Polska Niska podaż, wysoki popyt

W III kwartale 2023 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,20 mln mkw., powiększając się tylko o jeden projekt, S-Bridge Office, który dostarczył na rynek 1,9 tys. mkw. Łączna podaż nowej powierzchni w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku wyniosła 20,3 tys. mkw. w ramach czterech projektów.

Według szacunków Cushman & Wakefield, obecnie w budowie znajduje się 237,5 tys. mkw. Do końca roku deweloperzy zaplanowali oddanie do użytku trzech inwestycji o łącznej powierzchni 47,3 tys. mkw.

Biorąc pod uwagę ilość powierzchni biurowej, która powinna trafić na rynek jeszcze w IV kwartale, to całkowita aktywność deweloperska w 2023 roku osiągnie najniższy poziom od blisko 25 lat. Jest to rezultat m.in. niższej liczby nowych inwestycji na skutek ograniczenia popytu na powierzchnie biurowe w latach 2020-2021, a także rosnących kosztów finansowania i budowy oraz wykończenia powierzchni. Zakładamy, że w nadchodzących latach liczba nowych projektów pozostanie na relatywnie niskim poziomie, a tzw. luka podażowa może potrwać nawet do 2025 roku – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku całkowita aktywność najemców była o 18 proc. niższa względem analogicznego okresu w 2022 roku. Jest to z jednej strony efekt wysokiej bazy, a z drugiej – coraz bardziej widocznego trendu dostosowywania przez najemców powierzchni biurowej do wymogów pracy hybrydowej.

Od stycznia do września 2023 roku zarejestrowaliśmy na warszawskim rynku rekordową liczbę 593 transakcji, co stanowi wzrost o 6 proc. względem 2022 roku i o 10 proc. względem rekordowego pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej 2019 roku. W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły około 58 proc. wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 38 i 4 proc. wszystkich zawartych umów – podaje Jan Szulborski, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Do największych umów zawartych w tym okresie należała renegocjacja umowy najmu Accenture w budynku Proximo II (8,8 tys. mkw.), wynajęcie 8,7 tys. mkw. przez DPD w ich nowej siedzibie, renegocjacja umowy Lionbridge w budynku Taifun (7,1 tys. mkw.) oraz umowa przednajmu ING Hubs Poland w budynku The Form (7 tys. mkw.).

Dostępność powierzchni biurowej we wrześniu 2023 roku wyniosła około 657 tys. mkw. i spadła o blisko 113 tys. mkw. względem analogicznego okresu w 2022 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w III kwartale 2023 roku wyniósł 10,6 proc., co oznacza spadek o 1,5 pp. r/r i o 0,7 pp. k/k.

W naszej opinii ograniczenie nowej podaży powierzchni biurowej w latach 2023-2025 doprowadzi do dalszego spadku wskaźnika pustostanów. Dzięki temu warszawski rynek biurowy w najbliższych kwartałach będzie mógł absorbować nadpodaż powstałą w latach 2020-2022. Warto zaznaczyć, że ograniczenie dostępności powierzchni biurowej będzie miało różne tempo w zależności od atrakcyjności lokalizacji – dodaje Jan Szulborski.

Dla budynków zlokalizowanych w okolicach Ronda Daszyńskiego poziom pustostanów zmalał od szczytu w II kwartale 2021 roku o 9,8 pp. i wyniósł 7,5 proc., podczas gdy dla okolic Służewca przez ostatnie trzy lata utrzymywał się na zbliżonym poziomie około 20 proc.

W III kwartale 2023 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro/mkw. za miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych i nie uległy zmianie względem końca 2022 roku.

Z obserwacji Cushman & Wakefield wynika, że pod największą presją wzrostu stawek czynszów znajdują się obecnie powstające projekty, co wynika ze znacznej ekspozycji na wyższe koszty budowy oraz wykończenia powierzchni. Z kolei na kształt polityki cenowej w istniejących obiektach będą w dużej mierze wpływać takie aspekty jak lokalizacja, wiek, standard oraz poziom wynajęcia – podsumowuje Grzegorz Dyląg, partner, head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.