Polska Dostępność biur rośnie

Jak podkreślają eksperci, rynki nadal dostosowują się do nowej rzeczywistości powstałej w wyniku upowszechnienia się modelu pracy hybrydowej oraz wzrostu znaczenia elastyczności w zakresie zarówno aranżacji, jak i funkcjonalności biura. Na koniec I kwartału 2023 całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosły prawie 6,5 mln mkw. W tym czasie zostały uzupełnione nową podażą na poziomie ponad 68 tys. mkw., co pozwoliło miastom regionalnym jeszcze bardziej zwiększyć dystans dzielący je od stolicy, która oferuje łącznie 6,26 mln mkw. biur.

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku deweloperzy ukończyli cztery biurowce, w tym dwa w Krakowie (Ocean Office Park B i Fabryczna Office Park B5) oraz po jednym w Trójmieście (Officer) i we Wrocławiu (Centrum Południe 3). I kwartał 2023 roku przyniósł z kolei spadek wolumenu powierzchni biurowej będącej w budowie. W trakcie realizacji znajdują się projekty o łącznej powierzchni około 530 tys. mkw. – to o ponad 8 proc. mniej niż w IV kwartale 2022 roku.

Spadek ten, pomimo utrzymującej się stosunkowo wysokiej aktywności najemców, wynika m.in. ze znaczącego udziału umów przedłużanych i renegocjowanych w ogólnym wolumenie transakcji oraz dużej ilości powierzchni biurowej dostępnej do wynajęcia od zaraz w budynkach ukończonych w ostatnich pięciu latach (prawie 420 tys. mkw., co stanowi prawie 41 proc. wszystkich pustostanów w regionach) – wyjaśnia Anna Szymańska, dyrektorka Działu Powierzchni Biurowych w firmie Newmark Polska.

W I kwartale 2023 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli prawie 175 tys. mkw., co jest wynikiem porównywalnym z ostatnim kwartałem 2022 roku (o 0,2 proc. więcej), ale o ponad 13 proc. lepszym niż I kwartale 2022 roku. Pod względem aktywności najemców miniony kwartał ustępował tylko pierwszym kwartałom roku 2020 i 2017, w których wynajęto odpowiednio 213,7 tys. i 178,5 tys. mkw. W okresie od stycznia do marca 2023 roku w miastach regionalnych odnotowano tylko jedną transakcję o powierzchni ponad 10 tys. mkw., a wszystkie pozostałe umowy dotyczyły biur o powierzchni nieprzekraczającej 5001 mkw. Największy udział w popycie miały firmy z sektora IT i produkcyjnego. Przypadło na nie odpowiednio 25 i 13 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu. Na trzecim miejscu znalazła się branża logistyczna z siedmioprocentowym udziałem.

Pod względem rodzaju transakcji zawartych w I kwartale 2023 roku odnotowano zbliżony udział nowych umów (45,7 proc.) oraz renegocjacji i odnowień kontraktów (43,8 proc.). Pozostałe 10,5 proc. stanowiły ekspansje (6,5 proc.), transakcje na potrzeby własne (2,8 proc.) oraz przednajmy (1,1 proc.). W analizowanym okresie po raz kolejny wzrósł udział renegocjacji i odnowień umów (z 40 proc. w IV kwartale 2022 roku), przy jednoczesnym znacznym spadku wskaźnika umów przednajmu (z 7,6 proc. w IV kwartale 2022).

Na koniec I kwartału 2023 roku wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 15,9 proc., co stanowi wzrost o 0,6 pp. w porównaniu z IV kwartałem 2022 i 0,4 pp. w porównaniu z I kwartałem ubiegłego roku. Stopy pustostanów wzrosły na pięciu rynkach (w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie i Lublinie), natomiast nieznacznie spadły w dwóch miastach (w Łodzi i Trójmieście), a w Katowicach pustostany utrzymały się na dotychczasowym poziomie. Łącznie na ośmiu głównych rynkach regionalnych najemcy mają do dyspozycji ponad 1 mln mkw. wolnej powierzchni biurowej.

Duża dostępność powierzchni biurowej w budynkach zarówno istniejących, jak i będących w budowie powoduje, że czynsze pozostają na dotychczasowym poziomie i w najbliższych kwartałach nie spodziewamy się zmiany tego trendu. Niemniej właściciele budynków oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne i z zakresu ESG mogą być mniej skłonni do negocjacji stawek czynszowych – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, dyrektorka Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.