Polska PRS przyciąga inwestycje

W ofercie inwestorów instytucjonalnych w Polsce znajduje się obecnie ponad 11,6 tys. lokali na wynajem, z czego ponad 40 proc. zlokalizowana jest w Warszawie. Dodatkowo, w stolicy powstaje kolejne 4,4 tys. mieszkań w segmencie PRS, a w całej Polsce projekty w budowie obejmują ponad 10 tys. lokali, wynika z szacunków ekspertów DLA Piper i Savillsa. Tym samym Polska, jak wynika z raportu, stała się w ostatnich latach jednym z największych rynków najmu instytucjonalnego (private rented sector – PRS) wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

W porównaniu do Europy Zachodniej, polski rynek PRS jest wciąż niewielki, ale rośnie bardzo szybko. W Warszawie buduje się obecnie cztery razy więcej lokali na wynajem niż w Pradze. Zjawisko to jednoznacznie pokazuje, że segment najmu instytucjonalnego w naszym kraju zyskuje na popularności wśród inwestorów, ale brakuje mu odpowiedniej skali. Poza Warszawą wysoką dynamikę wzrostu prezentują również miasta regionalne jak Łódź, Wrocław i Kraków – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych, Savills.

Biorąc pod uwagę stosunek średnich zarobków do cen mieszkań, Warszawa znalazła się wśród czterech najdroższych stolic w Europie, obok Pragi, Bratysławy i Paryża. Jak pokazuje raport, koszt zakupu mieszkania o powierzchni 75 mkw. w Warszawie to równowartość niemal 20 lat średniego wynagrodzenia. Dla porównania, średnia wartość dla krajów Unii Europejskiej wynosi poniżej 15 lat.

W 2022 roku nastąpił niespotykany dotąd wzrost czynszów na rynku mieszkaniowym, który był powiązany ze wzrostem kosztów kredytów hipotecznych, nowelizacją „Rekomendacji S”, ograniczającej zdolność kredytową osób zainteresowanych kupnem mieszkania oraz napływem uchodźców z Ukrainy. Przesunięcie popytu w stronę rynku najmu, w połączeniu z rosnącymi czynszami, stanowi zachętę do wejścia do Polski dla kolejnych funduszy z sektora PRS. Pomimo, że ta część rynku ma najmocniejsze fundamenty ze wszystkich segmentów rynku nieruchomości, dotyczą jej podobne wyzwania związane z kosztami finansowania, budowy czy wyższym ryzykiem geopolitycznym. Dodatkowo niepewność legislacyjna utrudnia prognozowanie rentowności projektów i podejmowanie decyzji inwestycyjnych – mówi Kamil Kowa, członek zarządu, Savills.

Jak wyliczyli eksperci, średnia cena mieszkania w sześciu największych polskich miastach wzrosła w ciągu ostatnich ośmiu lat (2015-2022) przeciętnie o niemal 80 proc. Co więcej, o ile do III kwartału 2021 roku rata spłaty kredytu hipotecznego utrzymywała się na relatywnie stabilnym poziomie i nie przekraczała 35 proc. średniego wynagrodzenia, to pod koniec 2022 roku stanowiła już prawie 59 proc. W tym czasie stawki najmu rosły znacznie wolniej i obecnie stanowią 39 proc. miesięcznego wynagrodzenia wobec średniej na poziomie 35 proc. w ostatnich czterech latach.

Kolejnym czynnikiem napędzającym wzrost sektora PRS w Polsce jest utrzymujący się znaczący deficyt mieszkań. Polska znajduje się w czołówce krajów, w których najwięcej młodych ludzi w wieku 18-34 lat mieszka ze swoimi rodzicami. Odsetek ten wynosił ponad 64 proc. w 2021 roku, czyli o 15 punktów procentowych więcej niż średnia w UE.

Pomimo rosnącego zainteresowania najmem mieszkań w Polsce i obiecujących perspektyw rynku PRS, wielu nowych inwestorów może w najbliższym czasie wstrzymywać się z decyzjami dotyczącymi wejścia na polski rynek z powodu obaw związanych z wojną w Ukrainie, jak również wysokich kosztów finansowania i rosnących kosztów budowlanych, twierdzą autorzy raportu. Kolejnym czynnikiem, który może ograniczać apetyt inwestorów, jest niepewność regulacyjna i sygnały płynące od rządu, że inwestorzy kupujący hurtowo lokale mieszkalne mogą zostać obciążeni dodatkowymi podatkami.

Ryzyko regulacyjne jest permanentnie związane z sektorem PRS. Na wielu dojrzałych rynkach poziom regulacji jest bardzo wysoki i obejmuje kwestie prawne, jak i wysokość czynszów. W tym kontekście Polski rynek PRS pozostaje nadal na stosunkowo niskim poziomie uregulowania, co z jednej strony pozostawia inwestorom i operatorom dużą swobodę działania i kształtowania praktyki rynkowej, a z drugiej wprowadza istotny element niepewności co do zasad, którymi rynek będzie kierował się w przyszłości. Wydaje się, że pewien poziom nieprzewidywalności w tym zakresie będzie jeszcze przez jakiś czas charakterystyczny dla sektora PRS w Polsce – mówi Michał Pietuszko, partner oraz szef zespołu nieruchomości w warszawskim biurze DLA Piper.

Obecnie na polskim rynku najmu instytucjonalnego działa 20 inwestorów instytucjonalnych, a trzech największych – Resi4Rent (zarządzany przez Griffin Capital Partners), Fundusz Mieszkań na Wynajem (PFR Nieruchomości) oraz Vantage Rent (TAG Immobilien), kontroluje ponad połowę rynku, wynika z raportu.

Eksperci zwracają uwagę, że z powodu wysokich kosztów budowy część inwestorów może rozważać inne rozwiązania, jak na przykład rewitalizacje starych budynków mieszkalnych czy też przekształcenia powierzchni biurowych na potrzeby budownictwa mieszkaniowego i najmu. Co więcej, sektor PRS będzie również musiał zmierzyć się z rosnącymi kosztami energii oraz w coraz szerszym stopniu implementować rozwiązania z obszaru zrównoważonego budownictwa.

Pomimo zawirowań makroekonomicznych i niepewnego otoczenia regulacyjnego spodziewamy się, że rynek najmu instytucjonalnego będzie dynamicznie rósł w Polsce. Przed inwestorami bez wątpienia stoją wyzwania, które muszą wziąć pod uwagę, planując swoje inwestycje. Z drugiej jednak strony korzyści płynące z potencjału rozwoju rynku najmu są bardzo obiecujące – dodaje Wojciech Sulimierski, associate w zespole nieruchomości w warszawskim biurze DLA Piper.