Polska Kluczowe lokalizacje i wschodzące rynki

Całkowity wolumen wynajętej powierzchni w 2022 roku był drugim najwyższym wynikiem na polskim rynku magazynowym w historii i wyniósł imponujące 6,8 mln mkw. Odpowiedzią deweloperów na utrzymujący się wysoki popyt na powierzchnię magazynową jest oddanie do użytku w 2022 roku rekordowego wolumenu nowej podaży. Deweloperzy przez cały 2022 rok zrealizowali 4,4 mln mkw., pobijając rekordowy poziom z poprzedniego roku o ponad 1 mln mkw. Wysoka aktywność najemców przyczyniła się również do spadku współczynnika pustostanów, który na koniec 2022 roku wyniósł 4,1 proc.

Utrzymująca się od kilku miesięcy i cały czas trudna trudna do przewidzenia sytuacja ekonomiczna przyczyniła się do spowolnienia na rynku powierzchni magazynowej. O ile eksperci mówili, że rynek czekają trudne czasy, wyniki osiągnięte w roku 2022 wydają się temu przeczyć. Niewątpliwie widoczna jest mniejsza aktywność najemców w zakresie relokacji i ekspansji, co jest związane ze spadkiem zamówień i produkcji, chociażby w sektorze przemysłowym. Jednakże, pomimo niskiej wartości wskaźnika PMI, która nadal jest poniżej neutralnego progu, można dostrzec pozytywne sygnały dla przemysłu i całej gospodarki. Na koniec 2022 roku wartość wskaźnika zanotowała najwyższy wzrost od maja 2022 roku – komentuje Michał Kozdrój, head of Industrial Agency, Knight Frank.

Pomimo prognozowanego spowolnienia w polskiej gospodarce i słabszej koniunktury rynkowej, popyt w 2022 roku w sektorze magazynowym utrzymał się na wysokim, porównywalnym z 2021 rokiem poziomie. W 2022 roku wynajęte zostało 6,8 mln mkw. powierzchni logistyczno-produkcyjnej. Jest to drugi najwyższy wolumen wynajętej powierzchni magazynowej, który był jedynie o 300 tys. mkw. mniejszy od rekordowego wyniku z 2021 roku.

Eksperci firmy Knight Frank prognozują dalszy systematyczny rozwój kluczowych lokalizacji logistycznych, jednak zwracają uwagę na niesłabnące zainteresowanie deweloperów rynkami wschodzącymi. Zasoby magazynowe w miastach zakwalifikowanych do tzw. rynków wschodzących na koniec IV kwartału 2022 roku były szacowane łącznie na niemal 3,9 mln mkw. i stanowiły 13,8 proc. wszystkich zasobów w Polsce.

Rynki te budują swoją przewagę poprzez dostępność większych działek inwestycyjnych. Poprawiana infrastruktura komunikacyjna oraz dostęp do pracowników zachęca do lokowania w takich rejonach dużych hubów logistycznych. Firmy produkcyjne i logistyczne coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji ze względu na bardzo niską stopę bezrobocia i trudności w znalezieniu wystarczającej ilości pracowników w głównych lokalizacjach. Realizacja m.in drogi międzynarodowej Via Carpatia zwiększy dostępność terenów usytuowanych w Polsce Wschodniej, umożliwiając dalszy rozwój rynku magazynowego w regionie województw podlaskiego, lubelskiego, a także podkarpackiego – dodaje Przemysław Jankowski, leasing manager, Knight Frank.

Po latach stabilizacji, w II połowie 2022 roku czynsze wywoławcze w sektorze magazynowym zdecydowanie wzrosły. Było to spowodowane wysokimi kosztami budowy oraz finansowania nowych projektów. W 2023 roku oczekiwana jest stabilizacja stawek czynszu, które pozostaną na wysokim poziomie.

Najdroższym rynkiem magazynowym był warszawski obszar koncentracji, gdzie czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 4-6,50 euro/mkw. za miesiąc. W pozostałych regionach stawki wywoławcze utrzymywały się w przedziale od 3,5 do 4,5 euro/mkw. za miesiąc. Wyjątkiem jest krakowski obszar koncentracji, który pozostawał droższy, a czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 3,5–5 euro/mkw. za miesiąc. Właściciele już na poziomie oferty uzależniają wywoławczą stawkę czynszu od długości umowy najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni oraz szczególnych oczekiwań najemcy co do wykończenia powierzchni – wyjaśnia Michał Kozdrój.

Część rozwiązań zgodnych ze strategią ESG stają się powoli standardem również w magazynach. Praktyką stała się budowa magazynów uzyskujących zielone certyfikaty, a stosowane ekologiczne rozwiązania to m.in.: montaż paneli fotowoltaicznych, odzysk „wody szarej”, izolacje termiczne ograniczające straty ciepła, oświetlenie LED z inteligentnymi systemami oświetlenia, które w dłuższej perspektywie czasowej przełożą się na realne oszczędności i ograniczenie śladu węglowego. Najemcy już teraz oczekują jednak większego zakresu rozwiązań, które wpłyną na zmniejszenie emisji CO2.

Wskaźniki zmiany klimatu skupiają się na emisji gazów cieplarnianych do atmosfery oraz zużyciu energii. Przedsiębiorstwa wdrażające strategie ESG, w głównej mierze koncentrują się na tym, żeby energia wykorzystywana w ich procesach pochodziła ze źródeł odnawialnych. Najemcy oczekują, że nowe powierzchnie będą wyposażone w urządzenia wykorzystujące OZE. Oczekiwania te wymuszają na deweloperach sięganie po coraz to bardziej niespotykane rozwiązania w magazynach. Deweloperzy montują pompy ciepła w celu ogrzewania obiektu, a nawet rozważają montaż turbin wiatrowych, które co prawda, mają zdecydowanie mniejszą sprawność niż instalacja PV, ale mogą być dobrym uzupełnieniem całego systemu – uzupełnia Michał Kozdrój.