Europa Czynsze rosną w Europie

W 2022 roku popyt na powierzchnie logistyczne na sześciu największych rynkach europejskich zmniejszył się o 10 proc., ale i tak był wyższy od pięcioletniej średniej. Jak podkreślają eksperci BNP Paribas Real Estate, całkowity wolumen rzędu 27 mln mkw. to wciąż dobry wynik w porównaniu z wyjątkowo wysokim poziomem odnotowanym w 2021 roku.

Zaobserwowaliśmy wzrost popytu na powierzchnie zwłaszcza ze strony najemców zainteresowanych optymalizacją kosztów. Zmiany strukturalne w wydatkach konsumenckich przekładają się na rosnący udział e-commerce w handlu detalicznym, co z kolei skutkuje wzrostem zapotrzebowania na powierzchnię logistyczną. Czas budowy oraz dostępność gruntów to czynniki determinujące równowagę na rynkach, na których wskaźniki pustostanów utrzymują się na poziomie poniżej średniej europejskiej wynoszącej 4 proc. Mimo że nowa podaż nie nadąża za popytem, to nadal powstaje niewiele inwestycji o charakterze spekulacyjnym - komentuje Craig Maguire, dyrektor działu nieruchomości logistycznych w Europie, BNP Paribas Real Estate.

Szczególnie wysoką dynamiką na rynku logistycznym w ubiegłym roku odnotowano w Niemczech, gdzie najemcy wynajęli prawie 8 mln mkw. powierzchni, czyli znacznie więcej niż średnia za lata 2017-2020 (6 mln mkw.) Spowolnienie aktywności najemców w II półroczu wynikało głównie z niewystarczającej podaży, zwłaszcza na mniejszych rynkach. Rosnące koszty budowy przyczyniły się w 2022 roku do znacznego wzrostu czynszów m.in. w Hamburgu, Monachium i Kolonii.

Popyt na rynku brytyjskim zmniejszył się w 2022 roku o 19 proc., ale utrzymał solidną dynamikę po wyjątkowo udanym 2021 roku. Całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 4,9 mln mkw. Dynamiczny wzrost stawek czynszowych związany jest z dużym deficytem niewielkich modułów logistycznych.

W Polsce w 2022 roku całkowity popyt wyniósł 4,5 mln mkw., co oznacza spadek o 21 proc., ale i drugi najwyższy wynik aktywności najemców w historii. Utrzymująca się na rynku wysoka dynamika spowolniła w II połowie roku, a niskie wskaźniki pustostanów i rosnące koszty zaczęły wywierać presję na czynsze, które gwałtownie wzrosły na najbardziej atrakcyjnych i największych rynkach logistycznych z 41-44 euro do 49-59 euro. W Warszawie czynsze poszybowały aż do 117 euro.

We Francji najemcy wynajęli łącznie 3,9 mln mkw. – o 13 proc. mniej niż w 2021 roku. Silny popyt na magazyny wielkopowierzchniowe spowodował wzrost aktywności na rynku zwłaszcza w pierwszych miesiącach 2022 roku, ale już w II półroczu utrzymywała się ona na bardziej stabilnym poziomie. Z powodu ograniczonej podaży wskaźnik pustostanów spadł poniżej 3 proc. - najniższego poziomu w historii francuskiego rynku.

Popyt na powierzchnie logistyczne w Niderlandach wzrósł w ubiegłym roku o 3 proc. do 3,6 mln mkw. Ze względu na ograniczenia dotyczące budowy nowych obiektów, kurczy się podaż nowych magazynów, co sprawia, że najemcy częściej biorą pod uwagę istniejące już hale magazynowe.

Całkowity popyt w Hiszpanii sięgnął 2,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 8 proc. Jest to jednocześnie najwyższy wolumen transakcji w historii tego kraju i jeden z najlepszych wyników w Europie.

Jak podaje BNP Paribas Real Estate, aktywność inwestycyjna na europejskim rynku przemysłowo-logistycznym osiągnęła drugi najwyższy poziom w historii, aczkolwiek zauważalne jest wyraźne spowolnienie. Wolumen transakcji inwestycyjnych w 2022 roku zamknął się kwotą 56 mld euro, co stanowiło spadek o 19 proc. w stosunku do 2021 roku. Niemniej jednak był o prawie 15 mld euro wyższy od średniej rocznej z lat 2017-2020.

Po pięciu latach wyjątkowo dużej aktywności inwestycyjnej rynek nadal przyciąga inwestorów. Jednak wśród wyzwań można wymienić coraz bardziej ograniczoną podaż produktów inwestycyjnych oraz duże zmiany w otoczeniu makroekonomicznym i finansowym, które miały miejsce w 2022 roku - ocenia Craig Maguire.

W wyniku normalizacji globalnej polityki pieniężnej stopy procentowe wróciły do poziomu sprzed kryzysu finansowego z 2008 roku. Premia za ryzyko znacząco się zmniejszyła, przy jednoczesnym gwałtownym wzroście rentowności obligacji dziesięcioletnich. Szybkie tempo zmian spowodowało powstanie rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających, co dotyczyło szczególnie sektora logistycznego.

Zahamowanie aktywności inwestycyjnej doprowadziło do szybkiej dekompresji stóp kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych. Eksperci BNP Paribas Real Estate spodziewają się dalszej dekompresji – co najmniej do czasu, aż stopy procentowe przestaną rosnąć, co według większości prognoz nastąpi w połowie 2023 roku. Stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów już w dużym stopniu uległy dekompresji, natomiast ceny w przypadku nieruchomości o niższym standardzie lub w gorszej lokalizacji będą podlegały intensywnym negocjacjom w 2023 roku.

W Niemczech obroty w sektorze przemysłowo-logistycznym osiągnęły rekordowy poziom 10,1 mld euro, w czym znaczny udział miały duże transakcje zawarte w I kwartale 2022 roku. W Polsce, po rekordowym 2021 roku, aktywność inwestycyjna spowolniła o 16 proc. Miniony rok zamknął się wynikiem 1,8 mld euro, czyli zbliżonym do średniego rocznego wolumenu notowanego od 2017 roku.