw II też w Katowicach (39,9 tys. mkw.), Midpoint71 we Wrocławiu (36,2 tys. mkw.), Format w Trójmieście (16 tys. mkw.) oraz CZ Office Park D w Lublinie (15 tys. mkw.).

Kraków i Wrocław to pierwsze rynki regionalne w Polsce, których zasoby powierzchni biurowej przekroczyły próg 1 mln mkw. W 2022 roku do ich grona prawdopodobnie dołączy Trójmiasto, gdzie na koniec I kwartale 2022 roku istniało już ponad 992 tys. mkw. biur. Na przeciwnym biegunie znajdują się Lublin i Szczecin, które oferują łącznie niewiele ponad 410 tys. mkw. Na pozostałe miasta (Poznań, Katowice i Łódź) przypada około 31 proc. całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej zlokalizowanej w regionach.

Całkowity popyt zarejestrowany na głównych rynkach regionalnych w I kwartale 2022 roku wyniósł prawie 153,5 tys. mkw., co oznacza wzrost o 57 proc. w porównaniu z I kwartałem 2021 roku.

Wolumen transakcji w I kwartale 2022 roku przekroczył poziom 20 tys. mkw. w czterech miastach regionalnych: we Wrocławiu, w Krakowie, Katowicach i Trójmieście, gdzie wyniósł on odpowiednio 38 350 mkw., 31,1 tys. mkw., 29,4 tys. mkw. oraz 22,5 tys. mkw. Łącznie na te miasta przypadło ponad 79 proc. całkowitego popytu w regionach. Najmniejszą aktywność najemców odnotowano w Szczecinie (8,3 tys. mkw.) i Lublinie (5,2 tys. mkw.).

Ponad połowę popytu wygenerowały firmy z sektora IT oraz finansowego – odpowiednio 30,9 proc. i 20 proc. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział w całkowitym wolumenie transakcji najmu sięgnął 15,7 proc.

Podobnie jak w Warszawie, w regionach także odnotowano spadek aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu. Transakcje tego typu na rynkach regionalnych w I kwartale 2022 roku stanowiły 22,1 proc. całkowitego popytu (spadek o 3,9 p.p. w stosunku do I kwartału 2021 roku i aż o 21 p.p. w porównaniu z całym 2021 roku). Na nowe umowy przypadło 59,2 proc. całkowitego popytu, natomiast pozostałe 18,7 proc. stanowiły przednajmy (8,3 proc.), ekspansje (4,8 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (5,6 proc.).

Na koniec I kwartale 2022 roku poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 15,5 proc. i był wyższy o 1,4 p.p. w porównaniu z IV kwartałem 2021 roku i o 2,6 p.p. rok do roku. Wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Katowicach, Lublinie, Łodzi i Trójmieście, natomiast w Krakowie, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu współczynnik pustostanów się obniżył. Łącznie na ośmiu regionalnych rynkach biurowych najemcy mają do dyspozycji ponad 970 tys. mkw. wolnej powierzchni – najwięcej w Krakowie i Wrocławiu.

Na wszystkich regionalnych rynkach biurowych w Polsce obserwujemy presję na wzrost czynszów przy jednoczesnym ograniczaniu pakietu zachęt oferowanych przez deweloperów i właścicieli budynków biurowych. Dotyczy to przede wszystkim budynków i lokalizacji charakteryzujących się ograniczoną dostępnością powierzchni biurowej.