Europa Dużo najemców, mniej inwestorów

Po obiecującej końcówce 2021 roku, 2022 rok przyniósł potwierdzenie ożywienia na europejskim rynku biurowym. Całkowity wolumen transakcji w ubiegłym roku na 17 największych rynkach wyniósł około 9,2 mln mkw., co oznacza wzrost o 10 proc. w porównaniu z 2021 roku. Jest to jednocześnie wynik zbliżony do średniej długoterminowej.

Największy wzrost aktywności najemców w stosunku do 2021 roku odnotowano w Dublinie (+63 proc.), Warszawie (+48 proc.), Centrum Londynu (+45 proc.), Mediolanie (+28 proc.) i Madrycie (+26 proc.). Podobną skalę wzrostu popytu zaobserwowano na wszystkich 26 rynkach europejskich. Całkowita aktywność najemców w 2022 roku zamknęła się wynikiem 11 mln mkw. i była o 11 proc. wyższa względem poprzedniego roku.

W odróżnieniu od bardzo dobrego I półrocza, II połowa 2022 roku upłynęła pod znakiem spowolnienia aktywności najemców na kilku rynkach europejskich, co wskazuje na osłabienie odbicia po okresie pandemii. W sześciu największych miastach Niemiec (Berlin, Kolonia, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Monachium) odnotowano spadek popytu – wolumen transakcji w IV kwartale 2022 roku był o niemal 30 proc. niższy od średniej dziesięcioletniej dla ostatniego kwartału roku.

Hybrydowy model pracy coraz bardziej się upowszechnia, co sprawia, że najemcy poszukują lokalizacji w najbardziej centralnych dzielnicach i nowoczesnych budynkach. Biuro staje się niezbędnym narzędziem w rękach firm, dzięki któremu mogą przyciągać i zatrzymywać utalentowanych pracowników oraz osiągnąć cele środowiskowe i ograniczyć zużycie energii. Apetyt na najlepsze nieruchomości biurowe w centralnych lokalizacjach przekłada się na wzrost stawek czynszowych na prawie wszystkich rynkach – komentuje Laurent Boucher, prezes BNP Paribas Real Estate Advisory Europe 7.

Największe wzrosty czynszów w 2022 roku odnotowano w Centrum Londynu (+19 proc.), Warszawie (+13 proc.), Mediolanie (+11 proc.) i Dublinie (+9 proc.).

Obserwujemy polaryzację rynku. Z jednej strony czynsze w nowych budynkach w najbardziej pożądanych lokalizacjach cały czas wzrastają, a z drugiej strony biurowce o niższym standardzie lub położone w mniej atrakcyjnych dzielnicach mogą coraz bardziej odczuwać skutki braku zainteresowania najemców – dodaje Laurent Boucher.

Średnia stopa pustostanów w Europie na koniec 2022 roku wyniosła 7,4 proc. i praktycznie nie zmieniła się względem końca 2021 roku.

Aktywność inwestycyjna w pierwszych dwóch kwartałach 2022 roku osiągnęła rekordowy poziom, ale już w III i IV kwartale spadła z powodu znacznego wzrostu kosztów finansowania i związanej z tym korekty cen. W całym 2022 roku w nieruchomości komercyjne zainwestowano łącznie 248,3 mld euro, czyli o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Spadki zaobserwowano we wszystkich kategoriach aktywów, przy czym największy, bo aż o 21 proc., w sektorze nieruchomości biurowych, na które w 2022 roku inwestorzy przeznaczyli zaledwie 90,1 mld euro.

Spowolnienie aktywności inwestycyjnej w sektorze biurowym miało miejsce głównie na większych rynkach, m.in. w Niemczech (-28 proc.), w przeciwieństwie do mniejszych rynków, m.in. Polski, która w 2022 roku odnotowała wzrost wolumenu inwestycji.

W II i III kwartale 2022 roku pojawiły się pierwsze oznaki wzrostu stóp kapitalizacji. Ten trend utrzymał się również w IV kwartale i objął wszystkie rynki europejskie. Sytuacja makroekonomiczna, a w szczególności inflacja, skłoniła banki centralne do normalizacji polityki pieniężnej poprzez podnoszenie stóp procentowych. To z kolei doprowadziło do zmniejszenia się różnic w stosunku do stóp kapitalizacji oraz korekty cen aktywów, zwłaszcza nieruchomości biurowych.

Stopy procentowe są już niemal na maksymalnym poziomie. Eksperci BNP Paribas przewidują, że w 2023 roku zaczną się stabilizować, a pod koniec roku możliwa jest nawet ich obniżka