Polska Więcej umów, wyższe czynsze

Na koniec czerwca całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły około 6,27 mln mkw. W I połowie 2022 roku oddano do użytku ponad 129 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wśród największych obiektów, które otrzymały pozwolenie na użytkowanie, znalazły się: Forest Tower, kompleks SkySawa oraz Lixa C.

W II połowie 2022 roku ukończone zostaną jeszcze trzy budynki o łącznej powierzchni około 105,3 tys. mkw. Na koniec II kwartału tego roku w Warszawie w budowie znajdowało się około 234 tys. mkw. powierzchni biurowej z terminem oddania planowanym między 2022 a 2025 rokiem. Widać również zwiększoną aktywność deweloperów na wszystkich etapach przygotowania inwestycji – od zakupu gruntów po otrzymanie pozwoleń na budowę.

Od początku pandemii wskaźnik pustostanów utrzymywał się pod presją wzrostową. Pomimo relatywnie wysokiego poziomu nowej podaży w I połowie 2022 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej w II kwartale ponownie spadł o 0,3 pp. w ujęciu kwartalnym i o 0,5 pp. w ujęciu rocznym i wyniósł 11,9 proc. Dostępność powierzchni oferowanej „od zaraz” pod koniec czerwca wyniosła 747,7 tys. mkw., co przekłada się na spadek o blisko 2 proc. w ujęciu rocznym.

Rosnąca aktywność najemców zauważalna jest również we wskaźniku absorpcji netto, który w połowie 2022 roku wyniósł około 158 tys. mkw. i był wyższy niż w całym 2021 roku. Absorpcja netto od stycznia do czerwca 2022 roku przewyższała poziom nowej podaży w tym okresie.

Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach będziemy obserwować utrzymanie się trendu kompresji wskaźnika pustostanów ze względu na rosnącą aktywność najemców, ograniczoną podaż nowej powierzchni biurowej i relatywnie wysoki poziom przednajmu w budynkach planowanych do oddania w 2022 roku – podkreśla Jan Szulborski, starszy konsultant w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców w Warszawie I półroczu 2022 roku wyniosła około 479 tys. mkw. i w porównaniu do tego samego okresu ubiegłego roku, była wyższa aż o 94 proc. To wzrost o 19 proc. w stosunku do roku 2019.

Do największych umów zawartych w tym okresie zaliczyć można: umowę przednajmu PKO BP w budynku SkySawa I&II, umowę przednajmu Pekao w projekcie Forest Tower, renegocjację i ekspansję grupy ING w projekcie Plac Unii, renegocjację umowy przez firmę z sektora bankowego w projekcie Generation Park X oraz relokację Generali do budynku Pałac Jabłonowskich. Dodatkowo, w II kwartale Samsung Electronics Polska renegocjował umowę najmu w Warsaw Spire, KOWR w Karolkowa Business Park, a firma z branży IT przedłużyła umowę w Warsaw Financial Center.

Odnotowana aktywność najemców związana jest z lepszą koniunkturą na rynku najmu oraz kumulacją transakcji zawartych przez dużych najemców z sektora finansowego w I kwartale. Wraz z poprawiającą się sytuacją pandemiczną, część najemców przechodzi z fazy wstrzymywania decyzji odnośnie powierzchni biurowych do fazy realizacji. Potwierdzenie tego zjawiska odnaleźć można w liczbie transakcji zawartych w pierwszej połowie 2022 roku – wyniosła ona 392 i wzrosła o blisko 58 proc. w ujęciu rocznym. W tym czasie, najwyższy udział w strukturze popytu przypadł na renegocjacje (48 proc.) oraz nowe umowy (45 proc.). Ekspansje stanowiły 7 proc. całkowitej zarejestrowanej aktywności.

Przypuszczamy, że popyt na powierzchnie biurowe w 2022 roku na rynku warszawskim będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy względem 2021 roku. Jednym z czynników, które mogą wpłynąć na ograniczenie aktywności najemców w najbliższych kwartałach, jest zmiana lub pogorszenie sentymentu najemców względem planów inwestycyjnych w Polsce z uwagi na niepewną sytuację geopolityczną oraz oczekiwane ograniczenie dostępnej powierzchni na skutek braku nowej podaży – dodaje Joanna Blumert, head of Occupier Services Warsaw, Office Agency, Cushman & Wakefield.

Z uwagi na niepewną sytuację geopolityczną oraz wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni biurowych, w zakresie stawek czynszów odnotowano kolejny wzrost. W II kwartale 2022 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro za mkw. za miesiąc w rejonie centrum oraz 13,50-16,50 euro za mkw. za miesiąc w pozostałych lokalizacjach niecentralnych.

Projekty w budowie dotknięte są największą presją wzrostu stawek bazowych czynszu, co wynika z największej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Obserwowana jest również większa elastyczność negocjowanych parametrów finansowych, takich jak długość umowy, liczba udzielanych zwolnień z czynszu czy dopłata do wykończenia powierzchni.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach czynniki kosztowe będą wywierały dalszą presję na wzrost stawek czynszów bazowych, dodatkowo potęgowaną przez stopniowe ograniczenie dostępnej powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i projektach – podsumowuje Jan Szulborski.