Polska Najemcy zmieniają strategie

Jak wynika z raportu „At a Glance. Rynek biurowy w regionach” w IV kwartale 2024 roku deweloperzy w dużym stopniu ograniczyli swoją aktywność w sektorze biurowym. Od początku zeszłego roku zasoby tego rynku w miastach regionalnych powiększyły się o niespełna 124 tys. mkw. W ciągu ostatnich trzech lat skala realizowanych projektów pozostaje niska, a nowe inwestycje ograniczają się do pojedynczych budynków biurowych.

W IV kwartale 2024 roku oddano do użytku kilka nowych obiektów. Największy z nich to Grundmana Office Park A w Katowicach o powierzchni 20,6 tys. mkw. (Cavatina Holding). Kolejne pod względem wielkości to Medyczna Complex w Krakowie o powierzchni 9,7 tys. mkw. (Elite GPS). Z kolei Aleja Architektów 7 we Wrocławiu to obiekt oferujący 6 tys. mkw. powierzchni biurowej, za który odpowiada deweloper Entire M.

Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, niektórzy deweloperzy byli zmuszeni do wstrzymania rozpoczętych projektów. Powodem był utrzymujący się niski poziom umów przednajmu, który wpłynął na wydłużony proces komercjalizacji projektów w budowie, co skutkowało trudnościami w finansowaniu.

Wyniki za IV kwartał 2024 roku wskazują na odbudowujący się popyt na rynku nieruchomości biurowych w miastach regionalnych. Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowany w IV kwartale 2024 roku wyniósł 220 tys. mkw., co jest wynikiem o 4 proc. wyższym względem ubiegłego kwartału oraz o 5 proc. wyższym względem analogicznego kwartału roku 2023. W ciągu 12 miesięcy 2024 roku rynek zarejestrował transakcje na prawie 714 tys. mkw., czyli na poziomie zbliżonym do tego z 2023 roku (740,5 tys. mkw.).

W strukturze popytu w okresie od października do grudnia 2024 roku dominowały przedłużenia dotychczasowych umów najmu, które stanowiły 51 proc. całego popytu. Oznacza to, że firmy czasowo preferują pozostać w dotychczasowych lokalizacjach, ze względu na wysokie koszty fit-outu. Natomiast, gdy firmy decydują się już na zmianę biura, wybierają wówczas budynki najnowsze – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, starsza dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Do największych transakcji w IV kwartale 2024 roku można zaliczyć przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w Tertium Business Park II w Krakowie na ponad 14 tys. mkw. Również w Krakowie State Street Bank International przedłużył najem ponad 10 tys. mkw. w Kazimierz Office Center. Nowe umowy podpisano w Krakowie w Ocean Office Parku B, gdzie poufny klient wynajął 6,6 tys. mkw., a w Gdańsku zawarto umowę przednajmu na 8,9 tys. m kw. w biurowcu .Punkt. Z kolei Izba Administracji Skarbowej zabezpieczyła 6,4 tys. mkw. w Bronowice Business Center 11 w Krakowie na potrzeby własne właściciela budynku.

Jak podkreślają autorzy raportu, najemcy z sektora IT pozostali najbardziej aktywni, odpowiadając za 27 proc. całkowitego popytu brutto w 2024 roku w miastach regionalnych.

Na koniec grudnia 2024 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz było dostępne 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,8 proc. – to wzrost o 0,5 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz wzrost o 0,3 p.p względem analogicznego okresu w 2023 roku. Utrzymujący się wysoki poziom pustostanów spowalnia aktywność deweloperską. Współczynnik ten znacznie wzrasta w budynkach starszych niż 10 lat – te coraz częściej są wycofywane z rynku, aby poddać je renowacji, często połączonej ze zmianą funkcji obiektu.

Wskaźniki pustostanów różnią się w zależności od miasta. Na koniec 2024 roku najniższy poziom pustostanów odnotowano w Szczecinie (7,7 proc.), a najwyższy w Katowicach (23,2 proc.) i Łodzi (22,7 proc.). We Wrocławiu (19,3 proc.) i Krakowie (19 proc.) wskaźnik utrzymywał się na poziomie około 20 proc., natomiast w Trójmieście, Poznaniu i Lublinie nie przekroczył 14 proc.

Jak wskazuje raport BNP Paribas Real Estate Poland konsolidacja i optymalizacja biur w budynkach o wyższym standardzie nadal dominują na rynku. Projekty fit-out koncentrują się na maksymalnym wykorzystaniu przestrzeni zgodnie z nowoczesnymi wymaganiami. Kluczowe wyzwania, takie jak akustyka i zarządzanie modelem hybrydowym, sprzyjają wdrażaniu modułowych rozwiązań, które zwiększają elastyczność i obniżają koszty.

W modernizacjach rośnie znaczenie ponownego wykorzystania zasobów. Ma to miejsce zarówno z powodów ekonomicznych, jak i w odpowiedzi na wymogi ESG. Choć podejście do zrównoważonych rozwiązań staje się bardziej pragmatyczne, nadal stanowią one istotny element strategii korporacyjnych. Pierwsze oznaki ożywienia na rynku wynikają z bardziej restrykcyjnych zasad pracy zdalnej oraz inwestycji firm finansowanych z KPO. Czy przełożą się one na trwały wzrost, okaże się w kolejnych miesiącach – podkreśla Jan Pawik, Workplace Management director, ISS.