Polska PRS w obliczu wyzwań

Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie, kolejne 10 tys. mieszkań w ramach rynku PRS jest w budowie. Przewiduje się, że w ciągu dwóch najbliższych lat rynek wzbogaci się o dodatkowe 12 tys. mieszkań. Co istotne, skala 10 tys. mieszkań została osiągnięta po ośmiu latach funkcjonowania tego rynku, a dostarczenie kolejnych 10 tys. mieszkań zajęło już tylko dwa lata.

Jeśli chodzi o podział na miasta, to najwięcej mieszkań PRS powstaje w Warszawie i Gdańsku (blisko 2,5 tys. w każdym z tych miast). Na kolejnych miejscach znajduje się Poznań (niespełna 2 tys.), Wrocław oraz Kraków (ponad 1,2 tys. w każdym z tych dwóch miast), a w pozostałych miastach w budowie jest około 400 lokali.

Porównywanie obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym z rokiem 2023, kiedy funkcjonował program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, jest mylące. Program ten spowodował skokowy wzrost cen mieszkań i istotnie, choć przejściowo, skrócił tempo ich sprzedaży – wyjaśnia Jacek Kałużny, dyrektor działu Operational Capital Markets w Savillsie.

Jak wskazuje Jacek Kałużny, obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma swoje konsekwencje dla inwestorów z sektora PRS.

W największych miastach deweloperzy nadal podchodzą z rezerwą do transakcji sprzedaży całych budynków funduszom inwestycyjnym, które nie są w stanie zapłacić ceny akceptowalnej przez nabywcę indywidualnego. Wynika to z faktu, że mimo pewnego spowolnienia, rynek sprzedaży indywidualnej znajduje się nadal w lepszej kondycji niż w wyjątkowo trudnym 2022 roku. W takich warunkach część nowych projektów PRS nadal będzie powstawać na działkach komercyjnych, które nie mogą być zabudowane mieszkaniami na sprzedaż indywidualną – dodaje Jacek Kałużny.

Na rynku najmu po okresie niewielkiej korekty utrzymuje się pewna stabilność czynszów. Na rynkach, na których zanotowano wzrost czynszów, był on nadal niższy od tempa inflacji w 2024 roku. W rezultacie najem staje się relatywnie bardziej atrakcyjny niż zakup mieszkania na kredyt, jeśli porównujemy miesięczny koszt obu rozwiązań. W największych miastach w Polsce średnia miesięczna różnica może wynieść nawet 900 zł na korzyść najmu.

Czynsze mają trudność, aby nadążyć za inflacją, jednak inwestorom PRS udaje się je waloryzować w umowach długoterminowych. Niektórym udaje się również podwyższyć czynsze przy renegocjacjach lub zawieraniu nowych umów. Przy czym obecnie nie widać szans na istotne wzrosty. Mówimy o wzroście o około 5 proc. w skali roku, a w niektórych przypadkach maksymalnie 10 proc. i to przede wszystkim w Warszawie, a nie na rynkach regionalnych. Ponieważ przez większość 2024 rokuceny mieszkań nadal rosły bardziej niż czynsze, to relacja kosztu kredytu hipotecznego do najmu stała się bardziej niekorzystna z perspektywy osoby poszukującej mieszkania. A jeśli taka relacja się utrzyma, to w przyszłości coraz więcej osób może decydować się na najem, w tym najem na rynku PRS, zamiast kupować własne mieszkanie. Potwierdza to zlecone przez nas badanie najemców przeprowadzone przez SW Research – podaje Jacek Kałużny.

Przed rynkiem PRS jest jednak wiele wyzwań. Uwagę na nie zwraca Anna Pleskowicz, partner w firmie doradczej Crido.

PRS to młode dziecko na rynku nieruchomości. Jest nie do końca uregulowany prawnie i podatkowo. Nadal jest tu dużo do zrobienia. Dla inwestorów wyzwaniem jest także otoczenie prawne, w którym wciąż jest wiele niepewności. Często to nie wskaźniki stricte finansowe, jak np. te dotyczące założeń w obszarze kosztów operacyjnych czy zakładanych stawek najmu są wyznacznikami opłacalności danego projektu, ale kwestie związane z podatkiem od nieruchomości, VAT, czy podatkiem u źródła – zauważa Anna Pleskowicz.

Dlatego tak istotne jest, aby firmy uwzględniały wszystkie aspekty prawne i podatkowe już na etapie tworzenia budżetu danej inwestycji i biznesplanu. Podpisywane umowy nabycia nieruchomości, jak i późniejsze umowy najmu muszą już bowiem dokładnie odzwierciedlać założony charakter przedsięwzięcia. Odpowiednio zaplanowane, ryzyka podatkowe często można zabezpieczyć uzyskując odpowiednie interpretacje podatkowe czy opinie, a nawet potencjalnie ubezpieczyć.