Polska Mniejsze miasta na celowniku

Polska uznana za jedną z gospodarek najbardziej odpornych na kryzys wywołany przez Covid-19, od lat utrzymuje pozycję lidera na rynku biurowym w regionie Europy Środkowo- Wschodniej (CEE). Potwierdza to też rosnące zainteresowanie inwestorów i najemców, rozszerzających swoją działalność w Polsce. Pod koniec pod koniec I półrocza 2022 roku łączne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w kraju wyniosły 12,6 mln mkw., a w budowie było 780 tys. mkw. Udział sektora usług biznesowych w popycie na powierzchnie biurowe wynosi 16 proc., czyli co szósta umowa najmu w Polsce zawierana jest przez firmę z tej branży. Dostępność nowoczesnych biur jest jednym z kluczowych czynników wspierających rozwój sektora oraz umacnia pozycję Polski jako atrakcyjnej lokalizacji dla inwestorów.

Rośnie zainteresowanie rynkiem biurowym w mniejszych miastach

Z danych zawartych w raporcie ABSL wynika, że uwagę inwestorów coraz częściej przyciągają rynki biurowe w mniejszych miastach. Całkowite zasoby powierzchni biurowej na rynkach rozwijających się tj. w Białymstoku, Bydgoszczy, Kielcach, Olsztynie, Opolu, Radomiu, Rzeszowie, Toruniu oraz Tarnowie łącznie wynoszą 635,6 tys. mkw., a w budowie znajduje się 53,3 tys. mkw. Dostęp do atrakcyjnych powierzchni biurowych, obok dostępności kadry to jeden z najistotniejszych czynników przy wyborze lokalizacji przez inwestorów. Czynnikiem przemawiającym za wyborem mniejszych ośrodków jest m.in. wielkość zasobów pracowników wykształconych na uniwersytetach na szczeblu wojewódzkim i lokalnym, znających języki obce oraz rosnący potencjał rynku biurowego. W stosunku do największych miast w Polsce, mniejsze ośrodki cechują się niższymi kosztami życia, a co za tym idzie kosztami pracy i wynajmu powierzchni biurowych. Dodatkowym czynnikiem działającym na korzyść mniejszych ośrodków jest bliskość dużych aglomeracji.

Analizy Colliersa oraz ABSL potwierdzają, że pandemia dodatkowo przyspieszyła trend lokalizacji nowoczesnych usług dla biznesu poza głównymi ośrodkami. Koncentracja ludzi i tym samym zachorowań na Covid-19 w dużych miastach oraz upowszechnienie pracy zdalnej spowodowały migracje młodych mieszkańców do rodzinnych miejscowości.

W minionych latach większe miasta przyciągały najbardziej kreatywne jednostki. Pandemia, która przyśpieszyła digitalizację codzienności zahamowała ten trend. Coraz częściej mamy do czynienia również z suburbanizacją i wyludnianiem się centrów miast. Dziś zdalnie pracujemy, zamawiamy posiłki i robimy zakupy w internecie. To sprawia, że rola małych miast o niższych kosztach życia rośnie. Większa aktywność inwestorów z sektora usług dla biznesu w mniejszych miastach przekłada się również na rosnące zapotrzebowanie na biura – tłumaczy Paweł Panczyj, członek zarządu ABSL.

Rośnie popularność biur typu flex

Jednym z trendów opisanych w raporcie ABSL, mającym wpływ na funkcjonowanie biur, jest zmiana modelu pracy na hybrydowy lub całkowicie zdalny. Wzrasta zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami biurowymi, typu flex, dostosowanymi do potrzeb inwestorów oraz pracowników. Najemcy decydują się na przedłużenie umów i przearanżowanie przestrzeni pod nowe funkcje wspierające pracę zespołową, well-being pracowników, a także wpływ na środowisko. Znaczny odsetek nowych umów, który pod koniec I półrocza 2022 roku wyniósł około 53 proc. (wzrost o 4 p.p.) potwierdza tę zmianę. Kolejną dużą częścią wszystkich transakcji są renegocjacje, sięgające prawie 34 proc.

Wyraźnie obserwujemy, że wzrasta zainteresowanie firm zagranicznych z sektora BPO/SSC, lokowaniem biznesu w mniejszych miastach. Niestety problemem, jaki napotykają w niektórych z nich, jest brak wolnej nowoczesnej powierzchni biurowej. Niektórzy włodarze już wcześniej zauważyli potencjał tkwiący w przyciąganiu zagranicznych firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych i same zachęcały deweloperów do budowy nowoczesnych biurowców, inne przespały ten moment. Czasowym rozwiązaniem na niską podaż tradycyjnych biur mogą być powierzchnie flex, które zapewniają większą elastyczność i mogą stanowić „przystanek” przed podpisaniem umowy na najem długoterminowy. Z flexów chętnie korzystają także firmy, które nie potrafią precyzyjnie przewidzieć swojego tempa rozwoju, a co za tym idzie potrzeb biurowych i kadrowych, ale także firmy, które dopiero wchodzą do Polski – mówi Sebastian Bedekier, partner w Colliersie, dyrektor regionalny w Poznaniu.

Bydgoszcz na czele miast rozwijających się

Z danych raportu ABSL wynika, że do siedmiu lokalizacji w Polsce, w których centra usług biznesowych zatrudniają już ponad 10 tys. osób, dołączyła Bydgoszcz, w której zatrudnienie pod koniec I półrocza 2022 roku wyniosło około 11,5 tys. osób. W Bydgoszczy odnotowano największy wzrost zatrudnienia w sektorze wynoszący 16,2 proc. Jest to drugi wyniki, tuż po Warszawie (17 proc.) przy ogólnym wzroście zatrudnienia na poziomie 11,6 proc. Na terenie miasta funkcjonuje 47 centrów usług biznesowych, z czego trzy zatrudniają powyżej 500 osób. Główną kategorią świadczonych usług są usługi IT, budując zdecydowaną specjalizację miasta.

Wraz z zainteresowaniem inwestorów z sektora usług biznesowych, poziom powierzchni biurowej w Bydgoszczy systematycznie się powiększa i wynosi 139 tys. mkw., dodatkowo w budowie znajduje się blisko 10 tys. mkw. Wg danych ABSL planowana podaż na rynkach rozwijających się przewyższa istniejące zasoby powierzchni biurowej, mimo iż rozpoczęcie budowy planowanych projektów warunkowane jest zawarciem transakcji przednajmu powierzchni przez zainteresowanych najemców.

Bydgoszcz to przede wszystkim miasto z wielkim potencjałem do rozwoju. Wraz z otaczającą aglomeracją umożliwia dostęp do blisko milionowej populacji, co w połączeniu z silnym zapleczem akademickim i przyjaznym klimatem do życia zapewnia dobrą perspektywę dla dalszego wzrostu sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Od kilku lat zajmujemy czołowe pozycje w rankingach najlepszych miejsc na inwestycje. Bydgoszcz jest też doskonałym przykładem wschodzącego rynku biurowego w Polsce - mówi Edyta Wiwatowska, prezes zarządu, Bydgoska Agencja Rozwoju Regionalnego.