Polska Stołeczne czynsze pod presją

W okresie od lipca do września w Warszawie oddane do użytku zostały trzy projekty biurowe – Varso Tower (63,8 tys. mkw.), P180 (32 tys. mkw.) oraz budynek przy ul. Poleczki 32 (3,3 tys. mkw.). Pomimo wyzwań, z jakimi zmaga się warszawski rynek, w ostatnich miesiącach ogłoszono start dużych projektów, takich jak Vibe przy Rondzie Daszyńskiego, Drucianka Campus na Pradze czy wspólne przedsięwzięcie HB Reavis i Cyfrowego Polsatu w postaci obiektów biurowych na terenie Portu Praskiego.

W I połowie 2022 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymywał się w trendzie spadkowym. W okresie od lipca do września poziom pustostanów wyniósł 12,1 proc., co oznacza wzrost o 0,2 pp. kwartał do kwartału i spadek o 0,3 pp. rok do roku. Wzrost wakatu w ostatnich trzech miesiącach jest efektem oddania do użytku nowych wielkoskalowych inwestycji, w których relatywnie duża część powierzchni nie została jeszcze zabezpieczona umowami najmu – komentuje Katarzyna Lipka, head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców w trzech pierwszych kwartałach 2022 roku wyniosła 608,1 tys. mkw. Była o ponad 54 proc. wyższa niż w analogicznym okresie 2021 roku i o 11 proc. niższa niż w rekordowym roku 2019.

Wysoki popyt był skutkiem zarówno kumulacji transakcji zawartych przez wielkopowierzchniowych najemców z sektora finansowego, usług dla biznesu oraz IT, jak również lepszej koniunktury na rynku najmu. Potwierdza to liczba transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2022 roku, która wyniosła 562, co stanowi wzrost o blisko 43 proc. względem analogicznego okresu w 2021 roku – dodaje Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research w Cushman & Wakefield.

Stawki czynszów na warszawskim rynku biurowym znalazły się pod szczególną presją wzrostową. Wynika to z niepewnej sytuacji geopolitycznej oraz wzrostu kosztów budowy i wykończenia powierzchni, co dotyczy zwłaszcza projektów znajdujących się w budowie. W III kwartale 2022 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe wyniosły od 22 do 26 euro/mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz od 13,50 do 16,50 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach pozacentralnych. Zauważalne jest bardziej elastyczne podejście do negocjowanych parametrów finansowych, takich jak długość umowy najmu, wielkość udzielanych zwolnień z czynszu czy dopłata do wykończenia powierzchni.

Szacunki na koniec 2022 roku wskazują, że nowa podaż wyniesie blisko 240 tys. mkw. i będzie o 10 proc. niższa niż średnia ostatnich pięciu lat. Przyszły rok z kolei przyniesie powiększenie się warszawskiego rynku biurowego o około 55 tys. mkw., wchodząc jednocześnie w okres tzw. „luki podażowej”, który może potrwać nawet do 2025 roku. Eksperci spodziewają się oficjalnego ogłoszenia i startu realizacji kolejnych inwestycji zlokalizowanych w centrum Warszawy w 2023, co spowoduje wzrost podaży w latach 2025-2026.

W kwestii wskaźnika powierzchni niewynajętej, eksperci Cushman & Wakefield zakładają, że w kolejnych kwartałach powróci on do trendu spadkowego ze względu na przewidywany wysoki popyt i ograniczoną podaż nowej powierzchni biurowej.

W zakresie popytu przewidujemy, że utrzyma się on na wysokim poziomie ze względu na nadchodzący okres renegocjowania umów najmu, które zawarte były w latach 2018-2019. Czynnikami, które mogą wpłynąć na ograniczenie aktywności najemców w najbliższych kwartałach, są zmiana lub pogorszenie sentymentu względem planów inwestycyjnych z uwagi na niepewną sytuację geopolityczną, wzrost kosztów wykończenia nowego biura czy oczekiwane ograniczenie dostępnej powierzchni na skutek braku nowej podaży – podsumowuje Katarzyna Lipka.

Jeśli chodzi o czynsze, Cushman & Wakefield prognozuje, że w kolejnych kwartałach czynniki kosztowe będą wywierały dalszą presję na wzrost stawek czynszów bazowych, dodatkowo potęgowaną przez stopniowe ograniczenie dostępnej powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i projektach.