Polska Biurowa stolica u progu nowych wyzwań

Od kwietnia do końca czerwca ruszyły dwie budowy, a kolejna jest w blokach startowych na III kwartał. W ostatnich miesiącach stołeczny rynek był też świadkiem burzenia starych budynków biurowych. Autorzy raportu wskazują, że pomimo większego ruchu na budowach i startu nowych projektów nadal można zaobserwować ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu kolejnych inwestycji.

Warszawski rynek wynajmu powierzchni biurowych zamknął dobrą II połowę 2023 roku zasobami wynoszącymi 6,25 mln mkw. powierzchni. W okresie od kwietnia do czerwca deweloperzy dostarczyli na warszawski rynek trzy nowe biurowce: The Park 9, Wał Miedzeszyński 628, Bohema Budynek F Glicerynownia, które powiększyły zasoby stołecznego rynku o około 18,3 tys. mkw. W II kwartale ruszyły także budowy nowych budynków biurowych – The Forum oraz budynku B w kompleksie Towarowa 22. W III kwartale w ścisłym centrum firma Strabag Real Estate ruszy z budową Upper One. 130-metrowa biurowa wieża i budynek hotelu powstaną w miejscu, z którego zniknęło Atrium International.

Miniony kwartał dał kilka pozytywnych sygnałów dla stołecznego rynku biurowego. To oddanie do użytkowania trzech nowych obiektów, szczególnie kiedy weźmiemy pod uwagę, że w pierwszych trzech miesiącach roku nie dostarczono na rynek żadnego budynku biurowego. Do tego doszedł ruch po stronie deweloperów i długo wyczekiwane starty nowych inwestycji, co jest istotne z perspektywy zmniejszających się zasobów wolnych biur. Patrząc szerzej, warszawskim biurom wciąż daleko do rekordowych czasów, biorąc pod uwagę, że pod koniec II kwartału w budowie znajdowało się 260 tys. mkw i w porównaniu do lat 2017-2019, kiedy powstawało około 800 tys. mkw, wynik ten nie może imponować. Jednak po trudnych kwartałach, delikatne wzrosty w naturalny sposób napawają optymizmem i dają dobre prognozy – ocenia Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

W II kwartale popyt brutto na nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie osiągnął blisko 167,1 tys. mkw. To wynik o 5 p.p. lepszy od zarejestrowanego w I kwartale 2023 roku, ale gorszy o 21 p.p. jeśli porównuje się popyt rok do roku. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy Centrum oraz COB. W I połowie 2023 roku łączny popyt na biura wyniósł ponad 325,7 tys. mkw. W okresie od kwietnia do końca czerwca najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom – 51 proc. (włączając umowy przednajmu), oraz negocjacjom – 45 proc. Miniony kwartał utrzymał trend wzrostów opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Zgodnie z przewidywaniami nadal wydłużają się okresy najmu, a stawki w umowach podlegają coraz wyższej indeksacji. Na razie wzrost czynszów wywoławczych jest niewielki, ale wyższe koszty mediów mają swoje odbicie w opłatach eksploatacyjnych. A te przez ostatnie 12 miesięcy wzrosły średnio o 30 proc.

Przyglądając się bliżej stołecznemu rynkowi biur możemy zauważyć, że w najbliższych latach można się spodziewać gruntownych modernizacji, zmiany funkcji nieruchomości, budowy nowocześniejszych obiektów w miejsce starszych, a także dostosowania ich do wymagań współczesnych użytkowników. A ci, jak podkreślają eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, oczekują przyjaznych, multifunkcyjnych, ekologicznych i zdrowych obiektów, wpisujących się w miejski krajobraz. Modernizacja i wyburzanie w szczególności dotyczy tych nieruchomości, które nie są efektywne energetycznie i wymagają większych nakładów finansowych, aby dostosować je do wprowadzonych przez Unię Europejską regulacji dotyczących efektywności energetycznej budynków.

W ostatnich tygodniach w Warszawie trwały rozbiórki aż trzech gmachów. Przy ul. Marynarskiej 10 na Służewcu trwa wyburzanie biurowca typu Lipsk, z powierzchni zniknął Atrium International, rozbierany jest "szkieletor" EuRoPol Gazu. Najczęstszymi powodami decyzji dotyczącymi wyburzeń są wiek obiektu, wysokie koszty utrzymania, brak ekologicznych rozwiązań w budynku czy po prostu marnujący się potencjał danej lokalizacji. Wyburzenie istniejących obiektów, które są obecnie nieefektywne energetycznie, pozwala m.in. na wprowadzenie nowych kubatur o korzystnych parametrach pod kątem ekologicznym, co jest zgodne ze strategią ESG i nowymi regulacjami Unii Europejskiej – dodaje Klaudia Okoń, starsza konsultantka w dziale Business Intelligence Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland.

Jak wynika z danych zawartych w raporcie, na koniec II kwartału 2023 w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 11,4 proc., co daje spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 0,5 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2022 roku. Suma powierzchni biur bez najemców wyniosła na koniec kwartału 714,4 tys. mkw. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 9,9 proc., natomiast poza centrum miasta pozostał na niezmienionym poziomie wynoszącym 12,7 proc.

Jak wykazują w raporcie eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, rozwój sztucznej inteligencji oraz starzejące się społeczeństwo mogą w przyszłości znacząco wpłynąć na wynajem powierzchni biurowych. Sztuczna inteligencja, ze względu na swoje zdolności do automatyzacji procesów, może przyczynić się do zmniejszenia zapotrzebowania na tradycyjne biura. Prognozy GUS mówią, że w Polsce w 2050 roku społeczeństwo 60+ będzie stanowić około 40 proc. ogółu ludności. To oznacza, że mniejsza liczba pracujących osób będzie musiała finansować emerytury coraz większej grupie seniorów. Jak podkreślają eksperci, może to doprowadzić do wzrostu obciążenia podatkowego.

Starzenie się społeczeństw to demograficzny moment zwrotny. Firmy myśląc przyszłościowo już dziś powinny planować swoje strategie, także biurowe, pod kątem nowych realiów demograficznych. Nowa rzeczywistość, ze sztuczną inteligencją, automatyzacją i robotyzacją będzie wymagać stawia zupełnie nowe wyzwania przed projektantami i inwestorami – komentuje Kinga Kolberg, starsza konsultantka w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowej, BNP Paribas Real Estate Poland.