Polska Parki są na szczycie

Mimo wielu przeciwności, jakie stoją przed inwestorami na polskim rynku, takich jak m.in. odczuwalny wzrost inflacji, kosztów budowy czy płac, a także problemy z uzyskaniem finansowania, inwestycje w segment parków handlowych nie zwalniają tempa. W ciągu najbliższego roku zakończyć się ma budowa 50 takich obiektów, a łączna powierzchnia obiektów w budowie lub planowanych na najbliższy rok to ponad 400 tys. mkw. Inwestorzy uważają ten segment rynku za względnie bezpieczny, bo skoro był odporny podczas Covid-19, to tym bardziej dobrze rokuje w popandemicznych czasach – mówi Agata Bazyly-Ciniewska, członkini zarządu Emmerson Evaluation.

Z uwagi na dojrzałość branży centrów handlowych i ryzyko, jakie pojawiło się w konsekwencji obostrzeń pandemicznych, a także wzrost kosztów budowy, inwestorzy skupiają się na tańszych, mniej ryzykownych obiektach. Nowa powierzchnia handlowa powstaje w szczególności w miastach o populacji mniejszej niż 100 tys. oraz w miastach satelickich aglomeracji. Od 2022 roku zainteresowaniem inwestorów cieszą się również miasta o populacji mniejszej niż 50 tys. (ponad 50 proc. budowanej powierzchni handlowej).

Szczególnie atrakcyjne inwestycyjnie są parki handlowe, które posiadają stabilnego i długoterminowego najemcę z branży spożywczej. Zgodnie z przeprowadzoną przez nas analizą parków handlowych zlokalizowanych w całej Polsce, około 70 proc. z nich posiada własnego najemcę z tej branży, kolejne 30 proc. są w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącego lub planowanego marketu spożywczego. Atrakcyjność parków handlowych potwierdza też fakt, że większość powierzchni wynajmowana jest już na etapie budowy. Pustostany w obiektach oddanych do użytkowania stanowią nie więcej niż 3-5 proc. powierzchni, a w ponad 68 proc. obiektów pustostany praktycznie w ogóle nie występują – wskazuje Agata Bazyly-Ciniewska.

Najczęstszą kategorią najemców w parkach handlowych okazują się dyskonty niespożywcze, określane często jako sklepy typu value retailers (np. Pepco, KiK, Action, TEDi itp.). W badanej próbie parków handlowych o łącznej powierzchni ponad 405 tys. mkw. GLA, ich udział wynosił 25 proc. W zależności od kategorii, powierzchnie wynajmowanych lokali są zróżnicowane. Należy jednak zwrócić uwagę, że wielkość lokali w danej kategorii może mieć dużą rozpiętość np. z uwagi na politykę czy strategię firmy.

Z zebranych przez Emmerson Evaluation danych wynika, że najbardziej popularne są lokale o przedziale powierzchni od 300 do 700 mkw., zajmowane często przez sklepy sieciowe oraz znacznie mniejsze powierzchnie, poniżej 100 mkw., wykorzystywane przez mniejszych operatorów, często lokalnych. Umowy zawierane są zazwyczaj na okres 5 lat z możliwością przedłużenia na kolejne lata (stanowiły one około 65 proc. wszystkich analizowanych umów). Zawierane są też kontrakty 10-letnie (około 11 proc.). Pozostała część to umowy krótsze, w tym jednoroczne. Najmniej popularne są kontrakty na czas nieokreślony, ponieważ stanowią jedynie 2 proc. wszystkich zawartych umów.
Raport wskazuje, że w dalszym ciągu zarówno czynsze, jak i opłaty eksploatacyjne są niższe niż w typowych centrach handlowych. Średnie czynsze w parkach handlowych wynoszą 13,40 euro/mkw. na miesiąc, podczas gdy w galeriach handlowych średnio 30 euro/mkw. miesięcznie (bez uwzględnienia Warszawy, dla której średnie stawki plasują się na poziomie 100 euro/mkw. miesięcznie). Opłaty eksploatacyjne sięgają do 5 euro/mkw. miesięcznie w parkach handlowych, podczas gdy w centrach handlowych to średnio 20 euro/mkw. miesięcznie. Sporadycznie występuje czynsz od obrotu (maksymalnie 8 proc. miesięcznie w przypadku, gdy przewyższa czynsz bazowy). Zależnie od rodzaju umowy indeksacja następuje wg HICP (wzrost cen konsumpcyjnych dla strefy euro) lub GUS. Dominują jednak czynsze zawierane w euro, które stanowią ponad 80 proc., pozostałe to umowy w złotówkach. W większości obiektów nie stosowano wyraźnych zachęt dla najemców. Coraz częściej jednak najemcy oczekują wykończenia lokali „pod klucz” lub partycypacji w kosztach. Tylko w około 30 proc. badanych obiektów właściciele nie partycypowali w tych wydatkach. Średnie aktualne koszty wykończenia to około 250 euro/mkw.