Polska Apetyt na więcej

Jak wskazują eksperci Savillsa, te wartości oznaczają wzrost wolumenu o 136 proc. względem 2023 roku, przy liczbie transakcji półtora razy wyższej niż w poprzednim roku. Wynik za 2024 rok zbliżył się do poziomu średnich rocznych wartości odnotowanych w latach 2015–2017 (4,6 mld euro), choć nadal pozostaje o prawie 30 proc. niższy od średniej z lat 2018–2022, który był najbardziej aktywnym okresem na polskim rynku inwestycyjnym.

Sektory biurowy i handlowy miały w 2024 roku porównywalny udział w całkowitym wolumenie – odpowiednio 34,4 i 33,9 proc. Za wysoki udział rynku handlowego odpowiedzialne były trzy duże transakcje o łącznej wartości około 1,063 mld euro. Segment magazynowo-przemysłowy odpowiadał za ponad 26 proc. całkowitego wolumenu. Inwestorzy angażowali się również w sektory hotelowy, akademiki (PBSA) oraz mieszkania na wynajem instytucjonalny (BtR lub PRS).

Dynamiczny wzrost wolumenu inwestycyjnego o 136 proc. względem ubiegłego roku jest jasnym sygnałem odbudowy zaufania inwestorów do polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Kluczowe transakcje w sektorze biurowym, handlowym oraz living potwierdzają zróżnicowane strategie inwestorów, którzy coraz częściej dostrzegają potencjał zarówno w dużych miastach regionalnych, jak i w niszowych segmentach, takich jak akademiki czy PRS – podkreśla Mark Richardson, head of Investment, Savills.

Prawie połowa całkowitego wolumenu inwestycyjnego (48 proc.) została wypracowana w IV kwartale, co potwierdza tradycyjny już wzrost aktywności w końcówce roku. Wśród największych transakcji minionych 12 miesięcy znalazły się: sprzedaż 49 proc. udziałów w CPI do Sona Asset Management, sprzedaż Silesia Shopping Centre w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu – obie transakcje sfinalizowane przez Nepi Rockcastle w IV kwartale 2024 roku.

Rodzimi inwestorzy odpowiadali za około 10 proc. transakcji, nabywając nieruchomości o łącznej wartości blisko 0,5 mld euro w ponad 40 transakcjach. Na liście ich zakupów znalazły się m.in. trzy budynki biurowe przeznaczone na potrzeby instytucji publicznych. Inwestorzy z innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej (w tym Ukrainy i państw bałtyckich) odpowiadali za blisko 20 proc., a inwestorzy z RPA za ponad 20 proc. wolumenu transakcji.

2024 rok przyniósł wejście na polski rynek nowych inwestorów. Po raz pierwszy na zakupy nad Wisłę udali się m.in.: południowoafrykański Emira Property Fund, który nabył 25 proc. udziałów w DL Invest, brytyjska Sona Asset Management (inwestycja w CPI Property Group – zakup 49 proc. udziałów) oraz estoński Summus Capital, który kupił dwa budynki biurowe.

Osiągnięte wyniki potwierdzają stopniowy powrót rynku inwestycyjnego do poziomów z lat 2015-2017, z wyraźną tendencją wzrostową. Wysoka aktywność inwestorów zagranicznych oraz zróżnicowanie sektorów potwierdzają atrakcyjność polskiego rynku na tle Europy Środkowo-Wschodniej.

Rok 2024 pokazał, że sektor biurowy odzyskał atrakcyjność, co widać po liczbie transakcji i ich wartości. Rosnące zainteresowanie budynkami w miastach regionalnych świadczy o dojrzewaniu tego rynku. Z kolei sektor living zyskuje na znaczeniu dzięki rosnącemu popytowi na akademiki i mieszkania na wynajem; to odpowiedź na zmieniające się potrzeby młodych ludzi, w tym zagranicznych studentów. Prognozujemy, że ten trend utrzyma się w kolejnych latach – przewiduje Jacek Kałużny, head of Operational Capital Markets, Savills.

W 2024 roku w sektorze biurowym zarejestrowano około 45 transakcji o łącznej wartości przekraczającej 1,64 mld euro (1,34 mld euro w Warszawie i 298 mln euro w miastach regionalnych). Jest to niemal czterokrotny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem. Zdecydowana większość dotyczyła nieruchomości zlokalizowanych w Warszawie, ale autorzy raportu zwracają uwagę, że aktywność inwestorów była widoczna we wszystkich głównych ośrodkach biurowych w kraju.

Część budynków biurowych została zakupiona z myślą o pełnym lub częściowym użytkowaniu przez nowych właścicieli. Dotyczy to m.in.: trzech budynków nabytych przez instytucje publiczne, ale także nieruchomości przy ul. Mazowieckiej 2/4, obu budynków MatchPoint oraz Bokserska Office Center.

Inną strategię przyjęli inwestorzy, którzy zdecydowali się na zakup biurowców z zamiarem ich wyburzenia i zmiany funkcji działek z biurowej na mieszkaniową. Przykłady takich transakcji to Curtis Plaza oraz trzy budynki kompleksu myhive Mokotów.

Aktywność inwestycyjna w sektorze biurowym podkreśla nie tylko zainteresowanie inwestorów kluczowymi lokalizacjami w Warszawie, ale także rosnącą atrakcyjność regionalnych rynków biurowych w Polsce.

W 2024 roku wartość inwestycji w sektorze handlowym przekroczyła 1,6 mld euro, z czego ponad 1 mld euro pochodziło z trzech największych transakcji. Wśród nich znalazła się m.in. sprzedaż portfela sześciu centrów handlowych do Star Capital Finance za 285 mln euro.

Inwestorzy nadal skupiają się na parkach handlowych i mniejszych obiektach. Przykłady takich transakcji to sprzedaż parków handlowych Big Gorzów i Glinianka do Big Shopping Centers czy Pasażu Grodziskiego i Pasażu Kępińskiego do Falcon Investment Management. Wśród mniejszych obiektów na liście transakcji znalazły się m.in. Smart Park Syców, zakupiony przez Saller Group, oraz Smart Park Zgorzelec, nabyty przez Newgate Investment.

Parki handlowe i obiekty typu convenience nadal cieszą się wzięciem i jest to odpowiedź na zmieniające się preferencje konsumentów, którzy coraz częściej wybierają zakupy blisko domu. Ubiegłoroczne stabilne wyniki sektora handlowego, mimo trudnych warunków rynkowych, wskazują na jego odporność i perspektywy dalszego rozwoju – podkreśla Mark Richardson, head of Investment, Savills.

Najbardziej aktywnym inwestorem pod względem liczby transakcji w minionym roku było Big Shopping Centers, które dodało do swojego portfela cztery nieruchomości. Natomiast Nepi Rockcastle, dzięki dwóm dużym akwizycjom, zainwestowało najwyższą kwotę w sektorze handlowym.

W sektorze magazynowym i przemysłowym w 2024 roku zawarto około 30 transakcji, co jest wynikiem zbliżonym do 2023 roku, w którym odnotowano ich 26. Całkowita wartość transakcji wyniosła prawie 1,26 mld euro, co daje wzrost o 27 proc. r-d-r. Pod względem wartości i liczby transakcji sektor uplasował się na trzecim miejscu podium.

Najwięcej transakcji dotyczyło nowoczesnych obiektów magazynowych w strategicznych lokalizacjach, co podkreśla niesłabnącą atrakcyjność Polski jako centrum logistycznego Europy Środkowo-Wschodniej. W 2025 roku prognozowany jest znaczący wzrost sektora, szczególnie w związku z planowaną finalizacją przez Ares Management Corporation akwizycji międzynarodowego portfela GLP Capital Partners Limited. Transakcja szacowana jest na 3,7 mld dolarów, z czego część obejmie polski rynek.

Sektor living w 2024 roku osiągnął wartość 141 mln euro, obejmując zarówno transakcje typu forward funding, jak i zakupy istniejących nieruchomości. Jedną z transakcji było nabycie akademika LivinnX w Krakowie (obecnie Basecamp) przez Xior Student Housing za kwotę stanowiącą około 20 proc. całkowitego rocznego wolumenu wypracowanego przez sektor. Zakup powiększył portfel belgijskiego inwestora do czterech nieruchomości w Polsce, ale już na początku 2025 roku ogłosił on kolejne akwizycje w Polsce.

W sektorze mieszkań na wynajem instytucjonalny (BtR) odnotowano kilka istotnych akwizycji, w tym zakup nieruchomości przy Siennickiej 29A w Warszawie przez Van der Vorm Vastgoed oraz budynku Wrocławska 53J w Krakowie przez Lew Invest. Inwestorzy, tacy jak Griffin Capital Partners, realizują projekty forward funding, np. inwestycja LifeSpot przy Ostrobramskiej 86 w Warszawie. Ponadto, Nrep nabył nieruchomość przy ul. Nocznickiego w Warszawie i we współpracy z lokalnym partnerem zrealizuje na niej mieszkania na wynajem.

Jednym z najważniejszych wydarzeń było uruchomienie platformy prywatnych akademików przez Signal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investment. Celem nowego joint venture jest stworzenie portfela 5 tys. miejsc dla studentów w ciągu trzech-pięciu lat.
Jacek Kałużny dodaje, że inwestorzy aktywnie interesują się również gruntami pod nowe projekty PBSA a także PRS, szczególnie w Warszawie oraz w innych dużych, uznanych ośrodkach akademickich w Polsce.