Polska Dobry kwartał w stolicy

Na koniec czerwca warszawskie biura zajmowały łącznie powierzchnię 6,27 mln mkw. Pod względem podaży kwartał zdominowały dwa budynki wybudowane przez PHN, a rynek urósł dzięki nim o 35,6 tys. mkw. powierzchni. Najpierw, na przełomie marca i kwietnia, pozwolenie na użytkowanie odebrał biurowiec Intraco Prime, który zgodnie z przewidywaniami w III kwartale 2022 roku przywita pierwszych najemców. Kilka tygodni później została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie dla wyższego budynku SkySawa, który jest flagowym projektem PHN. Na początku roku właściciel sfinalizował wieloletnią umowę wynajmu całej powierzchni kompleksu przy ul. Świętokrzyskiej PKO Bankowi Polskiemu. Zgodnie z planem, powierzchnia zostanie przekazana nowemu najemcy w I połowie przyszłego roku.

Sukcesywnie odbudowujący się popyt spowodował, że w II kwartale w stolicy udało się wynająć ponad 212 tys. mkw. powierzchni. To kolejny kwartał, w którym popyt na warszawskie biura pokonał pułap 200 tys. mkw. Wynik wypracowany między kwietniem a czerwcem jest o ponad 45 proc. wyższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Co więcej, od początku roku w Warszawie podpisano umowy najmu na blisko 480 tys. mkw., co stanowi 75 proc. całkowitego popytu z roku 2021. Autorzy raportu sygnalizują, że w II kwartale w strukturze popytu dało się zauważyć istotny wzrost odsetka odnowień umów. Stanowiły one 48 proc. łącznej puli kontraktów, o 21 proc. więcej niż w I kwartale roku. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland prognozują, że w najbliższych kwartałach udział renegocjacji i odnowień będzie się zwiększał proporcjonalnie do malejącej podaży i coraz wyższych kosztów wykańczania powierzchni.

II kwartał kontynuował trend z początku roku. Mówimy o wysokiej aktywności najemców i finalizacji transakcji wstrzymywanych przez niepewność związaną w pierwszej kolejności z dalszymi skutkami pandemii w środowisku biurowym. Nie ma jednak mowy o hurraoptymizmie, zmiany na rynku biurowym dokonywały się również w cieniu wojny na terytorium Ukrainy, przy galopującej inflacji i z widmem hamującej gospodarki oraz recesji u progu. Część najemców decydowała się na pozostanie czy też relokację, licząc się z konsekwencjami luki w podaży, presji na wzrost czynszów, a także spodziewając się wzrostu kosztów aranżacji powierzchni oraz możliwych opóźnień - mówi Dorota Mielke, associate director z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Kurcząca się ilość dostępnej powierzchni i zwiększony popyt spowodowały zmniejszenie wskaźnika pustostanów do poziomu 11,9 proc. z 12,2 proc. notowanych na koniec I kwartału. W analizowanym okresie trzy biurowe strefy – Mokotów, Centrum Północ oraz Korytarz Żwirki i Wigury – odnotowały wzrost odsetka wolnych powierzchni. Przy czym w drugiej ze stref spowodowane było to oddaniem do użytku biurowca Intraco Prime, który na dzień oddania posiadał 17 proc. powierzchni niewynajętej.

W minionym kwartale biura wynajmowane były przede wszystkim przez firmy z sektora technologicznego i usług. Listę z największymi transakcjami pod względem wynajętej powierzchni otwiera przedłużenie umowy na 21 tys. mkw. w budynku Warsaw Spire przez Samsunga. Druga, to wynajem blisko 10 tys. mkw. przez Krajowy Ośrodek Wspierania Rolnictwa w kompleksie Karolkowa Business Park. W trójce największych umów znalazło się też przedłużenie umowy na ponad 9 tys. mkw. przez firmę z sektora IT w Warsaw Financial Centre.

Widzimy dziś, jak z oferty na ofertę rosną stawki czynszów, jak wydłużają się okresy najmu, które to czynniki będą kształtowały popyt na warszawskie biura w najbliższym czasie. Żeby dziś pokryć koszty fit-out'u, które średnio wynoszą między 800 a 850 euro za mkw., od stanu deweloperskiego, firmy decydują się na nowe kontrakty o długości minimum 7 lat. I to wszystko w obliczu luki podażowej i dużego wyzwania dla deweloperów jakim będzie planowanie nowych projektów w warunkach ograniczonej przewidywalności czasowo-kosztowej. To sprawia, że rynek będzie świadkiem procesów konsolidacji, u fundamentów której będzie leżeć np. oczekiwanie zdefiniowania na nowo pracy hybrydowej i dostosowanie jej do dzisiejszych i jutrzejszych realiów. To też ważny moment dla firm doradczych, działających na rynku nieruchomości, które powinny odważnie wychodzić poza dotychczasowe schematy współpracy z klientami. Bezcenne będzie wielopoziomowe doradztwo i kompleksowość proponowanych rozwiązań - komentuje Małgorzata Fibakiewicz, head of Business Intelligence Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland.