Polska Nadzieja w PRS

Zeszłoroczne prognozy PZFD okazały się dużo bardziej wyważone niż rzeczywistość rynkowa. Po rekordowym 2021, w minionym roku oczekiwaliśmy utrzymania trendów wzrostowych na poziomie 7-9 proc., a jednocześnie przekraczającym w nieznacznym stopniu ówczesną jednocyfrową inflację. Dane NBP wskazują, że porównując III kwartał 2022 do tego samego okresu rok wcześniej, dynamika cen nominalnych mieszkań na rynku pierwotnym w 6 największych miastach Polski wyniosła 18,5 proc. (ceny transakcyjne). Centrum Analiz PKO BP wskazuje jednak, że z uwagi na otoczenie rynkowe, dynamika wzrostów uległa w ostatnich miesiącach gwałtownemu wyhamowaniu, a według rynkowego konsensusu, stan ten powinien utrzymać się w 2023 roku.

Analizując zeszły rok, nie możemy nie wspomnieć o załamaniu sprzedaży spowodowanym wysoką inflacją, a także wprowadzeniem zmian w rekomendacji S przez KNF i wzrostem stóp procentowych, które znacznie ograniczyły zdolność kredytową Polaków. Dość powiedzieć, że wyniki sprzedażowe w III kwartale 2022 były porównywalne do tych z okresu intensywnego lockdownu w II kwartale 2020 roku. Miesiącem krytycznym był sierpień, w którym na największych rynkach sprzedanych zostało zaledwie 2,2 tys. lokali – mówi Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Od tego czasu widoczne jest delikatne odbicie w wynikach. Szczególnie pozytywnie wypadł na tym tle grudzień, w którym – według danych Otodom Analytics – zaobserwowano drugi miesięczny wynik sprzedażowy w całym ubiegłym roku. Niemniej, dopóki nie zostaną rozwiązane problemy na rynku hipotecznym, nie sposób prognozować, że sytuacja ulegnie znacznej poprawie.

Nadzieję daje zapowiadany przez MRiT wprowadzeniu programu mieszkaniowego i programu oszczędnościowego na mieszkania oraz niedawna deklaracja KNF dotycząca poluzowania sposobu obliczania zdolności kredytowej. Czekamy jednak na konkrety, choć te trzy czynniki mogą złagodzić, ale nie wyeliminować dalszy spadek sprzedaży – dodaje Patryk Kozierkiewicz.

Z danych Otodom Analytics wynika, że deweloperzy sprzedali w 2022 roku o 38 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, a pod względem liczby transakcji wróciliśmy do poziomów z lat 2013-14. Decyzja o wstrzymaniu nowych projektów jest naturalną odpowiedzią inwestorów na obniżone zainteresowanie ze strony kupujących. Uruchamianie nowych inwestycji w obliczu niskiego zainteresowania nabywców, wzrostu kosztów materiałów budowlanych i robocizny, trudności w pozyskiwaniu finansowania oraz ewentualnych wysokich kosztów obsługi długu jest po prostu zbyt ryzykowne. W szczególności dla mniejszych rynkowych graczy. Z tego właśnie powodu, 2022 rok skutkował obniżeniem liczby nowych inwestycji o około 1/3. Oznacza to, że deweloperzy ruszyli z budową 50 tys. mieszkań mniej niż rok wcześniej. 2023 rok będzie jednak pod tym względem jeszcze gorszy. Szacuje się, że skala załamania względem 2021 roku wyniesie nawet ponad 50 proc., co oznacza, że zamiast 166 tys. rozpoczniemy budowę około 70-80 tys. nowych lokali.

Drastyczne ograniczenie dostępności hipotek skutkuje odpływem klientów kredytowych i wzrostem udziału transakcji gotówkowych w rynku. Aby zbliżyć się do poziomów sprzedaży obserwowanych w ubiegłych latach, konieczne będzie poluzowanie polityki kredytowej przez KNF, a także obniżenie wysokości stóp procentowych. W obliczu wysokiej inflacji, w perspektywie 2023 roku, to drugie wydaje się jednak szczególnie nieprawdopodobne. Oznacza to, że trudna sytuacja będzie utrzymywać się prawdopodobnie przez cały 2023 rok. Ożywienie przynieść może uruchomienie rządowego programu „Pierwsze mieszkanie”. Jeśli – jak głoszą zapowiedzi – nastąpi to w lipcu, w drugim kwartale możemy oczekiwać wzrostu liczby wniosków kredytowych oraz umów rezerwacyjnych zawieranych z deweloperami. Wprowadzenie programu może również skłonić deweloperów do zwiększenia podaży nowych inwestycji. Wszystko zależeć będzie jednak od szczegółowych rozwiązań, w tym w zakresie liczby dostępnych preferencyjnych kredytów, cykliczności programu czy sposobu obliczania zdolności kredytowej na jego potrzeby.

O lekkim odbiciu zaważyć może również poluzowanie rekomendacji S przez KNF, czy podjęcie decyzji zakupowych przez osoby, które w ostatnim roku zachowawczo obserwowały sytuację rynkową, wstrzymując się z decyzją zakupową do czasu względnej stabilizacji, np. poziomu stóp procentowych (skumulowany popyt). Jednakże, z uwagi na relatywnie dobry I kwartał 2022 roku, wydaje się, że w tym roku deweloperzy sprzedadzą mniej mieszkań niż w ostatnich dwunastu miesiącach. Powyższa prognoza pozostaje aktualna nawet przy skutecznym wprowadzeniu programu „Pierwsze mieszkanie”. Jedynym czynnikiem, który mógłby odwrócić zdecydowanie trend byłoby rozpoczęcie cyklu obniżenia stóp procentowych, co wydaje się bardzo mało prawdopodobne, chyba że stanie się ono elementem politycznej, przedwyborczej rozgrywki.

Niewątpliwie podtrzymany zostanie trend ostatnich miesięcy związany z ograniczaniem podaży nowych inwestycji. Względem 2021 roku spadek w tym zakresie może wynieść ponad 50 proc. Z ankiety przeprowadzonej przez PZFD wśród części swoich członków wynika, że ograniczyć nowe inwestycje planuje niemal 100 proc. ankietowanych, w tym aż 48 proc. z nich o ponad połowę. Tak radykalne ograniczenie liczby projektów deweloperskich odbije się na całej gospodarce.

W najbliższym czasie inwestorzy będą decydować się na realizację lepiej zlokalizowanych projektów, które z reguły cieszą się większym zainteresowaniem klienta gotówkowego. W razie ewentualnego niepowodzenia sprzedaży, tak umiejscowione inwestycje będą mogły zasilić rynek najmu. Takiej „poduszki bezpieczeństwa” nie będą miały projekty gorzej skomunikowane, położone na obrzeżach, stąd ich realizacja może okazać się zbyt ryzykowna i zostanie odłożona na czas poprawy rynkowej koniunktury – mówi Patryk Kozierkiewicz z PZFD.

Relatywnie stabilnie kształtować będzie się podaż projektów premium, skierowanych właśnie do klientów gotówkowych. Jednak z uwagi na spadek ogólnej liczby inwestycji ich udział w całym rynku mieszkaniowym może podnieść się nawet o kilkanaście procent. Celem utrzymania konkurencyjności swoich projektów i minimalizacji wpływu kosztów materiałów budowlanych, deweloperzy będą ograniczać liczbę kosztochłonnych rozwiązań, szczególnie tych o niskim walorze użytkowym. Efekt ten będzie jednak widoczny najwcześniej w końcówce roku, gdy inwestorzy konsumować będą pierwsze pozwolenia na budowę, o które wnioskowali w czasie dekoniunktury, mając pełny obraz rynkowej sytuacji i świadomość konieczności cięcia kosztów. Trendem będzie również projektowanie większej liczby mieszkań o mniejszej powierzchni, a zarazem większym potencjale sprzedażowym – oczywiście z uwzględnieniem rozwiązań projektowych takich jak minimalna liczba miejsc postojowych.

Większa część projektów, które zostaną oddane do użytkowania w 2023 roku weszła do sprzedaży na przestrzeni dwóch ubiegłych lat i znalazła już swoich nabywców. Jednocześnie deweloperzy w reakcji na osłabienie popytu, znacznie ograniczyli podaż nowych projektów. Presja na wyprzedaż jest więc niewielka i nijak ma się do sytuacji obserwowanej w kryzysie z 2008 roku. Z drugiej strony, wciąż aktualne pozostają problemy związane z wysokimi cenami materiałów budowlanych, czy kosztami pracy – podniesionymi przy okazji wzrostu płacy minimalnej – które rzutują na końcowe ceny budowy. Według danych GUS w 2022 roku zarówno cena wytworzenia budynków jedno-, jak i wielorodzinnych wzrosła o kilkanaście procent w porównaniu do roku 2021. O ile niższa podaż inwestycji mogłaby wyhamować dynamikę wzrostu cen materiałów, należy pamiętać, że przy ich produkcji wykorzystywane są nośniki energii, co znacznie podnosi koszty wytworzenia.

W perspektywie roku PZFD prognozuje stabilizację cen na dotychczasowych poziomach z lekkimi odchyleniami uwzględniającymi specyfikę danego sektora. Naszym zdaniem jest za wcześnie, aby można było mówić o polu do obniżek cen w nowowprowadzanych inwestycjach deweloperskich, przede wszystkim z uwagi na koszty produkcyjne, koszty pracy oraz ewentualnej obsługi długu. Reakcja rynku będzie jednak uzależniona od rodzaju oraz lokalizacji projektu – dodaje Patryk Kozierkiewicz.

Ewentualne wzrosty cen, nieprzekraczające poziomu 5 proc., dotyczyć mogą sektora premium oraz segmentu o średniego. Mowa tu o inwestycjach w popularnych lokalizacjach miasta, które są doceniane zarówno przez nabywców jak i najemców. Ewentualne przeceny, o których głośno dziś w mediach, dotyczyć będą raczej jednostkowych projektów w przeciętnych lokalizacjach, położonych na obrzeżach miast i posiadających słabe połączenia komunikacyjne. Prawdopodobieństwo obniżki będzie też dużo większe w przypadku dużych mieszkań, których sprzedaż jest szczególnie utrudniona w obliczu niskiej zdolności kredytowej Polaków. Naturalnie tańsze mogą okazać się również mieszkania z rynku wtórnego, w starych blokach z czasów PRL czy kamienicach, które okazały się szczególnie podatne na ostatnie wzrosty cen energii – co znajduje swoje odzwierciedlenie w wysokości czynszów.

Segment domów jednorodzinnych ucierpiał zdecydowanie najmocniej. Widać to zarówno po spadkach uzyskiwanych pozwoleń na budowę przez nabywców indywidualnych, jak i wstrzymywaniu przez nich decyzji o rozpoczęciu budowy. Rosnące koszty materiałów budowlanych dotknęły szczególnie Kowalskich, budujących domy metodą gospodarczą. Nagły wzrost cen spowodował, że dokończenie inwestycji po cenie założonej na etapie planowania jest dziś niemożliwe. Przypomnijmy też, że średni czas budowy domu jednorodzinnego wynosi aż 4 lata, co potęguje wspomniany problem. Swój efekt miały również decyzje RPP, która w krótkim okresie zadecydowała o gwałtownym podniesieniu stóp procentowych. Te czynniki, ale i perspektywa przyszłych, horrendalnie wysokich kosztów utrzymania, zmusiły Polaków do sprzedaży domów jeszcze w trakcie budowy, lub na chwilę przed ich zasiedleniem. Wspomniane koszty utrzymania skłaniają również do podjęcia decyzji o powrocie do miasta i sprzedaży domu jednorodzinnego w ramach rynku wtórnego. Dla decyzji o przeprowadzce nie bez znaczenia pozostają także opłaty ponoszone w związku z codziennymi dojazdami z peryferii do miast. Zwiększenia podaży domów z tego tytułu, a także potencjalna – choć trudna do oszacowania - liczba niesprzedanych inwestycji jednorodzinnych położonych daleko od znaczących ośrodków miejskich, może skłaniać do pojawiania się obniżek w tym segmencie.

Jeżeli przyjąć, że w czasie rynkowego prosperity liczba mieszkań oddanych do użytkowania jest proporcjonalna do liczby inwestycji rozpoczynanych około dwa lata wcześniej, w obecnym roku deweloperzy powinni oddać do użytkowania około 150 tys. mieszkań. Oczywiście, należy wziąć poprawkę, że w okresie dekoniunktury część inwestycji jest wstrzymywana, a odnotowane w statystykach rozpoczęcia coraz mocniej odbiegają od faktycznej liczby prowadzonych budów. Nie zmienia to jednak faktu, że rynek PRS w Polsce dopiero raczkuje, a łączna liczba lokali w rękach inwestorów instytucjonalnych – zgodnie z danymi JLL - wynosi 10,8 tys. lokali, natomiast w planach na najbliższe lata inwestorzy zakładali powiększanie zasobu mieszkań o kolejne kilka tysięcy rocznie. JLL wskazuje również, że ok. 4,7 tys. lokali ma zostać oddanych w 202. Oznacza to, że w najbliższych latach na rynek ten trafiać będzie około 3 proc. zasobu mieszkań wybudowanych w danym roku. Odsetek ten będzie jeszcze mniejszy, jeżeli weźmiemy pod uwagę, że część zasobu PRS powstaje na gruntach usługowych i w świetle prawa nie są to lokale mieszkalne.

Dane te przeczą doniesieniom medialnym, jakoby fundusze inwestycyjne sukcesywnie pozbawiały Polaków dostępu do mieszkań. Przeciwnie, rozwój PRS to większa liczba lokali na rynku najmu, w dobrych lokalizacjach, obsługiwanych przez wyspecjalizowane podmioty i dających gwarancję stabilności, której brakuje na chaotycznym rynku najmu zdominowanym przez inwestorów prywatnych. Ponadto, więcej lokali na rynku najmu przyczynia się do zahamowania wzrostu czynszów w tym sektorze. Jest to szczególnie istotne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że z uwagi na splot wymienionych wcześniej czynników ekonomicznych, w niektórych miastach urosły one w ubiegłym roku o kilkadziesiąt procent. O zainteresowaniu usługami najmu świadczonymi przez fundusze inwestycyjne świadczy najlepiej poziom wynajęcia lokali dostępnych w PRS-ach, wynoszący około 99 proc.