Polska Jak się mieszka w Krakowie?

Kraków jest jednym z czołowych ośrodków akademickich w Polsce. W roku akademickim 2023/2024 na 18 uczelniach wyższych studiowało tu ponad 130 tys. osób, co stanowiło 10 proc. wszystkich studentów w kraju. Liczba to systematycznie rośnie, również wśród studentów zagranicznych, którzy stanowią obecnie około 7 proc. wszystkich studentów w mieście (około 8,5 tys. osób), a liczba zwiększyła się o 4 proc. w porównaniu do poprzedniego roku akademickiego.

Silna pozycja Krakowa na akademickiej mapie Polski wpływa na potrzebę rozwoju zaplecza mieszkaniowego. Obecnie w mieście znajduje się 45 akademików (publicznych i prywatnych), które oferują blisko 18 tys. łóżek. Wskaźnik dostępności miejsc w akademikach wynosi jedynie 14 proc., co oznacza, że na każde łóżko przypada ponad siedmiu studentów. Niski stopień nasycenia akademikami i rosnąca liczba studentów stwarzają dalszy potencjał dla rozwoju rynku prywatnych akademików – wyjaśnia Dorota Lachowska w Knight Frank.

Obecnie w mieście funkcjonuje osiem prywatnych akademików, w których znajduje się blisko 3,7 tys. łóżek, a w budowie jest kolejnych 1,2 tys., miasto jest tym samym największym rynkiem w Polsce wyprzedzając pod względem liczby łóżek Wrocław, Łódź i Warszawę.
Obecnie największymi operatorami w Krakowie są Student Depot z 22-procentowym udziałem w rynku, Base Camp (19 proc.) oraz Shed Living (19 proc.). Innymi znaczącymi operatorami są m.in. Milestone, Zeitraum Student Housing czy Van der Vorm Living.

Ze względu na wysoki popyty czynsze w prywatnych akademikach w Krakowie notują stały trend wzrostowy i obecnie znajdują się w przedziale od 2,25 tys. do 3,4 tys. zł/miesiąc za łóżko w pokoju jednoosobowym oraz od 1,5 tys. do 2,1 tys. zł/miesiąc za łóżko w pokoju dwuosobowym. Dodatkowo, studenci są zobowiązani do pokrycia kosztów administracyjnych, które w zależności od udogodnień oferowanych przez obiekt, znajdują się w szerokim przedziale od 29 do 325 zł/miesiąc.

Krakowski rynek najmu instytucjonalnego oferuje około 3,4 tys. mieszkań na wynajem, a ich udział stanowi 16 proc. krajowych zasobów. Pod względem wielkości rynek BTR w Krakowie ustępuje jedynie Warszawie i Wrocławowi.

Aktywność deweloperska w segmencie mieszkań na wynajem w Krakowie pozostaje na wysokim poziomie. Dowodem na to jest rekordowa nowa podaż w 2024 roku, na którą złożyło się 1,2 tys. mieszkań. Na koniec ubiegłego roku w budowie znajdowało się około 1,94 tys. mieszkań, a największą realizowaną inwestycją jest Resi4Rent Romanowicza, która planowo ukończona ma być w I połowie tego roku i dostarczy na rynek około 860 mieszkań.

Sektor najmu instytucjonalnego będzie dalej rósł m.in. ze względu na duży deficyt mieszkaniowy. Malejąca siła nabywcza przy dynamicznie rosnących cenach zakupu na rynku mieszkaniowym powodują, że popyt przesuwa się w kierunku najmu, w tym najmu instytucjonalnego. Nie bez znaczenia pozostaje również zmiana pokoleniowa, odzwierciedlająca nowe podejście do zobowiązań długoterminowych – dodaje Dorota Lachowska.

Knight Frank podkreśla, że w Krakowie widać silny popyt na najem instytucjonalny, czego wynikiem jest spadający wskaźnik pustostanów. Pomimo znaczącego przyrostu nowej podaży, na koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 3,9 proc. Zmiana była tym bardziej istotna, że współczynnik na koniec 2023 roku był na poziomie 6,5 proc. Średnia krajowa na koniec ubiegłego roku wyniosła 4,1 proc.

Czynsze wykazują tym samym tendencję wzrostową. Na koniec 2024 roku stawki wynajmu kształtowały się od 1,6 tys. zł do 2,76 tys. zł miesięcznie za mieszkanie jednopokojowe oraz od 2,06 tys. zł do około 3,7 zł miesięcznie za mieszkanie dwupokojowe. Ceny wynajmu mieszkań trzypokojowych sięgały nawet 6,26 tys. zł miesięcznie.

Dynamiczny rozwój sektora living, obejmującego prywatne akademiki i najem instytucjonalny, potwierdza rosnące zainteresowanie miastem jako miejscem do życia i pracy. Dogodna lokalizacja, renomowane uczelnie, silne zaplecze biznesowe oraz nowoczesna infrastruktura to tylko niektóre z atutów, które przyciągają inwestycje i umacniają pozycję Krakowa jako jednego z kluczowych ośrodków biznesowych w Polsce – komentuje Katarzyna Wysocka, dyrektor Wydziału ds. Przedsiębiorczości i Innowacji w Urzędzie Miasta Krakowa.

Dane pochodzą z raportu „Kraków – rynek nieruchomości komercyjnych 2025”. Opracowanie przygotowano we współpracy z Urzędem Miasta Krakowa.