Polska Ostrożni deweloperzy, zachowawczy najemcy

Wolumen powierzchni biurowej w Warszawie na koniec września 2023 wyniósł 6,2 mln mkw. Do końca tego roku, zgodnie z planami deweloperów, rynek zasilą nowe projekty, ale i tak łączna podaż będzie niższa niż w latach wcześniejszych.

Od stycznia do września 2023 roku na warszawski rynek biurowy trafiło zaledwie około 20,3 tys. mkw. powierzchni biurowej. Osiągnięty w tym okresie wynik był o ponad 90 proc. mniejszy niż w tym samym okresie w 2022 roku. W III kwartale został ukończony jeden, niewielki projekt biurowy, czyli II etap S-Bridge Office o powierzchni 1,9 tys. mkw. – wskazuje Katarzyna Bojar, konsultant w dziale badań rynku, Knight Frank.

Jak wskazują eksperci firmy Knight Frank, mało optymistycznie wygląda również aktywność deweloperów względem realizowanych obecnie projektów. Na koniec III kwartału w budowie zidentyfikowano jedynie 243,8 tys. mkw. powierzchni biurowej, co z jednej strony jest wynikiem nieznacznie wyższym od poprzedniego kwartału, ale wciąż dalekim od tego, które towarzyszyły nam w latach przed zawirowaniami gospodarczymi. Do końca 2023 roku planowane jest ukończenie inwestycji o powierzchni zaledwie 54 tys. mkw. Największym zainteresowaniem deweloperów cieszą się strefy centralne, w których zlokalizowane jest 80 proc. realizowanej podaży.

Nie tylko deweloperzy wykazują się ostrożnością w stosunku do swoich kolejnych inwestycji. Zachowawcze podejście widzimy również po stronie najemców. W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku popyt wyniósł ponad 496,6 tys. mkw., co było wynikiem blisko 20 proc. niższym w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. W III kwartale 2023 roku najemcy podpisali umowy na ponad 174 tys. mkw. – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy, Knight Frank.

Od stycznia do września 2023 roku w strukturze umów największy udział przypadł nowym umowom – 58 proc. Renegocjacje odpowiadały za ponad 38 proc. umów w wolumenie transakcji i przypadło na nie 12 z 20 największych umów najmu zawartych w tym okresie. Wciąż niewielu najemców decyduje się na powiększenie wynajmowanej powierzchni, a umowy ekspansji w strukturze stanowiły zaledwie 18,7 tys. mkw., tj. tylko 4 proc. wolumenu umów.

Niewielka nowa podaż wpłynęła na spadek współczynnika pustostanów, który na koniec września wyniósł 10,6 proc. W porównaniu z II kwartałem 2023 roku wskaźnik zmniejszył się o 0,8 pp., natomiast względem analogicznego okresu 2022 roku był on niższy o 1,5 pp. – wyjaśnia Katarzyna Bojar.

W strefach centralnych współczynnik pustostanów wynosił 9,1 proc. (spadek o 0,8 pp. względem ubiegłego kwartału). Poza centrum zanotował również spadek (o 0,9 pp.) i w efekcie wyniósł 11,8 proc. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w strefie Północnej (4,8 proc.) oraz na Mokotowie (5,6 proc.), zaś najwyższy niezmiennie na Służewcu (20,2 proc.).

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie w III kwartale 2023 roku uległy delikatnej korekcie. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 18-27 euro/mkw. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15 do 23 euro/mkw. za miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynosiły od 10 do 16 euro/mkw. za miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych odnotowały niewielki wzrost i na koniec września 2023 roku kształtowały się w przedziale od 16 do 36 zł/mkw. za miesiąc.