Polska W magazynach wciąż renegocjują

Zamieszanie wokół nowych ceł wprowadzanych przez USA ochłodziło nastroje wśród najemców i sprawiło, że w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2025 roku część z nich odłożyła decyzję o ewentualnej ekspansji na później. Co prawda w tym okresie wynajęto aż 1,1 mln mkw. – o 17 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok temu – były to jednak głównie odnowienia umów, które odpowiadały za 56 proc. całkowitego popytu. Firmy, szczególnie te narażone na niepewności związane z cłami, w I kwartale 2025 roku ograniczyły swoje nowe zapotrzebowanie do zaledwie 493 tys. mkw., co stanowi najniższy poziom od 2016 roku. Wartość ta jest jednocześnie o około 45 proc. niższa od średniej z ostatnich pięciu lat. W tym samym czasie wolumen odnowień umów osiągnął 628 tys. mkw., co stanowi z kolei najwyższy wynik dla I kwartału w historii naszego rynku. Eksperci JLL spodziewają się, że odnowienia będą dominować również w kolejnych kwartałach. Kończyć się bowiem będą pięcioletnie umowy najmu zawarte w rekordowych latach 2021-2022.

W długiej perspektywie obecne wyzwania powinny jednak zostać zrównoważone przez pozytywne czynniki wzrostu. Inflacja konsekwentnie spada, a przewidywane kolejne obniżki stóp procentowych powinny być impulsem popytowym na rynkach finansowych. Mimo zawirowań w gospodarce, oczekiwany PKB dla Polski to według Oxford Economics 3,4 proc. w 2025 roku i 3,1 proc. w 2026 roku – znacznie powyżej średniej dla strefy euro, prognozowanej na około 0,9 proc. rocznie – zapowiada Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy, JLL.

Łączne zasoby polskiego rynku magazynowego osiągnęły w I kwartale bieżącego roku 36,1 mln. mkw. W okresie tym deweloperzy oddali do użytku około 680 tys. mkw. nowych powierzchni. Chociaż stanowi to spadek o 30 proc. w porównaniu do tego samego okresu rok temu, to liczba ta pozostaje stosunkowo wysoka, szczególnie biorąc pod uwagę ograniczoną obecnie aktywność budowlaną. Była ona niższa o 15 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału i aż o 37 proc. od wyniku dla I kwartału ubiegłego roku. W rezultacie, w budowie znajdowało się na koniec marca 2025 roku tylko 1,4 mln mkw. Inwestycje spekulacyjne ograniczono do 565 tys. mkw. Eksperci JLL przewidują, że wpłynie to na spadek wskaźnika pustostanów w nadchodzących miesiącach.

Pustostany

Ograniczona ekspansja najemców w I kwartale 2025 roku wpłynęła na utrzymanie podwyższonego poziomu pustostanów, który wzrósł do 8,2 proc. Za ten niewielki wzrost odpowiadał przede wszystkim region wrocławski, gdzie ukończono około 140 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej. Całkowity wolumen dostępnej powierzchni osiągnął 2,95 mln mkw. i skoncentrowany był głównie na największych rynkach. Tylko w ramach „Wielkiej Piątki” indeks wahał się od 4,8 proc. na przedmieściach Warszawy do 11,7 proc. we Wrocławiu. Warto jednak zauważyć, że w Krakowie, Szczecinie, Opolu, Olsztynie i Białymstoku wskaźnik ten nie przekraczał 4 proc.

Czynsze

Ograniczona aktywność deweloperów wpłynęła na stabilizację stawek czynszowych, które na większości rynków nie odnotowały zmian. Odczuwalna pozostaje jednak presja na wzrost czynszów, szczególnie w przypadku najlepszych lokalizacji i nowych projektów.
Czynsze dla podmiejskich parków logistycznych w ramach rynków Wielkiej Piątki wahały się od 3,5 do 5,5 euro/mkw./miesiąc. Lokalizacje miejskie utrzymywały stawki sięgające 8 euro/mkw./miesiąc, a w przypadku wybranych magazynów w Warszawie były nawet wyższe.

Rynek inwestycyjny

Sektor przemysłowy stoi przed dużą szansą, aby w tym roku napędzać cały rynek inwestycyjny w Polsce. Rosnąca średnia wielkość i znacząca liczba procedowanych transakcji w toku pokazują rosnącą gotowość inwestorów do wyboru tej klasy aktywów – komentuje Michał Mania, director, Capital Markets, JLL.

W I kwartale właścicieli zmieniły nieruchomości magazynowe o wartości 200 mln euro, co stanowiło wzrost aż o 50 proc. w porównaniu z I kwartałem ubiegłego roku. Należy tu zaznaczyć, że powyższa wartość nie obejmuje wielkoskalowego, międzynarodowego przejęcia GLP Capital Partners Ltd. przez Ares Management Corporation, które znacząco zmieniło strukturę własnościową portfela licznych parków na całym świecie, w tym w Polsce. Ponadto, transakcja ta potwierdza globalny zwrot zainteresowania w stronę nieruchomości przemysłowych.

Na wspomniane 200 mln euro złożyło się w sumie pięć transakcji – co ciekawe, aż trzy z nich dotyczyły regionu Trójmiasta. Największą z nich była sprzedaż parku Panattoni Tricity South II przez Griffin Group do Clarion za prawie 60 mln euro. Równie istotny był zakup parku P3 Grodzisk przez Prologis. Kolejne dwie transakcje obejmowały parki zlokalizowane po sąsiedzku: Panattoni Tricity East V kupiony przez Fortress Real Estate Investments oraz Hillwood Gdańsk, który od Blackstone nabył Hillwood. Dodatkowo na rynku odnotowano transakcję parku w Warszawie. Nieruchomość, w pełni wynajęta przez firmę Havina, została nabyta przez spółkę FLE.

Wartym odnotowania zjawiskiem jest też rosnąca popularność transakcji typu sale & leaseback. Możliwości takich aktywnie szukają zarówno inwestorzy, jak i przedsiębiorstwa potrzebujące większej płynności finansowej. Dobrym przykładem tego trendu była ogłoszona w kwietniu rekordowa transakcja, w której jedna z dużych polskich firm produkcyjnych sprzedała dwie fabryki o łącznej powierzchni 264 tys. mkw. za ponad ćwierć miliarda euro. Była to największa sprzedaż tego typu w historii całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej.