Polska Krakowskie biura na pierwszym miejscu

Eksperci firmy doradczej BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę na problemy, które, podobnie jak w stolicy, trapią również biura w regionach. Coraz bardziej widoczne są luka podażowa, wzrost kosztów pracy, rosnące koszty materiałów i usług, a także coraz droższe koszty prowadzenia biznesu.

Z końcem II kwartału na ośmiu regionalnych rynkach biurowych było w sumie 6,34 mln mkw. powierzchni biurowej. Niezmiennie, na czele stawki jest rynek w Krakowie, z około 1,67 mln mkw. biur, a za nim Wrocław z około 1,3 mln mkw. Trzecim pod względem wielkości regionalnym rynkiem jest Trójmiasto, któremu w II kwartale udało się przebić pułap 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Od kwietnia do końca czerwca 2022 roku do użytku oddano 10 obiektów, których sumaryczna powierzchnia wyniosła 68,3 tys. mkw. Najwięcej nowych biur pojawiło się w Krakowie (26,3 tys. mkw.), na kolejnych miejscach znalazły się Trójmiasto (18,7 tys. mkw.) i Łódź 18,7 tys. mkw.). W Krakowie biurowe zasoby powiększył największy z regionalnych biurowców oddanych do użytku w ostatnim kwartale (11,7 tys. mkw.) – pierwszy budynek z kompleksu The Park Kraków, wybudowany przez White Star Real Estate. Docelowo kompleks będzie się składać z ośmiu biurowców o łącznej powierzchni około 100 tys. mkw.

O tym, że największe rynki biurowe w regionach cieszą się popularnością, świadczy łączny wolumen transakcji najmu. W II kwartale popyt sięgnął blisko 190 tys. mkw. i był o 24 proc. wyższy niż w I kwartale i 12 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2021 roku. Pod względem popytu kwartalnym liderem był Kraków, w którym wynajęto 73,9 tys. mkw. Prawie trzykrotnie mniej chętnych na biura znalazł Wrocław (25,6 tys. mkw. popytu) i Gdańsk (25,1 tys. mkw.).

II kwartał 2022 roku to przede wszystkim nowe umowy - z uwzględnieniem umów przednajmu oraz zabezpieczenia powierzchni na własne potrzeby właścicieli budynków. W strukturze popytu zajęły one 57 proc. Na renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów przypadło 35 proc., natomiast ekspansje zakończyły kwartał z 8 proc. udziałem.

Widzimy, że coraz szybszymi krokami zbliża się regionalna luka podażowa, a najemcy szukają różnych opcji, żeby zabezpieczyć powierzchnię. Wyhamowanie nowej podaży w wielu firmach przełoży się na zmianę strategii wynajmu powierzchni, przesuwając punkt ciężkości na długofalowe planowanie - prognozuje Michał Karolkiewicz, konsultant w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych.

Kraków okazał się również liderem, jeśli chodzi o wielkość zawartych transakcji. Trzy największe umowy II kwartału obejmowały: umowę przednajmu Capgemini w budynku Fabryczna Office Park B5 (13,8 tys. mkw.), odnowienie umowy przez Cisco Systems Poland w kompleksie Enterprise Park C (12,5 tys. mkw.), a także przedłużenie najmu przez Hitachi Energy Poland w budynku High5ive 1 (8,4 tys. kw.).

Na koniec II kwartału wolumen powierzchni niewynajętej na głównych rynkach w regionach wyniósł 961 tys. mkw. powierzchni, co odpowiada stopie pustostanów na poziomie 15,2 proc. To o 0,3 pp. mniej niż w I kwartale tego roku i o 1,8 pp. więcej niż w II kwartale 2021 roku. Pomimo zwiększonego zapotrzebowania na powierzchnię, spadek aktywności najemców zanotowała Łódź, w której współczynnik wolnych powierzchni wzrósł o 0,2 pp., sięgając 18,6 proc. Na drugim krańcu skali znajduje się Szczecin, gdzie najemcy mogą wybierać jedynie z 4,9 proc. dostępnych biur. Pomimo tego, że Szczecin zanotował najniższy współczynnik pustostanów, w II kwartale odnotował najwyższą zmianę współczynnika w ujęciu kwartał do kwartału (+ 1,9 pp.).

Autorzy kwartalnego raportu BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że w regionach rozpędza się rynek biur elastycznych. Biur typu flex przybywa praktycznie we wszystkich miastach regionalnych. Trend poszukiwania możliwości dopasowania powierzchni biurowej do dynamicznie zmieniających się potrzeb pracy hybrydowej i zdalnej starają się wykorzystać i najemcy i operatorzy, a także właściciele biurowców. Istotnym wydarzeniem w kwartale był debiut nowej marki biur elastycznych – Loftmill – powstałej na fundamentach krakowskiego operatora biur serwisowanych, Rise.pl. Loftmill zapowiedział otwarcia w kilku nowych lokalizacjach, w tym m.in. w katowickim kompleksie .Ktw II i w krakowskim Brain Parku. Nowa sieć będzie też wkrótce dostępna dla najemców w Warszawie.