Polska Inwestorzy pozostają selektywni

Mimo tego inwestorzy wracają – selektywnie, ostrożnie, a coraz częściej z regionu CEE. Liderem pozostaje sektor magazynowy, który odpowiada za niemal połowę wartości transakcji. Rosnące znaczenie mają także strategie value-add z potencjałem na wzrost wartości poprzez przebudowę, modernizację lub zmianę przeznaczenia.

Stabilizacja gospodarki sprzyja inwestorom

Polska gospodarka kontynuuje stabilny rozwój – prognozy zakładają wzrost PKB na poziomie 3,4 proc. w 2025 i 3,2 proc. w 2026 roku. Kluczowym motorem wzrostu pozostaje prywatna konsumpcja, wspierana przez rosnące realne dochody gospodarstw domowych. Po przejściowym spadku napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych w 2024 roku (do około 12,74 mld USD wobec 28,36 mld USD rok wcześniej), aktywność inwestycyjna ma wyraźnie przyspieszyć, napędzana m.in. funduszami unijnymi i odbudową eksportu.

Na rynku finansowym utrzymuje się tendencja do łagodzenia polityki monetarnej – w maju nastąpiła obniżka o 50 pb, a w lipcu kolejna o 25 pb. Obecna stopa referencyjna wynosi 5 proc. Dalsze obniżki są prawdopodobne, biorąc pod uwagę stabilizującą się inflację (3,6 proc. w 2024, z prognozą na poziomie 3,9 proc.) oraz pozytywne perspektywy makroekonomiczne. Europejski Bank Centralny serię obniżek rozpoczął już w lutym, a w wyniku ostatniej, z czerwca, stopa refinansowa wynosi 2,15 proc. Niższe koszty finansowania mogą przełożyć się na większą płynność i aktywność inwestorów na rynku nieruchomości.

Rynek inwestycyjny stabilizuje się, a aktywność inwestorów stopniowo rośnie. Oprócz kapitału szukającego stabilnych, długoterminowych aktywów, coraz częściej pojawiają się także inwestorzy zainteresowani projektami z potencjałem do przebudowy, repozycjonowania lub zmiany funkcji budynków – Mark Richardson, head of Investment, Savills.

Logistyka na prowadzeniu

W II kwartale 2025 wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce wyniosła 911 mln euro – o 45 proc. więcej niż kwartał wcześniej, ale o 33 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W całym I półroczu inwestycje osiągnęły 1,53 mld euro, co oznacza spadek o 10 proc. r/r. Wzrost w inwestycjach od kwietnia do końca czerwca napędzał głównie sektor magazynowy, w którym odnotowano największą transakcję; sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna za ponad 253 mln euro.

Wartość inwestycji w biura wzrosła umiarkowanie do 227 mln euro w II kwartale (411 mln euro w całym I półroczu), jednak to wciąż wynik o połowę niższy niż rok wcześniej. Rynek handlowy odnotował spadek o 30 proc., a w II kwartale zawarto transakcje o wartości 133 mln euro, co dało łącznie 324 mln euro za I półrocze. To o 26 proc. mniej niż średnia z lat 2020-2025, co potwierdza wyzwania i zmiany związane z rynkiem handlowym na rynku, oraz większą aktywność inwestorów w formacie mniejszych parków handlowych i obiektów typu convenience. Choć całkowity wolumen inwestycji w I półroczu odpowiadał zaledwie jednej trzeciej wartości z całego 2024 roku, to liczba transakcji była wysoka – zawarto 59 umów, co już stanowiło 48 proc. kontraktów podpisanych w poprzednim roku. Większość z nich dotyczyła relatywnie niewielkich aktywów, a średnia wartość transakcji wyniosła 26 mln euro.

Pod względem pochodzenia kapitału dominowali inwestorzy z USA, z ponad 31-procentowym udziałem w wolumenie, oraz krajów Europy Zachodniej i Nordyckiej (20 proc.). Udział inwestorów z obszaru CEE (w tym Ukrainy) zbliżył się do 37 proc., co czyni region liderem wśród źródeł kapitału.

Pierwsze półrocze pokazało dużą aktywność inwestorów regionalnych i krajowych, szczególnie w transakcjach o mniejszej skali. Uwagę zwracają też transakcje typu sale & leaseback. Widać też powrót do strategii value-add, co świadczy o rosnącej gotowości inwestorów do angażowania się w bardziej wymagające, ale perspektywiczne projekty. Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany i dojrzały – ocenia Wioleta Wojtczak, associate director, head of Reaserch, Savills.

Biura ostrożnie, ale wracają

Od stycznia do czerwca nad Wisłą zawarto 23 transakcje na rynku biurowym o łącznej wartości przekraczającej 411 mln euro. To aż 52 proc. liczby transakcji z całego 2024 roku, ale zaledwie 25 proc. ich wartości, co pokazuje rosnącą aktywność przy jednoczesnym spadku średnich wolumenów. Przeciętna wartość jednej transakcji biurowej wyniosła około 18 mln euro – o 8 mln mniej niż średnia wartość transakcji sprzedaży pojedynczego budynku w poprzednim roku.

Inwestorzy lokowali kapitał zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Trzy z pięciu największych transakcji dotyczyły nieruchomości stołecznych, po jednej zrealizowano w Krakowie i Wrocławiu, a szósta w kolejności miała miejsce w Szczecinie. Największe umowy podpisywali inwestorzy zagraniczni (m.in. Uniqa Real Estate, Stena Real Estate), ale znaczący udział w rynku mieli także inwestorzy krajowi. Odpowiadali oni za 42 proc. wartości transakcji z ujawnionym pochodzeniem kapitału. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w centrum Warszawy szacowane są obecnie na poziomie około 6 proc. Różnica pomiędzy yieldami dla takich obiektów a najlepszymi nieruchomościami poza centrum lub w miastach regionalnych sięga 125-150 pb.

Retail trzyma się małych formatów

Na rynku nieruchomości handlowych sfinalizowano 20 transakcji o łącznej wartości ponad 324,4 mln euro. Średnia wartość pojedynczej umowy wyniosła nieco ponad 16 mln euro, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie inwestorów mniejszymi projektami, głównie parkami handlowymi i centrami typu convenience, których dotyczyła połowa sfinalizowanych transakcji. Trzy transakcje dotyczyły portfeli nieruchomości, w tym zakup 10 obiektów sieci A-Centrum przez czeską grupę Reticulum. Pozostałe dotyczyły m.in. pustostanów z potencjałem do przebudowy lub modernizacji. Przykładem jest centrum handlowo-biurowe Arkady Wrocławskie, które zgodnie z planem zostanie rozebrane, a na ich miejscu nowy właściciel Vastint zrealizuje wielofunkcyjny projekt wpisujący się w miejską tkankę.

Z raportu wynika, że krajowi inwestorzy odpowiadali za dziewięć transakcji, co przełożyło się na 25 proc. wolumenu sektora. Kapitał z Czech i Ukrainy, tylko w czterech transakcjach wygenerował aż 39 proc. wolumenu w tym obszarze. Do końca roku oczekiwane są kolejne umowy, nie tylko w segmencie parków handlowych, ale również dużych centrów o znaczeniu regionalnym. Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Polsce szacuje się na poziomie 6,25-6,50 proc., choć obiekty o silnej pozycji rynkowej mogą osiągać niższe wartości. W przypadku parków handlowych wynoszą one między 7 a 8 proc., w zależności od lokalizacji, konkurencji i jakości najemców.

Rekordowe wolumeny w magazynach

Sektor magazynowy odpowiadał za 45 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego w I połowie 2025 roku – w ramach 12 transakcji wypracował 694 mln euro. To wynik prawie dwuipółkrotnie wyższy niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Taki wzrost wynika ze wspomnianej już sprzedaży zakładów Eko-Okna (ponad 36 proc. wolumenu sektora) oraz zakupu portfela czterech nieruchomości nabytych przez fundusz Adventum Industrial. Inwestorzy zorientowani na ten sektor są coraz bardziej selektywni – preferują stabilne aktywa z długimi umowami najmu (WAULT nawet powyżej 10 lat). Aż 64 proc. kapitału pochodziło z USA, wyraźnie dystansując inwestorów z Czech (12,5 proc.) i Węgier (10,2 proc.).

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów magazynowych utrzymują się stabilnie na poziomie 6,25–6,50 proc. Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych wpłyną na koszty finansowania, a w efekcie mogą dodatkowo zwiększyć aktywność inwestorów w tym segmencie.

Living to nisza z potencjałem

Sektor najmu instytucjonalnego pozostaje niszowy na tle tradycyjnych rynków komercyjnych. W I połowie 2025 roku zrealizowano zaledwie trzy transakcje o łącznej wartości 86,5 mln euro. Dwie z nich dotyczyły gotowych obiektów studenckich kupionych przez belgijską spółkę Xior (w Warszawie i Wrocławiu), trzecia to wspólny projekt PRS w Krakowie realizowany przez Eiffage Immobilier Polska i LifeSpot Management.

W I półroczu sektor living zanotował trzy transakcje. To nadal nisza, ale coraz bardziej zauważalna, a aktywność takich graczy jak Xior czy LifeSpot pokazuje rosnące zainteresowanie zagranicznego kapitału – co warte podkreślenia, również w miastach regionalnych. Czynniki demograficzne, migracje i zmiana stylu życia młodego pokolenia będą w kolejnych latach napędzać rozwój tego segmentu. Jeśli dojdzie do przejęcia części portfela Resi4Rent, będzie to ważny sygnał dla rynku potwierdzający jego płynność – Jacek Kałużny, director, head of Operational Capital Markets, Savills.

Prime yieldy dla projektów PBSA szacowane są na około 6 proc., a dla PRS – 5,5 proc. przy działkach mieszkaniowych i około 6 proc. przy terenach komercyjnych.