Polska Bliskość metra winduje czynsze

Bliskość podziemnej kolejki skutecznie chroni wartość nieruchomości biurowych przed upływem czasu. Z najnowszego raportu Colliers „Biurowce w zasięgu. Wpływ metra i kolei na rynek biurowy w Warszawie” wynika, że nawet ponad 10-letni biurowiec generuje o jedną czwartą wyższe przychody z wynajmu niż nowoczesny budynek bez dostępu do komunikacji szynowej. Taki obiekt gwarantuje również wyższe czynsze wywoławcze. Biurowiec z dostępem do metra może je windować nawet o 39 proc., a z dostępem do kolei – o 18 proc. – w porównaniu do obiektów oddalonych od stacji o więcej niż 10 minut pieszo.

Metro od lat jest synonimem dostępności miasta i znaczącego skrócenia czasu przejazdu pomiędzy dzielnicami. Z najnowszej analizy Colliers wynika, że jest to także element trwale wzmacniający pozycję aktywów na rynku. Szczególnie widoczne jest to w centralnych lokalizacjach, gdzie – jak wskazuje raport – dostęp do transportu publicznego jest jednym z najważniejszych czynników budujących wartość czynszową.

Bliskość kolei miejskiej i aglomeracyjnej (SKM, WKD, KM) również wzmacnia atrakcyjność biurowców, choć w mniejszym stopniu niż metro. Analiza pokazuje, że budynki przy kolei osiągają 18 proc. wyższy czynsz wywoławczy niż obiekty położone dalej niż 10 minut pieszo od stacji.

Metro ważniejsze niż wiek

Jednym z najbardziej zaskakujących wniosków płynących z raportu jest siła oddziaływania metra na wartość i postrzeganie budynków biurowych. Colliers wskazuje, że dostęp do metra potrafi zrekompensować naturalne starzenie się budynków, a w niektórych przypadkach wręcz odwrócić typową relację cenową między nowymi a starszymi obiektami.

Budynek mający więcej niż 10 lat, ale zlokalizowany w zasięgu 10-minutowego spaceru do metra, osiąga nawet o 25 proc. wyższy czynsz wywoławczy niż nowy obiekt (oddany po 2016 roku), który znajduje się poza 10-minutowym zasięgiem transportu. Oznacza to, że lokalizacja staje się jednym z kluczowych elementów budujących przewagę rynkową.

Dla właścicieli nieruchomości bliskość metra stała się najskuteczniejszą polisą ubezpieczeniową, która chroni wartość aktywów przed upływem czasu. W przypadku starszych aktywów oznacza to także, że modernizacja obiektu znajdującego się przy metrze ma duży potencjał inwestycyjny, ponieważ atrakcyjna lokalizacja już teraz zabezpiecza wartość nieruchomości – wyjaśnia Izabela Kapil, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych – Reprezentacja Właściciela, Colliers.

Transport szynowy stabilizuje najem

Raport Colliers wskazuje, że transport szynowy podnosi czynsze, a także obniża poziom pustostanów i stabilizuje przychody właścicieli nieruchomości. Budynki zlokalizowane w zasięgu 10 minut pieszo od stacji metra lub kolei charakteryzują się średnim wakatem na poziomie 8,6 proc., podczas gdy dla obiektów oddalonych od szybkiego transportu poziom pustostanów rośnie do 10,8 proc. To różnica 2,2 p.p., która w segmencie nieruchomości komercyjnych może decydować o opłacalności inwestycji, płynności najmu i tempie komercjalizacji.

Z punktu widzenia najemców, biuro przy metrze to nie tylko prestiż, ale przede wszystkim potężne narzędzie rekrutacyjne – budynki w zasięgu podziemnej kolei notują najniższy wakat na rynku (6,9 proc.). Firmom szukającym oszczędności bez rezygnacji z doskonałej komunikacji rekomendujemy starsze budynki przy stacjach metra. Z kolei najemcy, dla których priorytetem jest optymalizacja budżetu, powinni skierować wzrok na lokalizacje pozacentralne. Tam wpływ transportu szynowego na czynsze jest minimalny, co pozwala na elastyczne negocjacje cenowe i uzyskanie atrakcyjnych pakietów zachęt, jak na przykład wakacje czynszowe, budżet na wykończenie czy niższe stawki efektywne – tłumaczy Paweł Skałba, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych – Reprezentacja Najemcy, Colliers.

Gdzie powstaje najwięcej nowoczesnych biur?

Dane Colliers wskazują, że aż 62 proc. istniejących biurowców w Warszawie znajduje się w zasięgu transportu szynowego. Trend ten nasila się w przypadku budynków nowszych niż 10 lat – ponad 70 proc. nowej podaży powstało w bezpośredniej bliskości stacji metra lub kolei.

Co więcej, według raportu prawie 90 proc. powierzchni biurowej w budowie powstaje zgodnie z założeniem „10-minutowego zasięgu” od metra. Rynek sam wymusza tę tendencję: inwestycje w lokalizacjach bez dostępu do metra mają znacznie trudniejszą ścieżkę komercjalizacji i gorsze perspektywy wzrostu wartości.

Najbardziej pożądane adresy

Choć centrum Warszawy jest z natury bardzo dobrze skomunikowane, z raportu Colliers wynika, że poszczególne lokalizacje różnią się potencjałem oraz intensywnością zabudowy. Największe skupiska nowoczesnej powierzchni biurowej w zasięgu 10-minutowego spaceru – każde przekraczające 1 mln mkw. – ulokowane są w rejonie Ronda Daszyńskiego oraz Ronda ONZ. Historyczne centrum stolicy oferuje mniej powierzchni biurowej – stacje Świętokrzyska (642 tys. mkw.) oraz Centrum (587 tys. mkw.). Co ciekawe, największa stacja kolejowa w Warszawie – Warszawa Centralna – koncentruje wokół siebie 677 tys. mkw. powierzchni biurowej, co jest wynikiem prawie o połowę niższym niż wolumen zabudowy w otoczeniu Ronda Daszyńskiego.

Metro M2 zmienia mapę biurową Warszawy

Raport Colliers wskazuje także różnice pomiędzy dwiema liniami metra. Linia M2 przewyższa M1 pod względem intensywności zabudowy otoczenia, co wynika z jej przebiegu przez dynamicznie urbanizujące się dzielnice, w tym m.in. Wolę, Pragę-Północ i Pragę-Południe. Znaczna część nowoczesnej zabudowy biurowej powstaje właśnie wzdłuż tej trasy – po obu stronach Wisły.

Linia M2 stała się prawdziwym motorem transformacji warszawskiego rynku biurowego. Jej przebieg przez dynamicznie rozwijające się dzielnice – Wolę, Pragę-Północ i Pragę-Południe – przełożył się na efektywny rozwój. Te części miasta przeszły w ostatnich latach znaczącą zmianę, przyciągając inwestycje, które jeszcze dekadę temu trudno było sobie tam wyobrazić. Rondo Daszyńskiego – do niedawna poprzemysłowy obszar na obrzeżach centrum – dziś koncentruje największy wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. To najlepszy dowód na to, że bliskość metra nie tylko odzwierciedla wartość lokalizacji – ona ją aktywnie tworzy – zauważa Olga Drela, associate director, Market Insights, Colliers.

Wpływ bliskości transportu szynowego, w szczególności metra, widoczny jest również w poziomach czynszu. Najwyższe stawki wywoławcze (prime rents) obserwowane są w ścisłym centrum miasta, szczególnie przy stacjach metra oraz kolei – w rejonie Warszawy Śródmieście dla wybranych modułów sięgają one nawet 32 euro/mkw./mies. Czynsze nie spadają jednak liniowo wraz z oddalaniem się od centrum. Na ich poziom wpływa również wiek budynku, konkurencyjne stawki w sąsiednich obiektach oraz standard techniczny. Najniższe stawki wywoławcze, na poziomie około 13 euro/mkw./mies., odnotowano w okolicach stacji kolejowej Warszawa Wola oraz stacji metra Natolin.

Z raportu wynika, że w strefach pozacentralnych wpływ transportu na czynsze jest znacznie słabszy, a premia czynszowa wynosi jedynie 1,5 proc. Oznacza to, że najemcy rozważający biura w tych lokalizacjach mogą negocjować bardziej agresywnie, a właściciele muszą stawiać na inne wyróżniki: większą liczbę miejsc parkingowych, łatwy dojazd samochodowy, atrakcyjną cenę lub rozbudowane pakiety zachęt.