Polska Popyt w górę, budów mniej

Popyt wzrósł o 20 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku i wyniósł 2,7 mln mkw. Mimo tego wciąż rośnie w Polsce odsetek pustostanów - na koniec czerwca 2024 roku sięgnął on poziomu 8,2 proc. W odpowiedzi na zwiększoną dostępność powierzchni deweloperzy podjęli decyzję o ograniczeniu realizacji nowych projektów.

Liderzy podaży bez zmian

Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych, pomimo znacznych fluktuacji gospodarczych w ostatnim czasie, wciąż znajduje się w bardzo dobrej kondycji. Pod względem podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w pierwszych dwóch kwartałach 2024 roku tradycyjnie dominowały województwa mazowieckie, śląskie oraz łódzkie. Na koniec czerwca 2024 roku ich zasoby wynosiły odpowiednio 6,6 mln mkw., 5,6 mln mkw. oraz 4,6 mln mkw. W kategorii nowej podaży przodowały natomiast województwa dolnośląskie, pomorskie oraz mazowieckie, dostarczając na rynek odpowiednio 430 tys. mkw., 240 tys. mkw. oraz 230 tys. mkw. Wśród największych zrealizowanych w tym okresie obiektów znalazła się pierwsza faza CTPark Gdańsk Port o powierzchni 118 tys. mkw., kolejne fazy Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub o powierzchni 92 tys. mkw. oraz GLP Warsaw V Logistics Centre z 86 tys. mkw.

Znacznie mniej nowych realizacji

Łącznie na koniec czerwca 2024 roku w budowie znajdowało się 2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Chociaż od połowy 2022 roku obserwowano spadek wolumenu powierzchni w realizacji, obecnie wydaje się on stabilizować na poziomie od 2 do 2,5 mln mkw.

Warto zauważyć, że w 2024 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 800 tys. mkw., co stanowi znaczący, bo około 50-procentowy spadek rok do roku. Mimo to wolumen powierzchni w budowie pozostaje wciąż na relatywnie wysokim poziomie, zbliżonym do I połowy 2023 roku. Wzrost liczby nowych inwestycji mógłby nastąpić w wyniku pojawienia się nowego dewelopera lub spadku stopy pustostanów – tłumaczy Antoni Szwech, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Największy wolumen powierzchni w budowie na koniec czerwca 2024 roku odnotowano w województwach dolnośląskim (570 tys. mkw.), mazowieckim (410 tys. mkw.) oraz łódzkim (320 tys. mkw.).

Wzrost popytu wbrew prognozom

W I połowie 2024 roku polski rynek nieruchomości logistyczno-przemysłowych zanotował wyraźne ożywienie popytu, pomimo obserwowanego w I kwartale początkowego osłabienia aktywności. Wartość popytu brutto w okresie od kwietnia do czerwca 2024 roku wzrosła niemal dwukrotnie w porównaniu do poprzedniego kwartału, co doprowadziło do osiągnięcia wyniku 2,7 mln mkw. wynajętej powierzchni w całej I połowie roku.

Pomimo umiarkowanych prognoz dotyczących popytu w roku 2024, pierwsza połowa roku okazała się znacznie lepsza od analogicznego okresu roku ubiegłego, na co wskazuje wzrost rzędu 20 proc. Kluczowymi transakcjami najmu zarejestrowanymi w tym okresie były: umowa LPP w Białych Błotach koło Bydgoszczy, LX Pantos w Pietrzykowicach oraz ekspansja gracza z sektora e-commerce w projekcie Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub. Aspektem, który również świadczy o dobrej kondycji rynku, jest wciąż relatywnie wysoki, bo wynoszący 54 proc, udział nowych umów w popycie – komentuje Dominika Jędrak, dyrektorka w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w województwach dolnośląskim (525 tys. mkw.), mazowieckim (510 tys. mkw.) oraz śląskim (470 tys. mkw.). Te regiony utrzymują swoją pozycję jako główne centra logistyczne kraju, przyciągając największą liczbę najemców, szczególnie z sektorów 3PL, handlu oraz e-commerce.

Stabilizacja w czynszach

Od początku 2022 roku zarówno bazowe, jak i efektywne stawki czynszów notowały istotny wzrost. Był to efekt m.in. rosnących cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania oraz pogarszających się nastrojów na rynku inwestycyjnym. Obecnie, choć trend wzrostowy nadal się utrzymuje, jego dynamika jest znacznie łagodniejsza niż w szczytowym okresie 2022 roku. Najwyższe stawki odnotowano w Warszawie, gdzie czynsze bazowe oscylowały w przedziale od 4,30 do nawet 7 euro za mkw., a efektywne od 4 do 6,50 euro za mkw. Na pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się od 3,10 do 5,90 euro za mkw., natomiast efektywne od 2,60 do 5,20 euro. za mkw.

Przybywa pustostanów

Na koniec czerwca 2024 roku, polski rynek nieruchomości logistyczno-przemysłowych odnotował wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej o 1,6 pp. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Oznacza to, że w I połowie 2024 roku wyniósł on 8,2 proc.

Wzrost stopy pustostanów wynika głównie z dostarczenia na rynek znacznego wolumenu nowej podaży, szczególnie w okresie od początku 2022 roku. Obecnie aż 65 proc. dostępnej powierzchni magazynowej znajduje się w obiektach oddanych do użytku w latach 2022–2024, co wskazuje na pewne wyzwania związane z absorpcją nowo powstałych przestrzeni – dodaje Maciej Chmielewski, senior partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Infrastruktura i komunikacja wpłyną na dalszy rozwój rynku

Znaczącym czynnikiem wspierającym dalszy rozwój rynku logistyczno-przemysłowego w Polsce jest rozbudowa infrastruktury transportowej. Wszystkie gałęzie transportu są obecnie w fazie intensywnego rozwoju. Szczególnie istotne są inwestycje w rozbudowę i modernizację portów morskich w Gdańsku, Gdyni, Świnoujściu i Elblągu, które mają na celu zwiększenie przepustowości i poprawę obsługi logistycznej. Również sektor lotniczy, z planowanym Centralnym Portem Komunikacyjnym (CPK) oraz rozwojem regionalnych portów lotniczych, takich jak Kraków-Balice, Lublin i Katowice, zyska na znaczeniu, w szczególności dzięki budowie nowych terminali cargo, które będą obsługiwać rosnący popyt na przewozy lotnicze towarów.