Polska Do biurowca po zakupy, zdrowie i rozrywkę

Jak wskazują autorzy raportu „Zakupy w biurowcu”, pandemia odcisnęła piętno na rynku usługowo-handlowym w budynkach biurowych. Eksperci Colliersa zwracają uwagę na zmianę oczekiwań pracowników biur, zauważają także, że poszerzyło się grono osób korzystających z punktów handlowych i usługowych w biurowcach.

W czasach pracy hybrydowej nie bywamy w biurze codziennie i nie spędzamy w nim ośmiu godzin przy biurku. Zmieniły się także oczekiwania pracowników dotyczące przestrzeni usługowo-handlowej. Dziś oczekują oni możliwości załatwiania codziennych zakupów czy podstawowych spraw w okolicach biura. Obecnie tylko co 10 badany nie korzysta z żadnych punktów handlowych czy usługowych w okolicy miejsca pracy. W stosunku do 2018 roku to duża zmiana, ponieważ takie osoby stanowiły wtedy niemal 1/3 badanych – podaje Przemysław Błaszkiewicz, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych, Colliers.

Większość nowych biurowców w Warszawie oferuje także handlowo-usługową – od pojedynczych lokali, po duże moduły składające się ze sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. Zasoby powierzchni handlowo-usługowej w biurowcach zwiększyły się względem 2018 roku o około 2 proc. i wynoszą obecnie blisko 340 tys. mkw. w ponad 1,6 tys. lokalach. Kolejne 43,5 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej zlokalizowane jest w projektach wielofunkcyjnych.

Rośnie rola infrastruktury uzupełniającej w inwestycjach biurowych – już 64 proc. wszystkich warszawskich biurowców ma minimum jeden lokal handlowo-usługowy, wobec 60 proc. w roku 2018.

Warto jednak zwrócić uwagę, że z powierzchni handlowo-usługowej w biurowcach intensywnie korzystają także klienci zewnętrzni – uczestnicy spotkań biznesowych, turyści lub okoliczni mieszkańcy. Biurowce z ofertą handlowo-usługową przyciągają nowe grupy użytkowników niż pięć lat temu. W 2018 roku biurowce z ofertą handlowo-usługową, głównie na potrzeby pracowników, stanowiły aż 20 proc. wszystkich badanych budynków. Obecnie jest to jedynie 7 proc. Jednocześnie dzisiaj większość (63 proc.) lokali usługowych w biurowcach działa głównie na potrzeby szerszej grupy użytkowników, także spoza budynków biurowych. To także kierunek, w którym zmierza oferta usługowo-handlowa w tego rodzaju przestrzeniach – podkreśla Katarzyna Michnikowska, Dyrektorka w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

W stosunku do 2018 roku wzrosła także dostępność wolnej powierzchni handlowo-usługowej w warszawskich biurowcach, zarówno tych nowo oddanych, jak i funkcjonujących kilka-kilkanaście lat. Do dyspozycji najemców postaje obecnie około 220 lokali o łącznej powierzchni 72,5 tys. mkw. GLA (wobec 170 pięć lat temu). Tym samym współczynnik pustostanów w II kwartale tego roku ukształtował się na poziomie 13,5 proc. wobec 12,7 proc. w 2018 roku.

W porównaniu z 2018 rokiem pracownicy biurowców chcieliby mieć lepszą ofertę gastronomiczną, “convenience” i usługową, podobną do tej, z jakiej korzystają w sąsiedztwie swojego miejsca zamieszkania. Badani pracownicy są mniej zadowoleni z oferty uzupełniającej. W 2018 roku 29 proc. respondentów deklarowało, że niczego im w tej ofercie nie brakuje, obecnie podobną deklarację składa jedynie 9 proc. odpowiadających. Wygoda, jaką przyniosła możliwość pracy z domu sprawia, że oczekiwania pracowników wobec budynków biurowych i pracodawców rosną.

W porównaniu z 2018 rokiem więcej osób korzysta z różnego rodzaju usług online, o czym świadczy m.in. spadek popularności usług pocztowych i bankowych na rzecz paczkomatów, bankomatów oraz mniejsze deklarowane korzystanie z drogerii, kiosków i sklepów z akcesoriami mody. Zauważalny jest natomiast wzrost liczby osób korzystających z centrów medycznych w biurowcach (16 proc. w 2023 roku vs. 11 proc. w 2018 roku) – wskazuje Dominika Jędrak, dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.

Jak wynika z badania Colliersa, pracownicy biur deklarują najczęstsze korzystanie ze sklepów spożywczych (45 proc. w tym roku vs. 35 proc. w 2018 roku) i piekarni (45 proc. vs. 27 proc. w 2018 roku). W porównaniu z poprzednią edycją badania z 2018 roku spadła deklarowana odwiedzalność kantyn, kawiarni i restauracji. Co ciekawe, pomimo największej dostępności szeroko rozumianej oferty gastronomicznej to ona jest wskazywana jako główny brak – 45 proc. respondentów odpowiedziało, że brakuje im kantyny, 37 proc. sklepu spożywczego, 29 proc. restauracji, a 24 proc. piekarni.

Ponad 58 proc. respondentów w trakcie pracy z biura wydaje dziennie na zakupy 11-30 zł. Rosnące ceny towarów i usług spowodowały jednak, że w porównaniu z 2018 rokiem zwiększył się odsetek osób wydających 31-50 zł na tego typu zakupy (z 14 proc. do 28 proc. w 2023 roku), a spadł tych, którzy przeznaczają na zakupy poniżej 10 zł (z 14 do 9 proc.).

Autorzy raportu Colliersa podkreślają, że wraz ze zmianą sposobów korzystania z biura rośnie rola infrastruktury uzupełniającej w budynku. Staje się ona ważnym elementem wspierającym budowanie relacji, wymianę pomysłów i kultywowanie kultury organizacyjnej firm. Wymaga to także przedefiniowania i innej aranżacji tej powierzchni, dobrania na nowo konceptów i proaktywnego zarządzania częścią handlowo-usługową. Równocześnie najemcy z sektora handlu i usług nadal mierzą się z wieloma wyzwaniami i próbują się odnaleźć w postpandemicznym biurowym krajobrazie.

Doświadczenia pandemii i rozwój technologii spowodowały, że zdecydowanie chętniej niż pięć lat temu kupujemy i korzystamy z usług przez Internet. Wyniki badania i analizy handlu w biurowcach z 2018 i 2023 roku pokazują, że zmiany nawyków konsumenckich mocno wpłynęły na gastronomię w biurowcach, która odbudowuje się bardzo powoli w odmienionych konceptach – podsumowuje Alicja Tucholska-Kuran, senior associate w Dziale Powierzchni Handlowych, Colliers.

Jak wskazuje ekspertka, zmiana funkcji biura i infrastruktury uzupełniającej budynku umożliwia w tych lokalizacjach rozwój sektora rozrywki i rekreacji.