Polska Rekordowo niska podaż w stolicy

Nowe umowy, w tym przednajmu, stanowiły w III kwartale ponad połowę zawartych transakcji, renegocjacje jednak wciąż mają duży udział w strukturze popytu. Jednocześnie można zaobserwować niezmiennie wysokie zainteresowanie rozwiązaniami z zakresu ESG oraz działaniami mającymi na celu ich wdrażanie. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,21 mln mkw., a nowa podaż utrzymuje się na niskim poziomie. W okresie od stycznia do września 2023 deweloperzy oddali do użytkowania niecałe 20,3 tys. mkw., z czego ponad 90 proc. w II kwartale, a pozostałe 10 proc. (S-Bridge Office Park II, 1,9 tys. mkw.) w trzecim. Według prognoz analityków z firmy Newmark Polska, całkowita podaż w 2023 nie przekroczy 60 tys. mkw. i będzie to najniższy wynik w historii warszawskiego rynku biurowego.

Deweloperzy nadal dokładnie monitorują i analizują obecną sytuację na rynku, szczególnie popyt zgłaszany przez najemców, jak i ich potrzeby związane m.in. z popularyzacją pracy hybrydowej. Ponadto utrzymujące się na dość wysokim poziomie koszty budowy spowodowały znaczące spowolnienie aktywności deweloperskiej w ostatnich kilkunastu miesiącach. Na koniec września 2023 w budowie pozostawało niewiele ponad 250 tys. mkw. To o przeszło 7 proc. mniej niż w II kwartale, ale niemal 27 proc. więcej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka działu badań rynkowych i doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.

Od początku roku aktywność najemców utrzymuje się na stabilnym poziomie około 165 tys. mkw. kwartalnie (średnia).W okresie od stycznia do września najemcy wynajęli prawie 496,6 tys. mkw. Trzeci kwartał był najlepszym kwartałem tego roku w stolicy pod względem popytu, który wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem o 5,4 proc. i sięgnął 174 tys. mkw. (to jednocześnie 35 proc. całkowitego wolumenu transakcji od początku roku). Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się centralne lokalizacje biurowe, w szczególności podstrefa Zachodnie Centrum.

Zarówno utrzymujące się wysokie koszty wykończenia powierzchni biurowej, jak i ograniczona dostępność biur w budynkach ukończonych po 2013 (zaledwie 5,6 proc. z ponad 2,5 mln mkw.) sprawiają, że renegocjacje nadal mają duży udział w strukturze popytu. W III kwartale 2023 roku stanowiły one 42,8 proc. całkowitego wolumenu, w porównaniu ze średnią dla pierwszych trzech kwartałów na poziomie 38 proc. Na pozostałe 57,2 proc. złożyły się nowe umowy (41,4 proc.), umowy przednajmu (11,4 proc.), ekspansje i transakcje na potrzeby własne (po 2,2 proc.). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w okresie od stycznia do końca września 2023 były firmy z sektora usług dla biznesu (19,4 proc.), produkcji (11,5 proc.) oraz IT (11,2 proc.).

Niezmiennie obserwujemy rosnące zainteresowanie firm wynajmem biur oferujących rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG. Z kolei wynajmujący coraz częściej decydują się na modernizację biurowców, aby sprostać rosnącym oczekiwaniom najemców – mówi Anna Szymańska, dyrektorka działu powierzchni biurowych w firmie Newmark Polska.

Na koniec września 2023 wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,6 proc., co stanowi spadek o 0,8 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,5 p.p. w ujęciu rok do roku. W ostatnich trzech kwartałach wolumen powierzchni dostępnej w centralnych lokalizacjach zmniejszył się o prawie 42,5 tys. mkw., a w lokalizacjach poza centrum o ponad 26 tys. mkw.

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach utrzymują się na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynoszą 22-26 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Rosnące wymagania wynikające ze stosowania w budynkach rozwiązań z zakresu ESG, szczególnie związanych z kwestiami środowiskowymi, mogą jednak wpłynąć na wzrost czynszów w przyszłości.