Polska Dobre widoki z prawego brzegu

W Warszawie zauważalne są liczne kierunki rozwoju i przyszłość rynku nieruchomości, a podział miasta na część lewobrzeżną i prawobrzeżną generuje pytania i spekulacje dotyczące rozwoju powierzchni biznesowych po obu stronach. Sporządzony przez Cushman & Wakefield raport „4 strony Warszawy” odpowiada m.in. na pytanie, czy w prawobrzeżnej części Warszawy mogłoby powstać duże centrum biurowe? I jeśli tak, to które lokalizacje mają największy potencjał dla tego typu funkcji?

Wschodnia część stolicy dysponuje ponad 273,9 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Choć to wysoka liczba, stanowi ona jedynie 4,4 proc. ogólnego zasobu miasta. Przeważająca część biur z prawobrzeżnego bilansu znajduje się na terenie Pragi Południe – to nieco ponad 160 tys. mkw., co stanowi 58 proc., oraz Pragi Północ (prawie 86,5 tys. mkw.), które stanowią 32 proc. wspomnianego zasobu. Jednocześnie, największe skupisko powierzchni biurowej znajduje się w kwadracie czterech rond: Wiatraczna – Waszyngtona – Starzyńskiego – Żaba, gdzie zlokalizowane jest 165,1 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, stanowiące 60 proc. łącznych zasobów na prawym brzegu.

Pierwsze duże powierzchnie biurowe zlokalizowane na prawym brzegu Wisły zostały oddane do użytku po 1996 roku. W ich skład wchodzą CH Promenada, Centrum Millenium czy Galeria Wileńska. Impulsem do dalszego rozwoju funkcji biurowych była budowa II linii metra, która znacznie poprawiła komunikację z pozostałymi dzielnicami, przez co zainteresowanie inwestorów i deweloperów tą lokalizacją zwiększyło się. Wraz z rozbudową infrastruktury komunikacyjnej pojawiły się kolejne inwestycje biurowe, w tym Centrum Praskie Koneser, Praga 306 czy Fabryka PZO.

Nie tylko wspomniane metro ma duży wpływ na rozbudowę warszawskiej Pragi; również Stadion Narodowy, uporządkowanie terenów przyległych, zagospodarowanie prawego brzegu Wisły oraz prace rewitalizacyjne wykonywane przez miasto w ramach Zintegrowanego Programu Rewitalizacji na lata 2015-2022 wpływają na atrakcyjność dzielnicy i zmieniają percepcję mieszkańców, zwiększając szansę na powodzenie kolejnych inwestycji komercyjnych.

Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że stolica ma szansę utrzymać wysokie tempo pozyskiwania nowych inwestycji, głównie dzięki dużemu rynkowi pracy z relatywnie niskimi kosztami pracy w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej. W związku z kurczącą się dostępnością terenów w centrum miasta, możliwa jest coraz większa aktywność deweloperska w strefach niecentralnych, takich jak m. in. Praga. Ponieważ dogodne połączenia komunikacyjne stanowią istotny aspekt wyboru lokalizacji powierzchni biurowej, prawobrzeżna część Warszawy i metro składają się na największy potencjał dla rozwoju funkcji biurowych na tym obszarze.

Miejsca o dużym potencjale dla nowych inwestycji biurowych to Port Praski, Dworzec Wschodni, Fabryka FSO i Szwedzka. Wspólnym mianownikiem wymienionych lokalizacji jest niewątpliwie dogodny dostęp do komunikacji miejskiej, co wszystkie obiekty czyni atrakcyjnymi punktami wypadkowymi do dalszych aktywności.

Największy potencjał widzimy w kolejnych projektach rewitalizacyjnych oraz lokalizacjach położonych blisko parków czy terenów nadwiślańskich. Powstające nowe budynki biurowe będą prawdopodobnie stanowiły część większych projektów wielofunkcyjnych lub będą wypełniały luki w istniejącej zabudowie. Nie przewidujemy jednak powstania obszarów o dużej koncentracji budynków biurowych przypominających tereny Służewca czy korytarza Al. Jerozolimskich – zaznacza Marcin Miazek, associate w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield.

Impulsem dla rozwoju funkcji biurowych w prawobrzeżnej części miasta będą kolejne inwestycje infrastrukturalne, w tym przede wszystkim te „przybliżające” ten obszar do centrum Warszawy. Na atrakcyjność omawianej lokalizacji wpłynie dalsze rozwój metra (budowa III linii) oraz jej integracja z pozostałymi środkami komunikacji publicznej, w tym z Dworcem Wschodnim. Istotny będzie również rozwój infrastruktury drogowej – budowa wschodniego odcinka obwodnicy Śródmieścia, a także ukończenie wschodniego odcinka obwodnicy Warszawy. Atrakcyjność Pragi zwiększy się także dzięki kładce pieszo-rowerowej, która połączy prawy brzeg Wisły z Bulwarami Wiślanymi.