Polska Rekordowy rok dla PRS

Choć w mijającym roku deweloperzy mieszkaniowi mogli cieszyć się znaczącym wzrostem popytu ze strony klientów detalicznych, był to jednocześnie okres dalszego dynamicznego rozwoju PRS w Polsce. Porównując do krajów Europy Zachodniej, jest on wciąż na początkowym etapie rozwoju. Na koniec września 2023 całkowite zasoby mieszkań w tym segmencie w Polsce wynosiły około 15 tys., a w budowie było ponad 11 tys. lokali na wynajem. Przewiduje się, że rok 2023 będzie kolejnym rekordowym rokiem pod względem liczby ukończonych mieszkań w segmencie najmu instytucjonalnego.

Jak podają eksperci firmy Spectis, perspektywy rynku PRS są wciąż bardzo obiecujące. Wzrost cen mieszkań, ograniczona dostępność kredytów hipotecznych, rosnąca mobilność społeczeństwa oraz zmiana stylu życia młodych ludzi to czynniki, które mogą w najbliższych latach przyczyniać się do dalszego rozwoju tego segmentu. Z zapowiedzi deweloperów aktywnych na rynku PRS wynika, że w ciągu najbliższych pięciu lat zrealizują oni łącznie kilkadziesiąt tysięcy mieszkań na wynajem.

Mimo że inwestorzy zainteresowani działalnością na rynku PRS muszą stawić czoła podobnym barierom jak deweloperzy budujący mieszkania dla segmentu detalicznego (m.in. wysokim kosztom finansowania oraz realizacji inwestycji czy niskiej dostępności gruntów), liczba podmiotów aktywnych w tym obszarze rośnie. Na koniec września 2023 największy udział w istniejących zasobach mieszkań na wynajem w Polsce miało Echo Investment. Grupa mogła pochwalić się już ponad 4,1 tys. lokali dostępnych na platformie Resi4Rent. Platforma, będąca wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment (30 proc. udziałów) i Griffin Real Estate/Pimco (70 proc. udziałów), powstała w 2018. Na koniec III kwartału 2023 liczba mieszkań Resi4Rent w trakcie budowy i projektowania przekraczała 6 tys. Platforma ma w swojej ofercie mieszkania w sześciu największych miastach w Polsce – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

Na kolejnych miejscach pod względem oferty mieszkań na wynajem plasują się tacy inwestorzy jak: Tag Immobilien (około 2,3 tys. mieszkań na koniec I kwartału 2023. w ramach platformy Vantage Rent) oraz PFRN (ponad 2 tys. mieszkań w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem). W 2020 roku 100 proc. akcji spółki Vantage Development zostało nabyte przez Tag Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs z siedzibą w Hamburgu, podmiot należący do grupy Tag Immobilien. W wyniku zmiany głównego akcjonariusza, priorytetową działalnością grupy Vantage jest obecnie realizacja projektów deweloperskich pod marką Vantage Rent z mieszkaniami na wynajem oraz prowadzenie i zarządzanie najmem wybudowanych lokali. Z wypowiedzi przedstawicieli firmy wynika, że do 2028 Vantage Rent planuje zwiększyć portfel do 10 tys. lokali.

Biorąc pod uwagę planowane inwestycje, znaczącym graczem staje się także Murapol/Ares/Griffin (w ramach platformy LifeSpot). W 2020 roku ponad 98 proc. akcji Murapolu zostało przejętych przez spółkę należącą do funduszy zarządzanych przez Ares Management Corporation, któremu doradza Griffin Capital Partners. Decyzję o wejściu w segment instytucjonalnego wynajmu lokali Murapol podjął w 2021. Deweloper współpracuje w tym zakresie z grupą Ares. Zawarta z nią umowa ramowa przewiduje, że do połowy 2026 roku grupa Murapol przygotuje 10 tys. lokali na rzecz platformy PRS, którą będzie zarządzać Ares.

W maju 2023 utworzenie podmiotu do zarządzania wynajmem mieszkań ogłosiła ponadto Cavatina. Według zapowiedzi, nowo powstała spółka Cavare ma w ciągu 5 lat zbudować portfel 10 tys. mieszkań na wynajem w największych miastach Polski. Grunty już zostały zabezpieczone, a realizacja pierwszych projektów ma ruszyć na początku 2024 roku. Na rynku PRS zamierza rozwijać się także firma Ronson, która w I połowie 2022 zainaugurowała powstanie marki LivinGo, dedykowanej segmentowi PRS.

Nie wszyscy deweloperzy dostrzegający potencjał w segmencie PRS decydują się jednak na budowę własnych platform zarządzających mieszkaniami na wynajem. Część z nich po prostu nawiązuje współpracę z funduszami inwestycyjnymi, którym sprzedaje wybrane projekty. Taką strategię obrał m.in. fiński deweloper YIT, który w ciągu dwóch lat zrealizował i sprzedał funduszowi NREP ponad pół tysiąca mieszkań na wynajem w Warszawie, oraz należąca do czeskiej grupy Crestyl Real Estate spółka Spravia, która w maju 2021 zawarła umowę z funduszem Heimstaden Bostad, zobowiązującą ją do sprzedaży mu 2,5 tys. mieszkań że w ciągu pięciu lat. Zainteresowanie współpracą z segmentem PRS deklaruje też kilku innych deweloperów.