Bułgaria Bułgarski rynek zależny od globalnej ekonomii

Mimo trudnych dla inwestorów warunków, aktywność deweloperów nabrała tempa w IV kwartale zeszłego roku. Najwięcej - mniej więcej połowa – projektów jest realizowanych w już popularnych biurowych rejonach, w okolicy bulwaru Tzarigradsko i w obszarze biznesowym Hladilnika.

Popyt netto w IV kwartale wyniósł w Sofii 16,5 tys. mkw., a w ciągu całego roku około 70 tys. mkw., co jest rekordowym wynikiem od momentu wybuchu pandemii. Wskaźnik pustostanów dla całego miasta wyniósł 16,1 proc. (402 tys mkw.), a w dzielnicach poza centrum osiągnął 19 proc. Jednak największą zmianę wskaźnika pustostanów widać w centrum, ze względu na wysokie wyjściowe cent najmu, a jednocześnie niższy standard istniejących tam starszych budynków, co powoduje, że najemcy zaczynają szukać innych lokalizacji. Wyjściowe ceny najmu dla biur klasy A, bez uwzględniania pewnych wyjątków, wynoszą od 12,5 do 15,5 euro/mkw., dla biur klasy B – od 8 do 10,5 euro/mkw.

Jak wskazują eksperci firmy MBL, wyższe stopy procentowe będą miały istotny wpływ na koszty kredytów, co będzie skutkować ostrożnością inwestorów i umiarkowaną aktywnością budowlaną. Najwyższa od 20 lat inflacja spowoduje wymuszanie określonej w zawartych już umowach najmu indeksacji stawek czynszu i znacząco podniesie koszty najmu w 2023 roku; przełoży się również na poziom wyjściowych stawek czynszów, szczególnie w nowoczesnych budynkach w dobrych lokalizacjach.

Popyt i wskaźnik pustostanów będą prawdopodobnie przechodzić krótkoterminowe wahania, również ze względu na cięcia kosztów i zmniejszanie zatrudnienia w największych światowych firmach IT, co może się przełożyć na działania w ich lokalnych oddziałach – uważają eksperci MBL.

W 2022 roku w Sofii łączny wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym wyniósł około 65 mln euro. Za około 65 proc. transakcji odpowiadali najemcy – firmy dysponujące gotówką wolały kupować powierzchnię biurową niż ją wynajmować. Aktywność inwestycyjną ograniczał rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących.

Utrzymujemy ostrożne pozytywne prognozy dla rynku inwestycji biurowych w 2023 roku. Przy rosnących kosztach zadłużenia i wobec trudności inwestorów w uzyskaniu niezbędnego finansowania, podmioty dysponujące gotówką będą miały szanse przejmować aktywa, które wykorzystają na własne potrzeby lub w celu ochrony zasobów finansowych przed inflacją poprzez inwestycję w generujące dochody nieruchomości – wskazują eksperci MBL.